CG/LJ

Ordonnance N°

du 28 JANVIER 2025

Chambre 6

N° RG 24/01074 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-J2IF

du rôle général

Syndicat DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2]

c/

S.C.I. CHARLY PATRIMOINE

la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

GROSSES le

— la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

Copies électroniques :

— la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

Copies :

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le VINGT HUIT JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Amandine CHAMBON, greffier

dans le litige opposant :

DEMANDERESSE

Syndicat DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] situé [Adresse 2] – [Localité 3], agissant en la personne de son syndic la SARL CITYA JAUDE IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDERESSE

S.C.I. CHARLY PATRIMOINE – M. [O] [W]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 23 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI CHARLY PATRIMOINE est propriétaire des lots n° 5 et 09 au sein de la résidence [Adresse 2] située à [Localité 3] dont le syndic est la société CITY JAUDE IMMOBILIER.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a constaté l’absence de règlement des charges de copropriété par la SCI CHARLY PATRIMOINE aux échéances convenues, ce malgré la mise en demeure adressée.

Par acte en date du 27 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] – [Localité 3], agissant en la personne de son syndic la SARL CITYA JAUDE IMMOBILIER, a assigné la SCI CHARLY PATRIMOINE – M. [O] [W] devant la Présidente du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins suivantes :

CONDAMNER la SCI CHARLY PATRIMOINE à payer et porter au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] représentée par son syndic au titre des charges de copropriété impayées la somme de 2 644,65 € sans préjudice de toute autre somme due, ces sommes représentant les charges arrêtées à la date du 14 novembre 2024,DIRE ET JUGER qu’en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le Syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque at compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et de droit de recouvrement ou d’encaissement resteront à la charge exclusive du copropriétaire défaillant dont la somme de 960.00 € au titre de la constitution des dossiers (art 9.1 contrat de syndic),CONDAMNER la SCI CHARLY PATRIMOINE au règlement de la somme de 1 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens outre intérêts à compter des mises en demeure.À l’audience du 23 décembre 2024 à laquelle les débats se sont tenus, le demandeur a repris le contenu de son assignation.

La SCI CHARLY PATRIMOINE n’a pas comparu.

Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient à titre liminaire de rappeler qu’en application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué au fond, mais le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, le montant du litige est inférieur à 5000 euros et la défenderesse n’a pas comparu. L’acte de signification n’a pu être remis à personne, de sorte que la présente décision sera rendue en dernier ressort et par défaut.

1/ Sur la demande en paiement des charges

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget provisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, la provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 2020, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.

Après avoir constaté le vote du budget par l’assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, le Président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles, le jugement étant assortie de l’exécution provisoire de plein droit en application du nouvel article 481-1 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des charges et cotisations au fonds de travaux appelées sur la période du 1er octobre 2023 au 18 octobre 2024 inclus pour un montant total de 2644,65 euros.

À l’appui de sa demande, il produit notamment :

un règlement de copropriétéun relevé de propriétéun contrat de syndicun procès-verbal d’assemblée générale des 30.03.2022, 01.12.2022, 11.01.2023 et 12. 12.2023des attestations de non recoursdes appels de fondsdes mises en demeure des 19.01.2024, 09.02.2024, 22.04.2024, 14.05.2024, 19.07.2024 et 09.08.2024un commandement dc payer du 16.09.2024un décompte actualisé du 14.11.2024.

En l’espèce, le décompte fourni arrêté au 14 novembre 2024 justifie d’un solde débiteur de 1280,50 euros au 09 août 2024 inclus, date de la dernière mise en demeure, et de la somme de 2644,65 euros au 18 octobre 2024.

Il convient de rappeler que les frais de procédure ne font pas partie des charges dues par le copropriétaire défaillant et ne peuvent être recouvrés qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En cela, il apparaîtrait opportun de les faire figurer sur un décompte distinct du décompte de charges.

Il y a par ailleurs lieu de préciser qu’une demande doit être formée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour obtenir le recouvrement desdits frais et que cette demande doit faire apparaître, de manière claire et précise, les frais dont le syndicat entend obtenir le recouvrement, tant dans leur nature que dans leur coût.

Le décompte fait apparaitre les sommes suivantes :

mise en demeure du 19 janvier 2024 : 45,60 eurosmise en demeure du 09 février 2024 : 33,60 eurosmise en demeure du 22 avril 2024 : 45,60 euros mise en demeure du 14 mai 2024 : 33,60 eurosmise en demeure du 19 juillet 2024 : 45,60 eurosmise en demeure du 09 août 2024 : 33,60 euros.

Dès lors, la somme de 237,60 sera déduite du décompte produit.

Par ailleurs, il convient de rappeler que les honoraires d’avocat déboursés pour engager une procédure de recouvrement de charges impayées au Tribunal à l’encontre d’un copropriétaire débiteur frais d’actes de commissaire de Justice ne figurent pas dans la liste des frais imputables au seul copropriétaire concerné (article 10-1, al. 2, loi n°65-557 du 10 juillet 1965).

Le décompte fourni mentionne :

à la date du 13 septembre 2024 des frais contentieux de 480 eurosun commandement de payer du 16 septembre 2024 de 135,08 eurosà la date du 18 octobre 2024 des frais contentieux de 480 euros. Dès lors, la somme de 1095,08 euros sera déduite du montant dû au titre de l’arriéré des charges de copropriété.

En conséquence, la SCI CHARLY PATRIMOINE sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 185,42 euros au titre des charges et appels de fonds impayés au 09 août 2024 inclus, date de la dernière mise en demeure, avec intérêts au taux légal à compter de celle-ci.

Il résulte de la combinaison des articles 19-2 et 14-1 précités qu’en l’absence de règlement des charges de copropriété, le paiement immédiat de toutes les provisions à échoir pour les charges dues au titre de l’exercice en cours au moment de la mise en demeure peut être exigé, sommes pour lesquelles la défenderesse demeure débitrice.

Ainsi, outre les charges de copropriété échues, la SCI CHARLY PATRIMOINE est redevable des provisions non encore échues au moment de la mise en demeure à savoir le 4ème appel de provisions sur charges 2024 et la 4ème cotisation au fonds de travaux ALUR au titre de l’exercice 2024, soit la somme de 269,07 euros.

En conséquence, la SCI CHARLY PATRIMOINE sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 269,07 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours et des cotisations au fonds de travaux obligatoires devenues exigibles mais non encore échues au moment de la mise en demeure, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

2/ Sur la demande de paiement des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Les « frais nécessaires » désignent les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, à l’instar de la mise en demeure qui est le préalable obligatoire à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

De la même façon, les frais ne s’appuyant pas sur des pièces justificatives ne peuvent être retenus au titre de l’article 10-1 précité.

Il s’ensuit que la demande formée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 doit faire apparaître, de manière claire et précise, les frais dont le Syndicat entend obtenir le recouvrement, tant dans leur nature que dans leur coût.

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des frais engagés pour le recouvrement de sa créance, dont la somme de 960.00 € au titre de la constitution des dossiers (art 9.1 contrat de syndic).

Or, il résulte de ce qui précède que les frais de constitution de dossier contentieux n’entrent pas dans les prévisions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires n’apporte aucune précision quant aux frais dont il sollicite le recouvrement.

Dès lors, les frais de constitution de dossier seront écartés.

En revanche, les frais de mise en demeure sont des frais nécessaires qui entrent dans les prévisions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet.

Par conséquent, la SCI CHARLY PATRIMOINE sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 237,60 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

3/ Sur les frais

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais engagés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens.

La SCI CHARLY PATRIMOINE sera en conséquence condamnée à verser au demandeur la somme de 250 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique et en dernier ressort, par jugement rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI CHARLY PATRIMOINE à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] – [Localité 3], agissant en la personne de son syndic la SARL CITYA JAUDE IMMOBILIER, la somme de CENT QUATRE-VINGT-CINQ EUROS ET QUARANTE-DEUX CENTIMES (185,42 €) au titre des charges et appels de fonds impayés au 09 août 2024 inclus, date de la dernière mise en demeure, avec intérêts au taux légal à compter de celle-ci,

CONDAMNE la SCI CHARLY PATRIMOINE à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] – [Localité 3], agissant en la personne de son syndic la SARL CITYA JAUDE IMMOBILIER, la somme de DEUX CENT SOIXANTE-NEUF EUROS ET SEPT CENTIMES (269,07 €) au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours et des cotisations au fonds de travaux obligatoires devenues exigibles mais non encore échues au moment de la mise en demeure, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE la SCI CHARLY PATRIMOINE à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] – [Localité 3], agissant en la personne de son syndic la SARL CITYA JAUDE IMMOBILIER, la somme de DEUX CENT TRENTE-SEPT EUROS ET SOIXANTE CENTIMES (237,60 €) au titre des frais nécessaires exposés en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE la SCI CHARLY PATRIMOINE à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] – [Localité 3], agissant en la personne de son syndic la SARL CITYA JAUDE IMMOBILIER, la somme de DEUX CENT CINQUANTE EUROS (250 €) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI CHARLY PATRIMOINE aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

La Greffière, La Présidente,