TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

JUGE DE L’EXÉCUTION

CHARGÉ DES SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT RENDU LE 14 Octobre 2025

Numéro de rôle : N° RG 25/00011 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JSG4

N° MINUTE : 2025/75

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 10] C&G sis [Adresse 7],

pris en la personne de son syndic en exercice la S.A.S. FONCIA VAL DE [Localité 14] immatriculée au RCS de [Localité 18] sous le n° 307 213 249 dont le siège social se situe [Adresse 17],

représentée par M^e MARKOWSKY substituant Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

CRÉANCIER POURSUIVANT

DEFENDERESSE

Madame [B] [E] [Z]

née le [Date naissance 1] 1950 à [Localité 19], demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Jihane BENDJADOR de la SELARL B&J BENDJADOR, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

PARTIE SAISIE

A rendu le jugement suivant :

Après que la cause ait été débattue en audience publique du 9 septembre 2025 devant M-D MERLET, Vice-Présidente, assistée de F. SONNET, Greffier avec indication que la décision sera prononcée publiquement le 14 Octobre 2025.

Par jugement prononcé par défaut et en dernier ressort le 07 mars 2018, le Tribunal d’instance de Tours, a, notamment, :

. condamné Mme [B], [E] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] la somme de 2 433,95 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2017 à titre d’arriéré de charges de copropriété arrêté au 26 septembre 2017 (appel du 1er octobre 2017 au 31 décembre 2017 inclus) ainsi que la somme de 34,20 euros au titre de frais de recouvrement,

. condamné la même à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens en ce non compris les frais ‘un commandement délivré le 21 janvier 2016.

Le 26 juin 2024, le greffe du Tribunal judiciaire de Tours a certifié que ce jugement signifié le 28 mars 2018 n’avait pas été frappé d’opposition.

Le 07 août 2024, le greffe de la Cour de cassation a délivré un certificat de non pourvoi à l’encontre de cette décision.

Par jugement contradictoire prononcé le 21 février 2024, le Tribunal judiciaire de Tours a, notamment, :

. condamné Mme [B], [E] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] la somme de 8 259,30 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 14 novembre 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 7882,88 euros et à compter de sa décision pour le surplus,

. condamné Mme [B], [E] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] la somme de 942,80 euros au titre de frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic augmentées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre une somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts,

. autorisé Mme [B], [E] [Z] à se libérer de ces sommes en 24 mensualités de 200 euros payable le 5 de chaque mois en plus des charges courantes, étant précisé que la dernière mensualité sera augmentée du solde du principal et des intérêts,

. dit que la première mensualité devrait être payée au plus tard avant le 5 du premier mois qui suivrait la signification du jugement et qu’à défaut de paiement complet et ponctuel d’une mensualité, la totalité de la somme restant due deviendrait immédiatement exigible,

. condamné la même aux dépens ainsi qu’à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] la somme de 700 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le 04 septembre 2024, le greffe de la Cour d’appel d'[Localité 16] a délivré un certificat de non appel de cette décision signifiée le 24 avril précédent.

En exécution de ces deux décisions et après avoir inscrit deux hypothèques légales, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] a fait diligenter une saisie immobilière des biens ou droits immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier “[Adresse 12]” comportant deux bâtiments (C et G) sis [Adresse 3] et [Adresse 8] à [Localité 19], cadastré section DI numéro [Cadastre 2], lieu-dit [Adresse 5] pour une contenance de 00 ha 55 a 15 ca (…) consistant en un lot de copropriété n° 10 un appartement situé dans le bâtiment C avec les cent cinquante huit dix millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales et les trois cent soixante huit dix millièmes des charges bâtiment.

Suivant acte extra judiciaire délivré le 21 novembre 2024 par Me [H], commissaire de justice associé de la Sas Actallier, commissaire de Justice à [Localité 15] ([Localité 9]) en exécution de ces rôles exécutoires, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] a fait donner à Mme [B], [E] [Z] commandement valant saisie de son immeuble, afin de recouvrer la somme globale de onze mille huit cent soixante dix sept euros et trente et un centimes (11 877,31 euros) arrêtée au 19 octobre 2024.

Ce commandement a été publié le 21 janvier 2025 au service de la publicité foncière d'[Localité 13] et [Localité 14] sous les références suivantes : volume 2025 S n° 4.

L’assignation en audience d’orientation a été délivrée le 10 mars 2025 et placée le 14 mars suivant aux fins de voir, au visa des “dispositions du Code des procédures civiles d 'exécution” et “de l’article A.-444-191 du Code de commerce”

Après avoir statué, le cas échéant, sur l’autorisation de vente amiable présentée par le débiteur saisi, et en ce cas :

. fixer le montant du prix en deçà duquel l”immeub1e ne pourra être vendu, eu égard aux conditions économiques du marché et les conditions particulières de la vente dont s’agit,

. taxer le montant des frais de poursuite de vente du créancier poursuivant en l’état de la procédure,

. fixer le montant de la créance du poursuivant en principal, accessoires, intérêts et frais,

. juger que les intérêts continueront à courir jusqu“à la distribution du prix de la vente à intervenir,

. fixer la date d’audience à laquelle l’affaire sera appelée conformément aux dispositions de l’article R. 322-21 dudit code,

. juger, dans l’hypothèse d’une vente amiable, que l’avocat poursuivant percevra des mains du Notaire en charge de la cession l’émolument perçu par les notaires en application de l’article A. 444-91, conformément aux dispositions de l’article A444-191 du Code de commerce,

Et à défaut de vente amiable envisageable,

. fixer la date de vente judiciaire et les modalités de ladite vente,

. fixer le montant de la créance du poursuivant en principal, accessoires, intérêts et frais,

. juger que les intérêts continueront à courir jusqu"à la distribution du prix de la vente à intervenir,

. employer les frais de la présente instance en frais privilégiés de vente”.

Le cahier des conditions de vente a été déposé le 14 mars 2025.

Par conclusions transmises le 18 août 2025 auxquelles il est renvoyé pour un exposé exhaustif des faits, moyens et arguments, Mme [B], [E] [Z] demande au Juge de l’exécution :

“ vu les dispositions des articles R.322-15 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

Vu les pièces versées aux débats, (…) de :

.(la) déclarer recevable et bien fondée (…) en ses demandes, fins et conclusions,

. (l')autoriser (…) à procéder à la vente amiable de l’appartement, dont elle est propriétaire, lot n°10 de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 12] » situé [Adresse 4] à [Localité 20],

. fixer à 90 000,00 euros le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu amiablement (…) eu égard aux conditions économiques du marché,

. fixer le montant de la créance du poursuivant au principal, accessoires, intérêts et frais,

. fixer la date d’audience à laquelle l’affaire sera appelée conformément aux dispositions de l’article r.322-21 du code des procédures civiles d’exécution.”

Evoquée le 13 mai 2025, l’affaire a été renvoyée sur demande des parties au 10 juin puis 09 septembre 2025. A cette date, chaque partie a repris ses demandes et moyens.

SUR QUOI

Attendu que selon l’article R 322-5 du Code des procédures civiles d’exécution alinéa 1, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution , après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ;

Sur la régularité de la saisie-immobilière

Attendu qu’eu égard à la bonne observation des formes et délais édictés aux articles R 321-6, 322-4 et 322-10 du Code des procédures civiles d’exécution, la procédure apparaît régulière ce qui n’est, au demeurant, pas discuté ;

Sur les conditions de la saisie-immobilière

Attendu qu’il résulte de la combinaison des articles L 311-2, L311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie portant sur tous les droits réels afférent aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession ;

Qu’en l’espèce, satisfaisant ainsi aux exigences des articles L 111-3 et 6 du Code des procédures civiles d’exécution, le créancier poursuivant produit deux décisions judiciaires ayant force exécutoire et prononçant chacune une condamnation pécuniaire à l’encontre de Mme [B], [E] [Z] ;

Qu’ainsi le créancier poursuivant justifie remplir l’intégralité des conditions énoncées à titre liminaire car au vu des pièces produites, l’immeuble saisi appartient toujours à la débitrice et qu’il n’est pas grevé d’insaisissabilité ;

Sur le montant de la créance

Attendu qu’afin de satisfaire aux exigences de l’article R 322-18 du Code des procédures civiles d’exécution, il sera mentionné que la créance du poursuivant -réduite après dégrèvement- s’élève en principal, frais, intérêts et autres accessoires à la somme globale de onze mille huit cent soixante dix sept euros et trente et un centimes (11 877,31 euros) arrêtée au 19 octobre 2024 ;

Sur les contestations et demandes incidentes

Attendu qu’aucune contestation n’a été élevée à l’encontre de la procédure et qu’il n’a pas été présenté d’autre demande incidente que celle examinée ci après ;

Sur la demande en autorisation de la vente amiable de l’immeuble

Attendu que conformément aux dispositions des articles L 322-3 et R 322-20 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable de l’immeuble, doit fixer le montant du prix en deçà duquel il ne peut être vendu et l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois ; qu’à cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente ; que ce délai ne peut excéder trois mois ;

Attendu qu’ainsi que le précise l’alinéa 2 de l’article R 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution, “lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut bien être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur” ; que comme l’édicte l’article R 322-21 du même code, “ le Juge de l’Exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu, eu égard aux conditions économiques du marché, ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente” ; que la demande ne liant pas le Juge de l’exécution qui doit en apprécier l’intérêt, il lui faut s’assurer de la viabilité des conditions de la vente amiable envisagée ;

Attendu que Mme [B], [E] [Z] justifie avoir donné mandat de vente à un agent immobilier la Sarl Aim Transactions ; qu’elle espère obtenir un prix de quatre vingt dix huit mille neuf cents euros (98 900) euros mais propose de fixer à quatre vingt dix mille euros (90 000) euros celui en dessous duquel la vente amiable ne pourra être autorisée ; qu’au regard des caractéristiques et de l’état général de l’immeuble tels que résultant du procès-verbal de description, cette proposition apparaît conforme au marché immobilier local de sorte qu’elle peut être retenue ; qu’en tout état de cause, ce montant supérieur à la mise à prix (6 000 euros) permet de désintéresser le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] ; qu’ainsi, la demande à laquelle le créancier ne s’oppose pas, présente un caractère sérieux préservant suffisamment les intérêts respectifs ; que conforme aux critères sus rappelés, la vente amiable sera autorisée sur cette base et selon les modalités détaillées ci-après au dispositif ;

Attendu qu’en application des articles R 322-21 alinéa 2 et R 322-24 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution, les frais de poursuite qui doivent être versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente seront taxés à hauteur de deux mille trois cent un euros et quatre vingt huit centimes (2 301,88 euros) ; qu’outre les frais taxés, l’acquéreur devra également régler les émoluments dus en application des dispositions de l’article A 444-191 V du Code de commerce ;

Sur les demande relative aux dépens

Attendu que les dépens seront compris dans les frais de distribution ;

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort :

— Vu le commandement délivré le 21 novembre 2024 et publié le 21 janvier 2025 au service de la publicité foncière d'[Localité 13] et [Localité 14] sous la référence : volume 2025 S n° 4,

— Vu les articles R 322-15 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution;

— Dit que les conditions des articles L311-2, 311-4 et 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies en ce qui concerne la procédure de saisie immobilière tendant à la vente forcée de droits ou biens immobiliers appartenant à Mme [B], [E] [Z] ;

— Dit que le montant retenu pour la créance du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] à l’égard de Mme [B], [E] [Z] s’élève en principal, frais, intérêts et autres accessoires à la somme globale de onze mille huit cent soixante dix sept euros et trente et un centimes (11 877,31 euros) arrêtée au 19 octobre 2024 ;

— Rappelle que les intérêts postérieurs courent jusqu’à la distribution du prix de vente, dans la limite énoncée aux articles L 334-1 et R 334-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Autorise Mme [B], [E] [Z] née le [Date naissance 1] 1950 à [Localité 18] (37) à procéder à la vente amiable de l’immeuble saisi sous les conditions particulières suivantes :

— le montant du prix en deçà duquel le bien ne peut pas être vendu est fixé à quatre vingt dix mille (90 000) euros, qui sera consigné auprès de la Direction des Finances Publiques Pays [Localité 14], Pôle de Gestion des Consignations ;

— Taxe par application des dispositions de l’article R 322-21, alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution les frais de poursuite à la somme de deux mille trois cent un euros et quatre vingt huit centimes (2 301,88 euros) ;

— Rappelle que dans le cadre de la vente amiable, les frais de poursuite taxés sont à la charge de l’acquéreur de même que les émoluments dus en application des dispositions de l’article A 444-191 V du Code de commerce mais que le surplus des dépens sera à la charge du débiteur saisi ;

— Rappelle que conformément aux dispositions de l’article L 322-4 du Code des procédures civiles d’exécution, l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix auprès de la Direction des Finances Publiques Pays [Localité 14], Pôle de Gestion des Consignations et justification du paiement des frais de la vente et des frais taxés ;

— Rappelle que le cahier des conditions de vente n’est opposable ni au notaire, ni à l’acquéreur amiable, mais qu’en application de l’article R. 322-24 du Code des procédures civiles d’exécution, le notaire chargé d’établir l’acte de vente peut obtenir, contre récépissé, la remise par le créancier poursuivant des documents recueillis pour l’élaboration du cahier des conditions de vente ;

— Rappelle qu’en application de l’article R. 322-22 du Code des procédures civiles d’exécution, le débiteur saisi doit accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable et rendre compte au créancier poursuivant, sur sa demande, des démarches accomplies à cette fin, et que le créancier poursuivant peut à tout moment l’assigner aux fins de voir constater sa carence et ordonner la reprise de la procédure sur vente forcée ;

— Fixe au mardi 10 février 2026 à 11 heures la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée pour vérifier la réalisation de la vente,

— Rappelle que conformément aux dispositions de l’article R 322-20, alinéa 2 du Code de l’exécution, la présente décision suspend le cours de la procédure d’exécution, à l’exception du délai imparti aux créanciers inscrits, pour déclarer leur créance ;

— Dit que les dépens seront compris dans les frais de distribution.

Jugement prononcé le 14 Octobre 2025 par M-D MERLET, Juge de l’exécution.

Le Greffier

F. SONNET

Le Juge de l’Exécution

M-D MERLET