TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00834 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JZQY

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 28 Avril 2025

S.A. AUVERGNE HABITAT, rep/assistant : Mme [S] (Salarié)

C /

Monsieur [K] [G], Madame [N] [G], rep/assistant : M^e Aurélie CUZIN, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : AUVERGNE HABITAT

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : M^e Aurélie CUZIN

AUVERGNE HABITAT

Monsieur [K] [G]

Madame [N] [G]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Grégoire KOERCKEL, Juge des contentieux de la protection, assisté de Laetitia JOLY, Greffier lors des débats et de Lucie METRETIN, Greffier lors du délibéré ;

Après débats à l’audience du 20 Février 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 10 Avril 2025, prorogé au 28 Avril 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. AUVERGNE HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, sise 16 boulevard Charles de Gaulle, 63000 CLERMONT-FERRAND

représentée par Mme [S] (Salarié), muni d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [G], demeurant 4 Rue Maria Callas, La Varenne, 63430 PONT DU CHATEAU

comparant en personne

Madame [N] [G], demeurant 4 rue Maria Callas, La Varenne, 63430 PONT DU CHÂTEAU

comparante assistée par M^e Aurélie CUZIN, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 9 novembre 2021, la S.A. AUVERGNE HABITAT a donné à bail à [K] [G] et [N] [G] un logement situé 4 Rue Maria Callas – La Varenne – Pavillon n°3 – 63430 PONT-DU-CHATEAU, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 525,39 euros, provision sur charges comprise.

Le 8 août 2023, la bailleresse a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2194,21 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de [K] [G] et [N] [G] le 2 août 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 novembre 2024, la S.A. AUVERGNE HABITAT a fait assigner [K] [G] et [N] [G] devant le Juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour les locataires de s’être acquittés des causes du commandement dans le délai de deux mois,

— ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement [K] [G] et [N] [G] à lui payer solidairement les sommes suivantes :

* 4154,11 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 octobre 2024,

* 600 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux, outre la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 12 novembre 2024.

Lors de l’audience, la S.A. AUVERGNE HABITAT maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 18 février 2025 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 1963,92 euros.

[K] [G] n’a formé aucune demande.

[N] [G], quant à elle, demande au Juge des Contentieux de la Protection de suspendre les effets de la clause résolutoire et de lui accorder des délais de paiement sur trente-six mois sur la base de versements mensuels d’un montant de 55 euros. Sur ce point, elle précise qu’elle prendra en charge les mensualité étant donné que, nonobstant l’absence de congé, [K] [G] n’est plus dans le logement depuis plusieurs mois.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale des locataires n’est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

La S.A. AUVERGNE HABITAT a précisé n’avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de [K] [G] et [N] [G].

[K] [G] et [N] [G] ont précisé n’avoir pas sollicité de procédure de traitement de leur situation auprès de la commission de surendettement des particuliers.

MOTIFS DE LA DÉCISION

[K] [G] et [N] [G] s’étant présentés, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Lors de l’audience, la S.A. AUVERGNE HABITAT produit un décompte arrêté au 18 février 2025 établissant l’arriéré locatif à la somme de 1963,92 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la S.A. AUVERGNE HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant. [K] [G] et [N] [G] seront donc condamnés à lui payer, sans solidarité en l’absence de stipulation expresse du bail, la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code Civil, à compter du commandement de payer du 8 août 2023.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

Or, la S.A. AUVERGNE HABITAT justifie avoir régulièrement signifié le 8 août 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant de 2194,21 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 8 octobre 2023.

Cependant, en application du V et du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, d’une part, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant, et d’autre part suspendre, dans le même temps, les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la S.A. AUVERGNE HABITAT que [K] [G] et [N] [G] ont repris le paiement du loyer courant et que la S.A. AUVERGNE HABITAT ne s’est pas opposée à la suspension de la clause résolutoire ainsi qu’à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à [K] [G] et [N] [G] et de suspendre les effets de la clause résolutoire selon les modalités précisées au dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si les locataires s’acquittent, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que les locataires devront s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu et au plus tard en même temps que la fraction du mois courant de l’arriéré rééchelonné.

En revanche, dès le premier impayé – que ce soit au titre de l’arriéré rééchelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé – la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la bailleresse, la résolution du bail étant acquise à la date du 8 octobre 2023.

En outre, dans cette hypothèse, [K] [G] et [N] [G] seraient désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la S.A. AUVERGNE HABITAT, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de [K] [G] et [N] [G] ainsi que celle de tous occupants de leur chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, la bailleresse serait alors en droit d’exiger des locataires, s’ils se maintenaient illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par la S.A. AUVERGNE HABITAT, en l’occurrence la somme mensuelle de 567,24 euros à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Sur les autres demandes

[K] [G] et [N] [G], qui succombent à l’instance, devront supporter in solidum la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du code de procédure civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 100 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 9 novembre 2021 entre la S.A. AUVERGNE HABITAT, [K] [G] et [N] [G] à compter du 8 octobre 2023,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE [K] [G] et [N] [G] à payer à la S.A. AUVERGNE HABITAT la somme de 1963,92 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 18 février 2025, comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 8 août 2023,

AUTORISE [K] [G] et [N] [G] à s’acquitter de cette somme par versements mensuels de 55,00 euros et DIT qu’à la 36ème et dernière échéance [K] [G] et [N] [G] s’acquitteront du solde de la dette,

DIT que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le quinzième jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que chaque échéance du loyer courant devra également être payée à son terme contractuellement convenu et au plus tard en même temps que la fraction d’arriéré reporté, soit au quantième du mois précisé au paragraphe précédent,

DIT qu’après règlement de la somme de 1963,92 euros, dans les délais et conditions ci-dessus rappelés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail,

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 8 octobre 2023 de sorte que [K] [G] et [N] [G] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible,

ORDONNE, en ce cas, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de [K] [G] et [N] [G] ainsi que tout occupant de leur chef, du local sis 4 Rue Maria Callas – La Varenne – Pavillon n°3 – 63430 PONT-DU-CHATEAU, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

FIXE, en ce cas, l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par [K] [G] et [N] [G] à la somme mensuelle de 567,24 euros à compter de la résiliation du bail et au besoin les CONDAMNE à verser à la S.A. AUVERGNE HABITAT ladite indemnité mensuelle à compter du mois de février 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis,

CONDAMNE in solidum [K] [G] et [N] [G] à payer à la S.A. AUVERGNE HABITAT la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens comprenant comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 8 août 2023 et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection