TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00022 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JVAP

NAC : 5AZ 0A

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 18 Septembre 2025

Monsieur [I] [D]

Rep/assistant : M^e Karine ENGEL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Madame [J] [C] épouse [D]

Rep/assistant : M^e Karine ENGEL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Madame [B] [S]

Madame [U] [P]

Rep/assistant : SCP COLLET ROQUIGNY CHANTELOT, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : M^e Karine ENGEL

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : SCP COLLET ROCQUIGNY CHANTELOT

M^e Karine ENGEL

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Sous la Présidence de Vincent CHEVRIER, Vice-président, assisté de Lucie METRETIN, Greffier ;

Après débats à l’audience du 10 Juillet 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé de l’ordonnance au 18 Septembre 2025, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [I] [D], demeurant 42 bis rue Saint-Jean, 63190 LEZOUX

représenté par M^e Karine ENGEL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Madame [J] [C] épouse [D], demeurant 42 bis rue Saint-Jean, 63190 LEZOUX

représentée par M^e Karine ENGEL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [B] [S], demeurant 104 route de Billom, 63190 LEZOUX

non comparante, ni représentée

Madame [U] [P], demeurant 78 rue Marcel Bontemps, 92100 BOULOGNE BILLANCOURT

représentée par la SCP COLLET ROCQUIGNY CHANTELOT, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé ayant pris effet le 29 mars 2021, Mme [B] [S] représentée par son mandataire la SAS Square Habitat, a donné à bail à Mme [J] [D] et M. [I] [D] un logement situé 42 bis Rue Saint Jean à Lezoux (63190), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 780 euros, provision sur charges comprise.

Un diagnostic électrique de l’immeuble loué a été réalisé le 06 janvier 20201, révélant la présence d’anomalies sur l’installation électrique. L’état des lieux d’entrée a par la suite été établi en présence des parties le 29 mars 2021.

Par lettres recommandées datées du 28 avril 2023, 19 mai 2023 et du 08 juin 2023 avec accusé de réception, Mme [J] [D] et M. [I] [D] ont sollicité auprès de la SAS Square Habitat une mise en conformité de leur logement ainsi que plusieurs rendez-vous afin de constater les désordres.

Par la suite, un constat d’échec de conciliation a été dressé entre les parties le 21 décembre 2023.

Suite au rapport de l’agence régionale de santé, l’arrêté préfectoral du 09 octobre 2024 a mis en demeure Mme [B] [S] et ses ayants-droits de réaliser des travaux dans un délai de trois semaines à compter de la notification de l’arrêté.

Entre temps, Mme [B] [S] est décédée en septembre 2024.

Par courrier recommandé du 21 novembre 2024 avec accusé de réception, l’Agence Régionale de Santé a informé la SAS Square Habitat de l’inexécution des travaux prescrits par l’arrêté préfectoral.

Par acte de commissaire de justice en date du 04 décembre 2024, Mme [J] [D] et M. [I] [D] ont alors appelé en la cause Mme [U] [P] en sa qualité d’héritière de Mme [B] [S], devant le Juge des contentieux de la protection statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— Déclarer l’appel en cause de Mme [U] [P] recevable et bien fondée;

— Ordonner une mesure d’expertise judiciaire qui sera confiée à tel expert qu’il plaira avec mission de :

○ Convoquer et entendre les parties ;

○ Se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission;

○ Se rendre sur les lieux sis 42 bis Rue Saint Jean – 63190 Lezoux ;

○ Examiner les désordres, les décrire ;

○ Déterminer les causes de ces désordres et donner toutes les considérations techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues ;

○ Décrire et chiffrer tous les travaux nécessaires pour remédier aux désordres ;

○ Fournir tous les éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie d’apprécier la nature et l’importance des préjudices subis par les requérants ;

○ Etablir un pré-rapport qui sera soumis à chacune des parties en leur impartissant un délai pour présenter leurs dires et y répondre ;

○ Fixer le délai dans lequel, l’expert désigné, devra déposer son rapport accompagné de toutes les pièces complémentaires.

— Condamner Mme [U] [P] à payer à Mme [J] [D] et M. [I] [D] la somme de 5.000 euros à titre de provision sur les dommages et intérêts au regard du préjudice de jouissance subi ;

— Condamner Mme [U] [P] à procéder au remplacement des volets des trois chambres du logement loué au plus tard dans le mois suivant la signification du jugement à intervenir sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

— Ordonner la suspension du paiement du loyer jusqu’à mis en conformité du logement ;

— Condamner Mme [U] [P] à payer à Mme [J] [D] et M. [I] [D] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience, Mme [J] [D] et M. [I] [D], représentés par leur conseil, réitèrent leurs demandes contenues aux termes de leur acte introductif d’instance et demandent en outre de débouter Mme [U] [P] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

Au soutien de leurs demandes, Mme [J] [D] et M. [I] [D] exposent au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que depuis leur entrée dans les lieux, plusieurs anomalies concernant l’installation électrique du logement ont été constatées dans un diagnostic électrique et n’ont pas été entièrement levées par les travaux réalisés par la bailleresse, de sorte qu’ils sollicitent une mesure d’expertise judiciaire. Ils demandent également une mesure d’expertise judiciaire afin de rechercher la cause des infiltrations d’eau et des moisissures présentes dans leur logement. Ils font également valoir que le défaut de conformité de la cheminée présente un danger qui n’a pas été résolu, de sorte qu’une mesure d’expertise judiciaire est nécessaire afin d’établir la liste des travaux à effectuer pour sa remise en service et en conformité et pour apprécier l’étendue du préjudice de jouissance subi.

Enfin, ils exposent sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile que la bailleresse n’assure pas la jouissance paisible du logement, de sorte qu’ils sollicitent la condamnation de la bailleresse au paiement d’une provision de 5.000 euros en réparation du préjudice subi, au remplacement des volets au plus tard dans le mois suivant la signification du jugement sous astreinte de 50 euros par jour de retard et enfin à la suspension du paiement des loyers jusqu’à la réalisation des travaux de mise en conformité.

De son côté, Mme [U] [P], venant aux droits de Mme [B] [S] et représentée à l’audience par son conseil, demande au Juge des contentieux de la protection de débouter Mme [J] [D] et M. [I] [D] de l’ensemble de leurs demandes et de les condamner à payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, Mme [U] [P] fait valoir que plusieurs factures présentent des interventions qui ont eu lieu sur les dysfonctionnements électriques et le ballon d’eau chaude, de sorte que la demande d’expertise judiciaire des demandeurs n’est pas justifiée et n’apparait qu’à des fins indemnitaires. Concernant les infiltrations d’eau, elle expose qu’aucune pièce ni aucun document attestant d’une déclaration de sinistre auprès de leur assureur MRH n’a été versée aux débats par les demandeurs. S’agissant de la cheminée, elle soutient l’inutilité de la réalisation d’une expertise judiciaire et explique que les travaux ont été réalisés en 2025. Elle fait également valoir l’absence de la cheminée comme élément de chauffe dans le contrat de bail et le refus des demandeurs formulé auprès de l’ARS quant à la mise en conformité de la cheminée.

En outre, elle conteste la demande de provision des demandeurs sur le fondement de l’article 835 du CPC car celle-ci se heurte à une contestation sérieuse au regard de l’inexistence du trouble de jouissance. Elle expose enfin que leur demande de suspension de paiement des loyers n’est pas fondée.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise

En application de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

S’agissant des dysfonctionnements électriques, les locataires se plaignent de difficultés pour l’allumage et l’extinction des interrupteurs, de problèmes au niveau du tableau électrique, de difficultés avec le chauffage électrique et le ballon d’eau chaude.

Il ressort des pièces versées aux débats :

— Qu’un diagnostic a été réalisé avant l’entrée dans les lieux des locataires le 6 janvier 2021, mettant en évidence diverses anomalies (7) au niveau de l’installation électrique ;

— Que suivant facture du 15/03/2021, la société AB ELECTRICITE GENERALE est intervenue pour lever les anomalies relevées au diagnostic et sur ce point les demandeurs s’interrogent sur la réalité de la levée de l’ensemble des anomalies, sans pour autant justifier de désordres ou de dysfonctionnements sur ce point ;

— Suivant plusieurs courriers datés de novembre 2021 et du printemps 2023, les demandeurs se sont plaints auprès de l’agence immobilière, mandataire du bailleur d’un souci au niveau du tableau électrique, mais ne produisent aucun justificatif, ni devis de réparation d’un électricien ;

— Un devis d’un électricien en date du 27/04/2024 portant sur le remplacement de plusieurs interrupteurs pour un total de 215,00€ : ce devis ne concerne toutefois pas des anomalies mentionnées initialement dans le diagnostic ; il n’est pas établi qu’une suite a été donnée à ce devis de la part de la bailleresse ; il sera cependant souligné que ce devis ne démontre pas l’existence de dysfonctionnements majeurs de l’installation électrique.

Il convient de rappeler que le tribunal ne saurait pallier la carence des parties dans l’administration de la preuve et dans ces conditions, si les problèmes électriques ont donné lieu à divers échanges entre les parties ou leur mandataire, il n’est pas établi que persistent à ce jour des désordres ou des dysfonctionnements au niveau de l’installation électrique, de sorte qu’il ne sera pas fait droit à la demande d’expertise sur ce point.

S’agissant des infiltrations d’eau et problèmes d’humidité, les demandeurs produisent un courrier électronique du 18 octobre 2021 au terme duquel ils signalent à l’agent immobilier SQUARE HABITAT la présente d’eau stagnante au fond de la pièce attenante au garage. Les photos jointes au mail ne sont toutefois pas versées aux débats. Aucun constat de commissaire de justice n’a été établi, ni aucune attestation pour confirmer ces allégations. Il est fait état de nouveaux désordres similaires en 2024 mais aucune pièce n’est produite pour démontrer l’ampleur des désordres, ni aucune déclaration de sinistre auprès de l’assurance.

Dans ces conditions, il n’est pas justifié d’ordonner une mesure d’expertise pour des prétendus désordres qui ne sont pas précisément constatés.

S’agissant du ballon d’eau chaude, il résulte de plusieurs échanges de courriers entre les époux [D] et l’agence SQUARE HABITAT entre le 3 octobre 2024 et le 24 octobre 2024 que le chauffe-eau ne fonctionnait plus, mais que l’intervention d’un électricien a permis de remédier temporairement à ce dysfonctionnement. En effet, une nouvelle panne est survenue le 7 avril 2025 et les locataires ont aussitôt avisé l’agence immobilière. Il n’est pas contesté que le chauffe-eau a fait l’objet d’un remplacement par la suite.

Il n’y a donc pas lieu d’ordonner une mesure d’expertise sur ce point.

S’agissant des dysfonctionnements de la cheminée, il ressort du rapport de l’ARS du 30 juillet 2024, que le chauffage de la maison des consorts [D] est assuré par des radiateurs électriques et une cheminée à foyer fermé, que l’installation de cette cheminée est dangereuse, en l’absence d’une ventilation des locaux et d’une non-conformité du conduit de fumée. Faisant suite à ce rapport, le Préfet du PUY DE DOME a pris un arrêté le 9 octobre 2024, obligeant le propriétaire ou ses ayant-droits à réaliser dans un délai de trois semaines la mise en conformité de l’installation de chauffage afin d’assurer la sécurité des occupants et de permettre un chauffage suffisant, et jusqu’à cette mise en conformité, l’utilisation de la cheminée est interdite. Il ressort enfin d’un courrier des services de l’ARS du 21 novembre 2024 adressé à SQUARE HABITAT que les travaux préconisés n’ont pas été réalisés, que toutefois, il était envisagé la pose d’un second radiateur dans le salon et la condamnation de la cheminée, solution acceptée par les locataires. Dans leurs écritures, ces derniers ne contestent pas l’installation d’un second radiateur dans le salon, tout en soulignant que cette solution de chauffage est insuffisante.

Il sera jugé qu’il n’est pas nécessaire d’ordonner une expertise, dès lors que d’une part, comme le fait justement remarquer le bailleur, il résulte du contrat de bail que le chauffage de la maison s’effectue au moyen de radiateurs électriques, sans faire mention de la cheminée, laquelle ne constitue qu’un élément d’équipement, de sorte que les locataires ne peuvent exiger du propriétaire la réparation d’un système de chauffage qui n’est pas prévu au bail ; d’autre part, les préconisations de l’ARS sont suffisamment précises s’agissant des désordres et non-conformité, de sorte que les travaux à réaliser pour remettre la cheminée en conformité sont parfaitement déterminable et peuvent être chiffrés par un professionnel, aucun devis n’étant cependant versé aux débats. Il n’est enfin pas établi que, malgré la pose d’un second radiateur, le système de chauffage est insuffisant pour permettre un confort normal dans le logement.

Pour tous ces motifs, la demande d’expertise sera rejetée.

Sur la demande d’indemnisation provisionnelle et la suspension des loyers.

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En outre, l’article 835 dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il est clairement établi par les éléments décrits précédemment, que les locataires ont subi une panne à répétition du chauffe-eau entre octobre 2024 et avril 2025, date à laquelle il a été procédé au changement du chauffe-eau. En outre, ainsi qu’il a été souligné précédemment, la cheminée dont les locataires se servaient en complément du chauffage électrique mentionné au bail s’est avéré dangereuse et l’installation non conforme et il ne peut être valablement contesté que les locataires ont subi un préjudice lié dans un premier temps à l’utilisation d’une installation dangereuse, d’autre part à une diminution de l’agrément liée à l’impossibilité d’utiliser la cheminée. Il est en outre établi au vu des échanges de courriers entre les locataires et le mandataire du bail, que les premiers ont été privés pendant plusieurs mois de l’usage du four. Par ailleurs il n’est pas contesté qu’un meuble situé dans les WC s’est décroché du mur et est tombé en endommageant les sanitaires.

L’ensemble de ces éléments démontrent suffisamment que les locataires ont subi plusieurs désagréments pouvant constituer une atteinte à la jouissance paisible que le bailleur a l’obligation de garantir, cette obligation et ces désagréments n’étant pas sérieusement contestables. Il conviendra dans ces conditions d’allouer aux locataires une indemnité provisionnelle à valoir sur la réparation du préjudice subi pendant la durée de la location, indemnité qui sera fixée à 3000,00€.

En revanche, en l’absence de preuve de désordres sur les volets et de nécessité en application des stipulations du bail de mettre en conformité la cheminée, les locataires seront déboutés de leur demande de remettre en état sous astreinte les volets et de suspension du paiement des loyers, le logement n’étant en tout état de cause pas inhabitable.

Sur les demandes accessoires.

Madame [P] qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer une somme de 1000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par ordonnance de référé contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

REJETONS la demande d’expertise formée par Mme [J] [C] épouse [D] et M. [I] [D] ;

CONDAMNONS Madame [U] [P] à payer à Mme [J] [D] et M. [I] [D] une indemnité provisionnelle de 3000,00€ en réparation du préjudice de jouissance subi ;

REJETONS le surplus des demandes formées par Mme [J] [D] et M. [I] [D],

REJETONS les prétentions formées par Madame [U] [P],

CONDAMNONS Madame [U] [P] à payer à Mme [J] [D] et M. [I] [D] une somme de 1000,00€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [U] [P] aux dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et année susdits. En foi de quoi l’ordonnance a été signée par le juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection