CG / MC

Ordonnance N°

du 08 JUILLET 2025

Chambre 6

N° RG 25/00202 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-J64F

du rôle général

S.C.I. DUPREZ

c/

S.C.I. [M]

Me [L] [O] [Y]

la SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI

GROSSES le

— M^e François Xavier DOS SANTOS

— la SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI

Copies électroniques :

— M^e François Xavier DOS SANTOS

— la SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI

Copie :

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le HUIT JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Maurane CASOLARI, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDERESSE

— La S.C.I. DUPREZ, agissant poursuites et diligences de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e François xavier DOS SANTOS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDERESSE

— La S.C.I. [M], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par la SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Après débats à l’audience publique du 10 Juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI DUPREZ est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 3] cadastré section AW [Cadastre 1].

Suivant acte authentique du 21 octobre 2024, la SCI DUPREZ a consenti à la SCI [M] une promesse unilatérale de vente portant sur ce bien, pour le prix de 557 121 euros.

La promesse de vente a été consentie sous condition suspensive d’obtention de prêt dans les conditions définies à l’acte.

L’indemnité d’immobilisation a été fixée à la somme de 55 712 euros et la SCI [M] a consigné la somme de 10 000 euros sur un compte du rédacteur de l’acte.

La SCI DUPREZ expose que la SCI [M] n’a justifié d’aucune démarche et s’est montrée défaillante dans toutes les diligences qui accompagnaient la condition stipulée à son bénéfice.

Considérant que la condition suspensive était alors défaillante, la SCI DUPREZ a, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 21 janvier 2025, mis en demeure la SCI [M] d’avoir à payer l’indemnité d’immobilisation par virement bancaire dans les huit jours.

Aucun règlement n’est intervenu depuis.

Par acte en date du 27 février 2025, la SCI DUPREZ a assigné la SCI [M] en référé aux fins suivantes :

juger la SCI DUPREZ recevable et fondée en son action,condamner la SCI [M] à payer et porter à la SCI DUPREZ la somme forfaitaire de 55 712 € en exécution de l’indemnité d’immobilisation, juger que sur simple présentation de l’ordonnance à intervenir, le notaire rédacteur de la promesse de vente devra libérer au profit de la SCI DUPREZ la somme de 10 000 € éventuellement déposée en sa comptabilité par la SCI [M],condamner la SCI [M] à payer et porter à la SCI DUPREZ une indemnité de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du CPC,la condamner aux entiers dépens.L’affaire a été appelée à l’audience du 25 mars 2025 puis elle a été renvoyée à celles du 13 mai 2025 puis du 10 juin 2025 lors de laquelle les débats se sont tenus.

Au dernier état de ses prétentions, la SCI DUPREZ a maintenu ses demandes initiales et a conclu au débouté de la SCI [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Elle fait notamment valoir que :

la SCI [M] n’a justifié d’aucun dépôt de demande de prêt conforme à la stipulation contractuelle contenue dans la promesse de vente,

la SCI [M] n’a pas davantage justifié d’un refus de prêt dans les formes et délais convenus,aucune preuve n’est apportée que l’agent immobilier a été chargé par quiconque de transmettre des informations en lien avec les conditions suspensives au promettant ou à son notaire, ce qui ne relevait pas de ses attributions,la lettre de refus de prêt de la BNP n’a pas de valeur probante car elle n’a pas été communiquée dans les délais contractuels et ce document n’est pas signé,le délai de dépôt de dossier auprès de la SOCIETE GENERALE le 13 novembre 2024 ne correspond pas aux obligations de la SCI [M] et la demande n’est pas conforme aux exigences contractuelles puisqu’aucun taux d’intérêt n’est mentionné,l’avenant à la promesse unilatérale de vente envisagé pour permettre au bénéficiaire de parfaire ses recherches n’a pas été signé par la SCI [M] qui ne peut s’en prévaloir,l’avenant changeait uniquement la clause prévoyant que les prêts devaient être garantis par une sûreté réelle et ne changeait rien aux diligences que devait accomplir la SCI [M],le courriel adressé par la directive de la BNP au notaire ne démontre pas les diligences de la SCI [M] ; s’il indique que le « compromis de vente » lui a été transmis le 25 octobre, il ne précise pas à quelle date le dossier de demande de prêt a été déposé et se contente pudiquement d’indiquer « en suivant ». Par des conclusions en défense, la SCI [M] a sollicité de voir :

à titre principal : rejeter l’ensemble des demandes présentées par la SCI DUPREZ ; la renvoyer à mieux se pourvoir ; au besoin, débouter la SCI DUPREZ de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; à titre subsidiaire : si par exceptionnel, le juge des référés venait à allouer à la SCI DUPREZ la somme provisionnelle de 55 712 €, la SCI [M] serait alors recevable et fondée à solliciter une provision, condamner la SCI DUPREZ à payer et porter à la SCI [M] la somme de 55 712 € à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts auxquels elle peut prétendre ; en tout état de cause : ordonner la restitution de la somme de 10 000 € déposée par la SCI [M] en comptabilité de Me [A] [Z] ou à défaut de Me [B] [N] [W], notaires rédacteurs sur simple présentation de l’ordonnance à intervenir et au besoin, enjoindre Me [A] [Z] ou à défaut de Me [B] [N] [W] à restituer cette somme sans délai ; condamner la SCI DUPREZ à payer et porter à la SCI [M], la somme de 2 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC ;condamner la même aux entiers dépens.En défense, elle soutient notamment que :

pour que la SCI DUPREZ puisse valablement prétendre au versement de l’indemnité d’immobilisation, elle doit faire la démonstration que toutes les conditions suspensives énoncées dans la promesse unilatérale de vente ont bien été réalisées avant l’expiration du délai pour lever l’option, il n’est justifié par la SCI DUPREZ de l’exécution d’aucune des réserves stipulées dans la promesse,la SCI DUPREZ n’a jamais mis en demeure la SCI [M] de lui produire les justificatifs des démarches entreprises et/ou des refus, ni même de se positionner quant à la levée de l’option,la SCI [M] justifie avoir présenté au moins une demande prêt dans les conditions de la promesse et s’être vue opposer un refus le 04 décembre 2024,elle justifie également que la SCI DUPREZ était informée de ses diligences par le biais de son mandataire l’agence NEW HOME IMMOBILIER et de son notaire Me [N]-[W] qui a d’ailleurs rédigé l’avenant du 08 janvier 2025 pour satisfaire aux exigences de la BNP dans le cadre d’un réexamen du dossier, dans l’éventualité où il serait fait droit aux prétentions de la demanderesse, un débat légitime devrait s’instaurer sur la responsabilité des notaires rédacteurs, eu égard notamment au contenu de l’avenant régularisé le 08 janvier 2025,compte tenu du montant de l’indemnité d’immobilisation et de la brièveté des différentes échéances, la question de la requalification de la promesse unilatérale en une promesse synallagmatique se pose et la SCI [M] serait recevable et fondée à solliciter la requalification de l’acte devant le juge du fond, ce qui aurait pour conséquence une requalification de l’indemnité d’immobilisation en clause pénale dont le montant serait alors souverainement apprécié. Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux dernières conclusions régulièrement déposées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur la demande d’indemnité provisionnelle

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder en référé une provision au créancier.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente reçue le 21 octobre 2024 par Maître [Z], notaire, prévoit une indemnité d’immobilisation en ces termes :

« Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de CINQUANTE-CINQ MILLE SEPT CENT DOUZE EUROS (55.712,00 EUR)

Sur laquelle somme le BENEFICIAIRE s’engage à verser au plus tard le 30 Octobre 2024 à la comptabilité du rédacteur des présentes, sur un compte dont les références bancaires sont rappelées ci-dessus, celle de DIX MILLE EUROS (10.000,00 EUR) représentant la partie de l’indemnité d’immobilisation ci-dessus fixée, et dont quittance d’autant est donnée.

Cette somme est affectée en nantissement, par le PROMETTANT, au profit du BENEFICIAIRE, qui accepte, à la sûreté de la restitution éventuelle à ce dernier.

A cet effet, avec l’accord des parties, elle est versée entre les mains du notaire du PROMETTANT.

Le sort de la somme versée ce jour sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :

Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise,

Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes,

Elle sera versée au PROMETTANT et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. Le tiers convenu conservera cette somme pour la remettre soit au PROMETTANT, soit au BENEFICIAIRE selon les hypothèses ci-dessus définies.

Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, le BENEFICIAIRE s’oblige à le verser au PROMETTANT, au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le BENEFICIAIRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait.

En cas de difficulté entre les parties sur le sort de l’indemnité d’immobilisation, il appartiendra à la plus diligente d’entre elles de se pourvoir en justice afin qu’il soit statué sur le sort de la somme détenue par le séquestre.

Le tiers convenu est dès à présent autorisé par les cocontractants à consigner l’indemnité d’immobilisation à la Caisse des Dépôts et Consignations en cas de difficultés.

Le tiers convenu sera déchargé de plein droit de sa mission par la remise des fonds dans les conditions sus-indiquées ».

Il est par ailleurs stipulé dans l’acte une condition suspensive d’obtention de prêt, libellée de la manière suivante (pages 14 et 15) :

« Pour l’application de cette condition suspensive, il est convenu au titre des caractéristiques financières des prêts devant être obtenus :

Que leur montant total soit d’un maximum de SIX CENT MILLE EUROS (600.000,00 EUR), Que le taux sera d’un maximum de 3,20 % pour une durée maximale de 20 années, Que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le BIEN ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques, ainsi que par une assurance décès invalidité, Il s’oblige (le BENEFICIAIRE) à déposer le ou les dossiers de demande de prêts dans le délai de quinze jours calendaires à compter de la signature des présentes, et à en justifier à première demande du PROMETTANT par tout moyen de preuve écrite,

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’un ou plusieurs accords définitifs de prêts au plus tard le 21 décembre 2024. Cette obtention devra être portée à la connaissance du PROMETTANT par le BENEFICIAIRE au plus tard dans les cinq (5) jours suivant l’expiration du délai ci-dessus.

A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le PROMETTANT aura la faculté de mettre le BENEFICIAIRE en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de cette condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu.

Passé ce délai de huit jours sans que le BENEFICIAIRE ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le PROMETTANT retrouvera son entière liberté, mais le BENEFICIAIRE ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura, le cas échéant, versée qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait ; à défaut, l’indemnité d’immobilisation restera acquise au PROMETTANT (…)

Pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive, le BENEFICIAIRE devra :

Justifier du dépôt de sa ou de ses demandes de prêts et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive, et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au PROMETTANT à son domicile élu, du refus de ce ou ces prêts ».Il convient d’observer qu’il résulte de la clause relative à la condition suspensive que le défaut de transmission au promettant de la justification de l’obtention ou de la non-obtention du prêt par le bénéficiaire a pour seul effet que la condition suspensive soit censée défaillie, de sorte que le promettant se trouve libéré de la promesse, devenue caduque, mais est en revanche sans incidence sur le droit à indemnité d’immobilisation.

En effet, celle-ci n’est due que dans le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, le bénéficiaire se serait soustrait à la réalisation de l’acquisition, étant rappelé qu’en application de l’article 1304-3 du Code civil, lorsque le bénéficiaire a lui-même empêché l’accomplissement de la condition, celle-ci n’est plus défaillie mais est réputée accomplie, de sorte que le bénéficiaire devient redevable de l’indemnité d’immobilisation.

Il appartient au bénéficiaire de la promesse qui se prévaut de la non obtention du financement, pour soutenir que la condition suspensive est défaillie, de démontrer qu’il a accompli les démarches qui lui incombaient afin d’obtenir un prêt conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt.

En l’occurrence, la SCI [M] devait obtenir pour le financement de l’acquisition un prêt d’un montant maximal de 600 000 euros au taux d’intérêt maximal de 3,20 %, remboursable sur une durée maximale de 20 ans, ce au plus tard le 21 décembre 2024. Il appartenait en outre à la SCI [M], au titre des diligences nécessaires à l’accomplissement de la condition suspensive, de déposer le ou les dossiers de demande de prêts, aux conditions prévues à l’acte, ce avant le 05 novembre 2024.

Pour justifier des diligences entreprises, la SCI [M] produit notamment :

un courrier de la banque BNP Paribas daté du 04 décembre 2024, mentionnant en objet « Notre réponse à votre demande de financement d’un montant de 500 000 euros », rédigé en ces termes :« Cher Monsieur [M],

Vous nous avez sollicités pour financer tout ou partie de votre projet immobilier […]

Malheureusement, comme échangé avec vous, nous ne pouvons donner une réponse favorable à votre demande de financement, réparti comme suit :

prêt 1 : 500 000 euros sur une durée de 240 mois, à un taux de 2,90 % » ;

Ce document ne permet pas d’établir que la demande de prêt formée auprès de la BNP était conforme aux stipulations contractuelles, le courrier de refus de cette banque ne délivrant aucune information sur la date de présentation de la demande de prêt.

une attestation de refus de crédit de la SOCIETE GENERALE du 28 janvier 2024 ainsi libellée : « Madame, Monsieur, MRS [M],

Le 13 novembre 2024, vous avez déposé une demande de crédit avec MRS [M] pour un montant de 500 000 euros […]

Caractéristiques du (des) crédit(s) sollicités(s) :

prêt immobilier taux fixe en Francs Suissesmontant : contrevaleur en Francs Suisses de 500 000 eurosdurée totale (différé inclus) : 240 […] Après examen de votre dossier et au vu des éléments que vous nous avez, nous sommes au regret de vous informer que nous ne pouvons donner une suite favorable à votre demande de crédit » ;

Ce document permet de constater d’une part que la date limite pour déposer le dossier (05 novembre 2024) n’a pas été respectée puisque la demande a été formulée le 13 novembre 2024 et d’autre part, que la demande n’est pas en bonne et due forme puisqu’aucun taux d’intérêt n’est mentionné ;

un courriel de la BNP Paribas du 22 janvier 2025 adressé au notaire assistant la SCI [M], ainsi formulé :« […] Vous nous avez fait parvenir le compromis de vente le 25/10 suite à la signature du 21/10. En suivant, Mr [M] nous a fait parvenir les éléments demandés pour l’étude de son dossier […] »

Cette pièce ne permet pas davantage de savoir à quelle date précise le dossier de demande de prêt a été déposé, la banque indiquant simplement que la SCI [M] a transmis les éléments demandés « en suivant » ;

Par ailleurs, les échanges de courriels avec l’agent immobilier, antérieurs à la promesse de vente, ne peuvent pas justifier de l’exécution des obligations insérées à un contrat qui leur est postérieur, de même que les demandes de prêt qui auraient été déposées avant la signature de la promesse de vente. Si comme elle l’avance la SCI [M] a effectué une demande de prêt auprès de la BNP avant la signature de la promesse, d’une part elle ne justifie pas d’une telle demande et d’autre part, cette demande ne peut être qu’inopérante car la SCI [M] ignorait forcément les conditions qui seraient ultérieurement stipulées dans la promesse de vente.

De surcroît, la SCI DUPREZ produit une attestation du 31 mai 2025 de Maître [Z], notaire l’assistant dans le projet de vente, dans laquelle l’officier ministériel indique :

« – que malgré mes demandes à ma consœur, il ne m’a pas été fourni d’attestation de dépôt de prêt ni d’accord de prêt entre la date de la régularisation de la promesse et le mois de décembre 2024 […]

— qu’à plusieurs reprises il a été demandé à ma conseil si son client avait obtenu son prêt par e nombreux mails »

S’agissant de l’avenant signé par les deux parties, celui-ci est sans incidence sur la condition suspensive d’obtention d’un prêt puisque les modifications apportées concernaient uniquement la clause prévoyant que les prêts devaient être garantis par une sûreté réelle.

Enfin, la clause relative à l’indemnité d’immobilisation n’apparaît pas excessive et ne souffre d’aucune ambiguïté justifiant son interprétation, office qui relèverait du juge du fond.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la SCI [M] ne démontre pas l’existence de contestations sérieuses susceptibles de faire échec à la demande.

Par conséquent, il y a lieu de condamner la SCI [M] à payer et porter à la SCI DUPREZ, à titre provisionnel, la somme de 55 712 euros en exécution de l’indemnité d’immobilisation. Par ailleurs, il convient d’ordonner la libération, sur simple présentation de la présente décision, de la somme de 10 000 euros déposée en l’étude du notaire rédacteur au profit de la SCI DUPREZ.

2/ Sur les demandes reconventionnelles

La SCI [M] ne peut prétendre à l’allocation de dommages et intérêts pour les motifs ci-avant évoqués.

En outre, les manquements au devoir de loyauté et de bonne foi prétendus de la SCI DUPREZ ne sont pas suffisamment rapportés et relèvent de l’appréciation du juge du fond.

De même, elle ne peut prétendre à la libération de la somme de 10 000 euros versée en l’étude du notaire à son profit au regard des stipulations de la promesse de vente.

Par conséquent, sa demande sera rejetée.

3/ Sur les frais

Aucune considération tirée de l’équité ne commande de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SCI [M] sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés statuant après débats en audience publique, en premier ressort, par ordonnance contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe,

Vu l’indemnité d’immobilisation stipulée dans l’acte en date du 21 octobre 2024,

CONDAMNE la SCI [M] à payer et porter à la SCI DUPREZ, à titre provisionnel, la somme de CINQUANTE-CINQ MILLE SEPT CENT DOUZE EUROS (55 712 €),

ORDONNE la libération de la somme de 10 000 EUROS (10 000 €) déposée chez le notaire au profit de la SCI DUPREZ,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire,

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI [M] aux entiers dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La Greffière, La Présidente,