Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand, Jcp juge ctx protection, 12 décembre 2025, n° 25/00101

TJ Clermont-Ferrand 12 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Manquements aux obligations contractuelles
La cour a constaté que les manquements de la locataire étaient suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que la locataire, étant désormais occupante sans droit ni titre, devait être expulsée.
Accepté
Obligation de paiement du loyer
La cour a constaté que la créance de l'OPHIS était établie tant dans son principe que dans son montant.
Accepté
Occupation illicite
La cour a jugé que l'occupation sans droit ni titre justifiait le versement d'une indemnité d'occupation.

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Sur la décision

Référence :	TJ Clermont-Ferrand, jcp juge ctx protection, 12 déc. 2025, n° 25/00101
Numéro(s) :	25/00101
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	29 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Cédric BRU
Parties :	Etablissement public OPHIS

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00101 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-J6GV

NAC : 5AB 0A

JUGEMENT

Du : 12 Décembre 2025

Etablissement public OPHIS

Rep/assistant : Mme [T] (Salarié)

C /

Madame [R] [X]

Rep/assistant : M^e Cédric BRU, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 12 Décembre 2025

A :L’ OPHIS,

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 12 Décembre 2025

A :L’ OPHIS,

M^e Cédric BRU,

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Audrey BESSAC, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l’audience du 06 Novembre 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 12 Décembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

L’ OPHIS, dont le siège social est 32 rue de Blanzat – 63000 CLERMONT-FERRAND, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Mme [T] (Salarié), munie d’un pouvoir spécial.

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [R] [X], demeurant 24 B avenue Raymond Bergougnan – Résidence Emile Camut – 63100 CLERMONT-FERRAND

représentée par M^e Cédric BRU, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature électronique privée en date du 26 janvier 2021 à effet du 28 janvier 2021, l’OPHIS a donné à bail à Madame [R] [X] un logement situé 24 B Avenue Raymond Bergougnan, Résidence Emile Camut, 63100 CLERMONT-FERRAND, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 418,88 €, outre 96,56 € de provision sur charges.

Par courriers des 21 juin 2023, 18 janvier 2024 et 7 février 2024, l’OPHIS a rappelé les obligations contractuelles auxquelles est tenue Madame [R] [X], notamment l’interdiction de provoquer des nuisances sonores ou des troubles de voisinage, manquements susceptibles de conduire, le cas échéant, à son exclusion du logement.

Par courrier du 29 avril 2024, l’OPHIS a mis en demeure la locataire de cesser les troubles de voisinage.

Le 17 décembre 2024, le bailleur a fait signifié à la locataire un commandement de cesser les troubles visant la clause résolutoire insérée au bail en raison de nombreux passages de personnes au sein de l’immeuble, de musique à volume élevé en journée et en soirée, ainsi que du dépôt de poubelles sur le palier.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 janvier 2025, l’OPHIS a fait assigner Madame [R] [X] devant le juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

prononcer la résiliation immédiate du bail conclu le 28 janvier 2021, ordonner l’expulsion de Madame [R] [X], ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique, condamner Madame [R] [X] au paiement de la somme de 189,32 € au titre de l’arriéré locatif, condamner Madame [R] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré des charges, à compter de la décision à venir et jusqu’à complète libération des lieux, condamner Madame [R] [X] aux entiers dépens, Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 janvier 2025.

A l’audience, l’OPHIS maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 4 novembre 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 2 080,07 €. L’OPHIS ajoute que Madame [R] [X] fait preuve de mauvaise foi en raison du fait qu’elle ne se soit jamais présentée aux convocations qui lui étaient adressées.

En réponse, Madame [R] [X], représentée par son conseil, se réfère à ses dernières conclusions et demande au juge de :

débouter l’OPHIS de sa demande de résiliation du bail et de toutes ses demandes subséquentes, accorder à Madame [R] [X] les plus larges délais de paiement au titre de son arriéré locatif, débouter l’OPHIS de sa demande au titre des dépens, Le diagnostic social et financier, censé récapituler la situation sociale et familiale de la locataire, n’est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 1728 du Code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7b de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location

Il appartient au juge d’apprécier souverainement la gravité du manquement invoqué.

L’OPHIS verse aux débats le bail d’habitation qu’elle a conclu le 26 janvier 2021 avec Madame [R] [X], lequel prévoit, conformément à l’article 1729 du Code civil, que la locataire est tenue d’user la chose louée de manière paisible, raisonnable et conforme à sa destination et qu’à défaut, le bailleur peut faire résilier le bail.

Il produit également cinq réclamations de voisins de Madame [X], une déclaration de main courante, un dépôt de plainte, une pétition et plusieurs courriers/courriels relatant le comportement nuisible de Madame [R] [X] de nature à troubler la tranquillité des résidents de l’immeuble.

Madame [R] [X] conteste les faits qui lui sont reprochés et produit le récépissé du dépôt de sa plainte pour des faits de menace de mort réitérée par son voisin Monsieur [P] [V], ainsi que sa lettre de sortie d’hospitalisation attestant d’un séjour hospitaliser entre le 30 janvier et le 10 février 2024.

Il ressort de la pétition versée aux débats que Madame [R] [X] est source de nombreuses incivilités, notamment des nuisances sonores, des jets d’ordures par les fenêtres (bouteilles de bière, fruits, légumes, fromage, litière de lapin etc.), des dépôts de poubelles et de déchets dans les parties communes de l’immeuble, des crottes de nez écrasées sur le miroir de l’ascenseur, des coulures de poubelles de l’appartement de la locataire jusqu’à l’extérieur.

En outre, il est démontré que Madame [R] [X] a été alertée à plusieurs reprises par des courriers, convocations et mises en demeure lui rappelant son obligation d’user paisiblement les locaux loués.

Malgré ces nombreux rappels, Madame [R] [X] n’a pas respecté ses obligations contractuelles, entraînant des manquements d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du présent jugement.

Madame [R] [X] est désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. L’OPHIS, propriétaire du logement ainsi occupé indûment, a donc vocation à en retrouver la libre disposition. Il convient ainsi d’ordonner l’expulsion de Madame [R] [X], ainsi que celle de tout occupant de son chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que des stipulations du bail, que la locataire est tenue de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’OPHIS produit un décompte arrêté au 4 novembre 2025 établissant l’arriéré locatif à la somme de 2 080,07 €.

Madame [R] [X] ne conteste pas la somme réclamée.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l’OPHIS est établie tant dans son principe que dans son montant, Madame [R] [X] sera donc condamnée au paiement de cette somme.

Sur ce point, il convient de préciser qu’il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement à la locataire étant donné qu’il ressort du décompte fourni par l’OPHIS que Madame [R] [X] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date de l’audience et que celle-ci n’apporte aucun élément permettant d’établir qu’elle aurait intégralement repris le paiement du loyer.

Or, il est nécessaire de rappeler que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’octroi de délais de paiement est notamment conditionné à la reprise du paiement intégral du loyer avant la date de l’audience.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Madame [R] [X] est désormais occupante sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par l’OPHIS, soit la somme mensuelle de 564 €.

Sur les autres demandes

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 26 janvier 2021 entre l’OPHIS du Puy-de-Dôme et Madame [R] [X] à compter du présent jugement,

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Madame [R] [X] ainsi que tout occupant de son chef, du logement situé 24 B Avenue Raymond Bergougnan, Résidence Emile Camut, 63100 CLERMONT-FERRAND, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L.431-1 et suivants et R.411-1 et suivant du Code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L.433-1 du même Code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNE Madame [R] [X] à payer à l’OPHIS du Puy-de-Dôme la somme de 2 080,07 € au titre de l’arriéré locatif,

DEBOUTE Madame [R] [X] de sa demande de délais de paiement,

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [R] [X] à la somme mensuelle de 564 € à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Madame [R] [X] au paiement des dépens,

RAPPELLE que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection