CG/MLP

Ordonnance N°

du 23 DECEMBRE 2025

Chambre 6

N° RG 25/00431 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KCZG

du rôle général

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE SITUEE AU [Adresse 3]

c/

[P] [I]

M^e Franck BOYER

la SELARL POLE AVOCATS

GROSSE le

— la SELARL POLE AVOCATS

Copies électroniques :

— M^e Franck BOYER

— la SELARL POLE AVOCATS

Copie :

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le VINGT TROIS DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Maurane CASOLARI, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDEUR

— [Localité 12] DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE SITUEE AU [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS [Localité 10] PROVINCE

[Adresse 1]

[Localité 8]

représenté par M^e Franck BOYER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDERESSE

— Madame [P] [I]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 8]

représentée par la SELARL POLE AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Après débats à l’audience publique du 09 Décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Le cabinet [Localité 10] PROVINCE, en sa qualité de syndic en exercice de la copropriété située [Adresse 5], a constaté à l’occasion de travaux de ravalement de façade que madame [P] [I], propriétaire du lot n°0029, a procédé à la pose d’un bloc de climatisation et de volets roulants sur la façade de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires expose que madame [I] n’a pas obtenu d’autorisation préalable.

Par courrier en date du 19 janvier 2024, le syndic a mis en demeure madame [I] d’avoir à procéder à la dépose de l’installation du bloc de climatisation outre des volants roulants dans le mois suivant réception.

Par ordonnance en date du 31 janvier 2025, la Présidente du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a autorisé le syndicat des copropriétaires à faire procéder à un constat par un commissaire de Justice au domicile de madame [I].

Par acte en date du 27 mai 2025, le syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIEETE SITUEE AU [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS [Localité 10] PROVINCE, a assigné madame [P] [I] en référé aux fins notamment de la voir condamner à procéder au retrait des installations litigieuses.

L’affaire a été appelée à l’audience de référé du 17 juin 2025 puis elle a été renvoyée successivement jusqu’à l’audience du 09 décembre 2025 à laquelle les débats se sont tenus.

Au dernier état de ses prétentions, le demandeur a sollicité de voir :

juger que le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 7], représenté par son syndicat en exercice, recevable et bien fondé en ses demandes,y faisant droit,condamner Madame [M] [I] à faire procéder à la dépose : du bloc de climatisation de marque Mitsubishi électrique fixé en façade de copropriété ainsi que de l’ensemble des installations fixant en façade de copropriété permettant de desservir ce bloc de climatisation à l’appartement de Madame [I] et plus particulièrement la goulotte fixée en façade,ainsi que tout élément d’équipement fixé en partie commune extérieur permettant le fonctionnement de ladite installation de climatisation,de faire procéder à la dépose des trois blocs aux volets roulants en installation permettant le fonctionnement des blocs volets roulants fixés en façade de copropriété,de faire procéder à la dépose de la fixation permettant l’accroche d’une échelle ou d’un escabeau fixé en façade de copropriété,et ce ; dans un délai de 3 mois suivant signification de l’ordonnance de référé à intervenir ; sous astreinte judiciaire de 500€ par jour de retard sur une période de 90 jours consécutifs, juger que Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand statuant en référé se réservera la possibilité de liquider le cas échéant ladite astreinte judiciaire,débouter Madame [M] [I] de l’ensemble de ses demandes fins et écritures, condamner Madame [M] [I] à payer et porter au syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 6] représenté par son syndicat en exercice une somme de 5 000€ sur le fondement des dispositions des articles 700 du Code de procédure civile, condamner Madame [M] [I] à supporter les entiers dépens d’instance dans lesquels seront compris le coût du procès-verbal de constat établi par Maître [W] en date du 17 avril 2025. Par des conclusions en défense, madame [I] a sollicité de voir :

à titre principal, débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes fins moyens et conclusions,le condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL POLE AVOCATS sur son affirmation de droit,à titre subsidiaire,voir ordonner telle mesure de règlement amiable du litige qu’il plaira au juge d’ordonner à défaut d’accord de la part du syndicat des copropriétaires. Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux dernières conclusions régulièrement déposées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur la demande de condamnation sous astreinte

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des référés peut prescrire, même en présence d’une contestation sérieuse, des mesures conservatoires ou de remise en état, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit, étant rappelé que le trouble doit exister le jour où le juge statue.

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose en ces termes :

« Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

a) Toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision mentionnée à l’article 24. Lorsque l’assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre ;

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;

d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d’obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l’établissement de cours communes, d’autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ;

e) La modification de la répartition des charges visées à l’alinéa 1er de l’article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives ;

f) Les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes.

Un décret en Conseil d’Etat précise les conditions d’application du présent f.

g) Les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété ;

h) L’installation d’une station radioélectrique nécessaire au déploiement d’un réseau radioélectrique ouvert au public ou l’installation ou la modification d’une antenne collective ou d’un réseau de communications électroniques interne à l’immeuble dès lors qu’elles portent sur des parties communes ;

i) La délégation de pouvoir au président du conseil syndical d’introduire une action judiciaire contre le syndic en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires ;

j) L’installation ou la modification des installations électriques intérieures ou extérieures permettant l’alimentation des emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides rechargeables, ainsi que la réalisation des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules ;

k) L’installation de compteurs d’eau froide divisionnaires.

l) L’installation de compteurs d’énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage ;

m) L’autorisation de transmettre aux services chargés du maintien de l’ordre les images réalisées en vue de la protection des parties communes, dans les conditions prévues à l’article L. 272-2 du code de la sécurité intérieure ;

n) L’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;

o) La demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation »

L’article 30 du même texte de loi dispose que :

« L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l’article 25, peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux.

Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l’article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l’accord de certains d’entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée.

Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d’entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.

Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée ».

A l’appui de sa demande de dépose du bloc de climatisation installé sur la terrasse de l’appartement de madame [I], le syndicat des copropriétaires fait notamment valoir que :

la défenderesse n’a pas obtenu l’autorisation préalable du syndicat des copropriétaires dans le cadre d’un vote régulier en assemblée générale l’extrait d’assemblée générale auquel se réfère madame [I] pour se prévaloir d’une autorisation concerne l’autorisation donnée à certains copropriétaires afin d’installer un système de pompe à chaleur et ne revêt en aucun cas une autorisation d’ordre généralcette autorisation est postérieure à la pose par madame [I] de ses installations et ne saurait valoir autorisation a posteriori.Pour s’opposer à la demande, madame [I] soutient notamment que :

il n’existe aucune dégradation revendiquée ou démontrée par le syndicat des copropriétairesil n’existe une quelconque urgence, ni dommage imminent, ni trouble manifestement illiciteil a été voté le 16 juin 2025 l’autorisation de l’installation de la climatisation suivant conditions qui ne figuraient nullement dans le texte de la résolutionle bloc extérieur ne se voit pas de la rueil a été installé par une société assuréel’installation ne crée aucune nuisance. S’agissant de sa demande de dépose des volets roulants, le syndicat des copropriétaires fait notamment valoir que :

la défenderesse n’a pas obtenu l’autorisation préalable du syndicat des copropriétaires dans le cadre d’un vote régulier en assemblée générale il a été procédé à la pose d’un petit coffre sur l’ensemble des volets ce qui implique nécessairement une modification de l’aspect extérieur de l’immeubleil se déduit de la facture du 22 janvier 2024 que madame [I] ne peut se prévaloir d’aucune prescription acquisitive. Pour s’opposer à la demande, madame [I] soutient notamment que :

le règlement de copropriété autorise au titre des menuiseries extérieures les volets lames, persiennes et les rideaux roulants le syndicat ne peut apporter la preuve que les volants roulants créent une nuisance ou compromettent la solidité de l’immeuble ou portent atteinte à sa destinationl’assemblée générale des copropriétaires a déjà validé le principe de l’installation de stores non prévus dans le règlement lors de l’assemblée générale du 04 juin 2024la fonction de la pose de volets roulants répond aux mêmes objectifs que la pose de stores qui est autorisée l’installation de madame [I] ne se voit pas depuis la ruemadame [I] a adressé une demande de régularisation de l’installation et compte tenu de cette demande le juge des référés ne peut que constater l’existence d’une contestation sérieuse sauf à anticiper une décision qui n’est pas encore intervenue et dont le refus constituerait un abus de majorité. En l’espèce, madame [I] a confié l’installation d’un bloc extérieur de climatisation sur la terrasse de son appartement située du côté de la [Adresse 14] à la société H2O PLOMBERIE selon facture en date du 28 septembre 2018.

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale qui s’est tenue le 16 juin 2025 que les copropriétaires ont adopté à la majorité la résolution n°11 donnant autorisation aux copropriétaires d’installer une pompe à chaleur, à condition que :

« le bloc extérieur ne se voit pas de la rue, posé au sol sur les balcons ou les loggias, ce bloc soit posé par une société spécialisée et assurée pour, cet équipement soit entretenu, ce bloc émet moins de 50 décibels ». De toute évidence, cette autorisation apparaît d’ordre général en ce que la résolution n°11 ne comporte aucune mention précisant qu’elle ne concernerait que certains copropriétaires.

S’agissant du produit installé par madame [I], la fiche technique du système installé par madame [I] permet de confirmer que le produit installé est une pompe à chaleur. En effet, il est indiqué en ces termes : « les pompes à chaleur Air/Air sont également appelées climatiseurs réversibles ».

En outre, le procès-verbal de constat dressé par Maître [Z] le 06 octobre 2025 versé aux débats par la défenderesse permet notamment de constater que le bloc extérieur est posé au sol et ne peut, selon les termes du commissaire de Justice, « en aucune façon être visible de la rue, étant au septième étage et en retrait sur la terrasse ».

Dès lors, l’installation réalisée chez madame [I] est conforme aux conditions susmentionnées.

Par ailleurs, il n’est pas suffisamment explicité dans les écritures du demandeur en quoi l’installation réalisée en 2018 serait susceptible d’avoir un effet juridique sur la garantie décennale des travaux de ravalement effectués récemment.

En tout état de cause, les pièces produites à l’appui de la demande ne permettent pas de déceler l’existence de nuisances sonores ou visuelles en lien avec le bloc de climatisation revendiquées par les autres copropriétaires.

S’agissant des volets roulants, en application de la combinaison des articles 25 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles du règlement de copropriété susvisés, tout aménagement affectant les parties communes ou l’aspect extérieur d’un immeuble en copropriété nécessite l’autorisation préalable du syndicat des copropriétaires, étant rappelé que les parties et aménagements réalisés sur les parties communes et affectant l’aspect extérieur doivent rester conformes à la destination de celui-ci.

Les parties communes telles que définies au chapitre III article 4 du règlement de copropriété sont constituées de « toutes les parties de l’immeuble qui ne sont pas affectés à l’usage exclusif et particulier d’un appartement et de ses dépendances, d’un local et notamment : […] les gros murs des façades, la terrasse à l’exception des parties vitrées […] ».

En l’espèce, l’appartement de madame [I] est équipé de trois volets roulants extérieurs solaires.

Dans le procès-verbal de constat précité, Maître [Z] indique que les volets sont « en retrait et non visibles de la rue, en raison de la profondeur de la terrasse, avec une distance minimale de 3 mètres ».

Le commissaire de Justice précise également : « Descendant dans la [Adresse 13], positionné à différents points et angles avec vue directe sur la façade principale de l’immeuble concerné, je ne constate en aucun cas, et systématiquement, de vue directe tant sur l’élément bloc de climatisation, que sur les éléments volets roulants des portes-fenêtres sus décrites ».

Il poursuit en indiquant : « Pour autant, je constate au niveau du quatrième étage, appartement gauche, la fermeture complète à l’aide d’un vitrage plein, du petit balcon de type loggia ».

Il apparaît donc à cet égard que le syndicat des copropriétaires autorise l’installation de stores non prévus dans le règlement de copropriété et qu’il ne peut dès lors valablement soutenir que les volets roulants solaires sont non conformes à son règlement, tout en autorisant la pose de stores non prévus par son règlement.

Par ailleurs, le commissaire de Justice constate à l’arrière du bâtiment, au-devant de la façade donnant en orientation Sud, que l’ensemble de la façade comprenant l’appartement de madame [I] ne présente aucun élément dénaturé, tant en conception qu’en équipement, que ce soit au niveau des portes vitrées ou des volets extérieurs pliants.

En dernier lieu, il subsiste un doute quant à la personne à l’initiative de l’installation des volets puisque madame [I] indique dans ses écritures qu’ils ont été installés par l’ancien propriétaire de l’appartement et que la facture au nom de madame [I] afférente aux volets mentionne une « rénovation » et non pas une installation.

En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires ne fait pas état de l’existence de nuisances qui seraient exercées aux droits des copropriétaires et ne démontre pas davantage en quoi ces installations :

compromettraient la solidité de l’immeuble ou porteraient atteinte à sa destinationaffecteraient l’aspect extérieur de l’immeuble ou ne seraient pas conformes à la destination de celui-ci. Il en résulte qu’aucun trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 précité n’est caractérisé au jour de la présente décision.

Surabondamment s’agissant des autres éléments dont le syndicat des copropriétaires sollicite le retrait, il apparaît comme le souligne à juste titre madame [I] que la délibération n°11 de l’assemblée générale du 04 juin 2024 donne autorisation au syndic d’agir en justice à l’encontre de madame [I] exclusivement pour les volets roulants et pour le bloc de climatisation.

Faute d’objectivation d’un trouble manifestement illicite, la demande de condamnation sous astreinte apparaît au surplus totalement disproportionnée.

Par conséquent, il convient de la rejeter.

2/ Sur les frais

Il convient de débouter le syndicat des copropriétaires, partie perdante, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL POLE AVOCATS sur son affirmation de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant après débats en audience publique et en premier ressort, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe,

AU PRINCIPAL, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront,

AU PROVISOIRE,

REJETTE la demande de condamnation sous astreinte,

DIT n’y avoir lieu à référé sur toute autre demande,

DEBOUTE le syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIEETE SITUEE AU [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS [Localité 10] PROVINCE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIEETE SITUEE AU [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS [Localité 10] PROVINCE aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL POLE AVOCATS sur son affirmation de droit,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La Greffière, La Présidente,