TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON LES BAINS

LE JUGE DE L’EXÉCUTION

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SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT DU 24 Octobre 2025- N°25/00129

N° Rôle : N° RG 24/00072 – N° Portalis DB2S-W-B7I-E72P

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Chloé CATTEAU, Vice-Présidente, Juge de l’Exécution

Madame Sylvie MERGUI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 29 Août 2025

JUGEMENT rendu le 24 Octobre 2025 par le même magistrat

par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ENTRE :

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT “CIFD” SA au capital de 124.821.703,00 Euros, inscrite au RCS de [Localité 15] sous le n o 379 502 644, prise en la personne de son représentant légal en exercice dûment habilité et domicilié en cette qualité audit siège, venant aux droits du CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA), SA au capital de 181.039.170,00 €, inscrite au RCS de [Localité 13] sous le n o 391 563 939 dont le siège social est [Adresse 5], suite à la fusion par absorption selon déclaration de régularité et de conformité constatant la réalisation définitive de la fusion en date du 1er juin 2015, elle-même venant aux droits du CRÉDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIÈRE RHONE-AIN (CIFFRA), suite à la fusion par absorption selon procès-verbal d’AGE et d’AGO en date du 24 décembre 2007, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Créancier Poursuivant, représenté par l’AARPI ASM, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, Maître Sandrine FUSTER, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat postulant

ET :

Monsieur [H] [M] [U], né le [Date naissance 2] 1967 à [Localité 14], demeurant [Adresse 4]

Débiteur saisi, représenté par Maître Valérie MALOT, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat plaidant

Madame [T] [Y] [C] [B] épouse [U], née le [Date naissance 1] 1966 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

Débiteur saisi, représenté par Maître Valérie MALOT, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat plaidant

A été prononcé le Jugement suivant :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2024, la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) a fait délivrer à M. [H] [U] et Mme [T] [B] épouse [U] un commandement de payer valant saisie immobilière portant sur le bien suivant :

“Sur la commune de [Localité 12] (Haute-Savoie), sis [Adresse 10]

Dans un ensemble immobilier qui sera dénommé “[Localité 8] [Adresse 16] [Localité 11]” comprenant un batiment existant et des batiments qui seront édifiés.

Cet ensemble immobilier sera soumis au régime de la copropriété.

Lot numero vingt cinq (25), Dans le batiment G, au rez de jardin, un appartement de type T2, portant le numéro G1 sur le plan, comprenant : kitchenette/séjour, une chambre avec placard, bains, wc et entrée, le tout pour une surface habitable de 32,00 m2 environ et une terrasse pour une surface de 16,20 m2 environ.

Et les 76/10.000èmes des parties communes et charges générale de copropriété”,

Par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2024, la SA CIFD a fait assigner M. [H] [U] et Mme [T] [B] épouse [U] à l’audience d’orientation du juge de l’exécution.

M. [H] [U] et Mme [T] [B] épouse [U] ont soulevé des contestations.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique en date du 28 août 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, M. [H] [U] et Mme [T] [B] épouse [U] demandent au juge de l’exécution de :

In limine litis : Surseoir à statuer jusqu’à la décision à rendre par le tribunal correctionnel de Marseille sur leur plainte, Subsidiairement : surseoir à statuer jusqu’à la décision définitive à rendre sur l’assignation du CIFD contre les époux [U] pendante devant la cour d’appel de Lyon (RG21/8692), A titre subsidiaire : ordonner l’irrecevabilité à agir du CIRD, A titre principal : Annuler le commandement de payer valant saisie immobilière et en ordonner la mainlevée, Rejeter les demandes adverses, A titre subsidiaire : Ordonner la déchéance totale des intérêts conventionnels, Fixer la créance du CIFD à la somme de 148.169 €, Rejeter le surplus des demandes adverses, A titre encore plus subsidiaire : Rejeter la demande en paiement de l’indemnité de résiliation, Rejeter la demande en paiement des intérêts conventionnels sur l’indemnité de résiliation, Rejeter la demande de capitalisation des intérêts conventionnels, Rejeter la demande au titre des frais de rejet,A titre infiniment subsidiaire : Les autoriser à vendre amiablement le bien au prix minimal de 33.000 €, Fixer la mise à prix en cas de vente forcée à la somme de 20.000 €, Enjoindre à la SA CIFD de communiquer son état de frais, Condamner la SA CIFD à leur payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 juin 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SA CIFD demande au juge de l’exécution de :

Rejeter les contestations adverses, Fixer sa créance à la somme de 201.073,49 € arrêtée au 9 février 2024, outre les intérêts au taux contractuel de 3,77 % postérieurs (E6M au 27/05/2009 + 2,3 %) jusqu’au parfait paiement, Ordonner la vente forcée du bien immobilier et fixer les modalités de poursuite de la procédure, Fixer la mise à prix à la somme de 8.400 €, L’autoriser à faire paraître la vente dans un journal d’annonces légales, dans deux éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale et sur les sites internet tel que ASMAAVOCATS.FR, dont le coût sera inclus dans les frais taxés de poursuite, En cas de vente amiable : fixer le prix plancher à la somme de 50.000€,Ordonner que les dépens seront compris dans les frais taxés de vente, Condamner in solidum les époux [U] au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Les parties ont déposé leurs dossiers à l’audience du 29 août 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 24 octobre 2025.

MOTIFS

Sur les demandes de sursis à statuer

L’article 378 du code de procédure civile dispose que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Il est par ailleurs constant que les juges du fond disposent d’un pouvoir d’appréciation discrétionnaire et que le sursis à statuer doit être prononcé dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

L’article R121-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge de l’exécution ne peut ni modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ni en suspendre l’exécution.

Enfin, l’article L111-10 du code des procédures civiles d’exécution dispose que l’exécution est poursuivie aux risques du créancier. Celui-ci rétablit le débiteur dans ses droits en nature ou par équivalent si le titre est ultérieurement modifié.

Dans l’attente d’une décision pénale définitive

L’article 4 du code de procédure pénale dispose que l’action civile en réparation du dommage causé par l’infraction prévue par l’article 2 peut être exercée devant une juridiction civile, séparément de l’action publique.

Toutefois, il est sursis au jugement de cette action tant qu’il n’a pas été prononcé définitivement sur l’action publique lorsque celle-ci a été mise en mouvement.

La mise en mouvement de l’action publique n’impose pas la suspension du jugement des autres actions exercées devant la juridiction civile, de quelque nature qu’elles soient, même si la décision à intervenir au pénal est susceptible d’exercer, directement ou indirectement, une influence sur la solution du procès civil.

En l’espèce, M. [H] [U] et Mme [T] [B] épouse [U] sollicitent dans le cadre de la présente instance l’annulation et la mainlevée du commandement de payer valant saisie immobilière. Cette demande ne constitue pas une action civile en réparation du dommage causé par l’infraction au sens de l’article précité.

Par ailleurs, la SA CIFD n’est pas pénalement poursuivie pour l’octroi des prêts litigieux, de sorte qu’elle apparaît légitime à procéder au recouvrement de créances non réglées depuis plusieurs années.

En conséquence, la demande de sursis à statuer dans l’attente d’une décision pénale définitive sera rejetée.

Dans l’attente d’une décision civile définitive

En l’espèce, si M. [H] [U] et Mme [T] [B] épouse [U] contestent le montant de la créance, ils n’en contestent toutefois pas l’existence. Par ailleurs, les contestations soulevées (disqualification de l’acte notarié, application des dispositions du code de la consommation et indemnité de résiliation) relèvent des pouvoirs du juge de l’exécution, peu important que la juridiction du fond en soit saisie dans le cadre de l’instance en remboursement des prêts.

En conséquence, la demande de sursis à statuer dans l’attente d’une décision civile définitive sera rejetée.

Seront rappelées les dispositions de l’article L111-10 du code des procédures civiles d’exécution qui dispose que l’exécution est poursuivie aux risques du créancier.

Sur la demande d’irrecevabilité à agir de la SA CIFD

M. [H] [U] et Mme [T] [B] épouse [U] soutiennent que la SA CIFD est irrecevable à agir dès lors que la déchéance du terme prononcée par la banque ne l’a pas été de façon légale.

Toutefois, cette demande s’analyse comme une défense au fond et non comme une fin de non-recevoir, de sorte que la demande d’irrecevabilité sera rejetée.

Sur la demande de nullité et de mainlevée de la saisie

A titre liminaire, il sera rappelé que l’absence de titre exécutoire fondant une mesure d’exécution forcée n’a pas pour conséquence la nullité de la mesure, qui n’est prévue par aucun texte, mais sa mainlevée. La demande formulée par M. [H] [U] et Mme [T] [B] épouse [U] sera comprise comme une demande de mainlevée de la saisie immobilière.

L’article L111-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que seuls constituent des titres exécutoires :

(…)

4°) les actes notariés revêtus de la formule exécutoire.

L’article 1370 du code civil (reprenant les dispositions de l’article 1318 ancien) dispose que l’acte qui n’est pas authentique du fait de l’incompétence ou de l’incapacité de l’officier, ou par un défaut de forme, vaut comme écrit sous signature privée, s’il a été signé des parties.

L’article 2 alinéa 2 du décret n°71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires dispose que les notaires ne peuvent recevoir des actes dans lesquels leurs parents ou alliés, en ligne directe, à tous les degrés, et en ligne collatérale jusqu’au degré d’oncle ou de neveu inclusivement, sont parties, ou qui contiennent quelque disposition en leur faveur.

Les notaires associés des sociétés suivantes ne peuvent recevoir des actes dans lesquels l’un d’entre eux ou les parents ou alliés de ce dernier au degré prohibé par l’alinéa précédent sont parties ou intéressés :

1° Société titulaire d’un office notarial ;

2° Société de notaires ;

3° Société en participation de notaires ;

4° Société de participations financières de profession libérale de notaires ;

5° Société de participations financières pluri-professionnelle ayant notamment pour objet la détention de parts ou d’actions de sociétés ayant elles-mêmes pour objet l’exercice de la profession de notaire.

Il ressort de ce texte que l’intérêt personnel du notaire doit s’apprécier au regard du seul acte litigieux et doit résulter soit de dispositions incluses dans l’acte en faveur du notaire, soit de la qualité des personnes pour lesquelles il instrumente.

L’article 41 de ce même texte dispose que tout acte fait en contravention aux dispositions contenues aux 1°, 2° et 3° (1er alinéa) de l’article 9 de la loi du 25 ventôse an XI, et aux articles 2, 3, 4, aux premier et dernier alinéas de l’article 10 et à l’article 26 du présent décret est nul, s’il n’est pas revêtu de la signature de toutes les parties ; et lorsque l’acte sera revêtu de la signature de toutes les parties contractantes, il ne vaudra que comme écrit sous signature privée, sauf dans les deux cas, s’il y a lieu, les dommages-intérêts contre le notaire contrevenant.

En l’espèce, l’acte notarié de prêt a été établi par Me [N] [Z] et s’inscrit dans le cadre d’une acquisition immobilière auprès de la SAS APOLLONIA. Il n’est pas contesté que Me [N] [Z] n’a aucun lien de parenté ou d’alliance avec les parties à l’acte et que l’acte ne comprend aucune disposition en sa faveur.

Il n’est pas non plus soutenu que Me [N] [Z] aurait perçu, à l’occasion de son intervention, de droit autre que ceux qui résultent de l’exercice de la profession de notaire et font l’objet d’une réglementation. Si les emprunteurs soutiennent que le volume d’affaires avec APOLLONIA a entrainé la soumission du notaire à cette société, l’instruction judiciaire a permis d’établir que le bénéfice tiré par l’office notarial dans son ensemble et Me [N] [Z] en particulier, s’il apparaît élevé, n’en demeure pas moins insuffisant, compte tenu de l’importance de l’étude notariale en question, pour considérer qu’un lien de dépendance économique a pu s’établir avec la société APOLLONIA.

Il ressort d’un arrêt rendu en matière disciplinaire le 31 octobre 2013 par la Cour d’appel d'[Localité 6] que Me [N] [Z] a été condamné à une interdiction temporaire d’exercer pendant une durée d’une année en raison d’une utilisation abusive de procurations et de défaut d’information et de conseil des acquéreurs. Il est également poursuivi devant le tribunal correctionnel de Marseille, selon ordonnance de renvoi devant le tribunal correctionnel en date du 15 avril 2022, pour des faits de complicité du délit d’escroquerie en bande organisée commis notamment par la société APOLLONIA, pour le recours systématique aux procurations, le manquement à ses devoirs d’information et de conseil à l’égard des clients acquéreurs et en l’absence de suspension des opérations notariées, suivant les conditions imposées par la société APOLLONIA.

Or les faits reprochés à Me [N] [Z] dans le cadre de ces deux instances ne permettent pas de considérer que celui-ci était partie ou intéressé à l’acte notarié contesté dans le cadre de la présente instance.

Dès lors, la demande de disqualification de l’acte authentique sera rejetée.

En conséquence, la demande de mainlevée de la saisie immobilière sera rejetée.

Sur le montant de la créance de la SA CIFD

Sur l’application des dispositions du code de la consommation

L’article L313-2 du code de la consommation dispose que sont exclus du champ d’application des dispositions afférentes au crédit immobilier ceux destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance.

Il est par ailleurs constant que la référence dans l’acte de prêt aux dispositions des articles L. 312-1 et suivants du code de la consommation n’est pas suffisante pour induire une soumission volontaire à toutes les dispositions de ce code (Civ. 1ère, 23 janvier 2019, n°17-23.919, 17-23.920, 17-23.921, 17-23.922).

En l’espèce, il ressort de la « Fiche de renseignements bancaires » remplie par les acquéreurs préalablement à l’émission de l’offre de crédit que ceux-ci ont indiqué comme cadre juridique « LMNP », se présentant ainsi comme non professionnels. Or il ressort des pièces produites que M. [U] est inscrit au RCS en qualité de « Loueur en meublé professionnel ». Par ailleurs, il ressort de l’assignation délivrée par M. [H] [U] et Mme [T] [B] épouse [U] que ceux-ci ont acquis 16 biens immobiliers financés par 12 prêts obtenus auprès de 7 banques. Or certaines de ces acquisitions étaient antérieures à celle objet de la présente procédure et n’ont pas été mentionnées sur la « Fiche de renseignements bancaires ».

Enfin, la simple référence aux dispositions du code de la consommation dans l’offre de prêt puis dans l’acte notarié de prêt ne permet pas de considérer que la banque a entendu soumettre volontairement le contrat aux dispositions du code de la consommation, dès lors que le prêt a été accordé d’après les informations transmises par les emprunteurs et donc en méconnaissance de leur endettement réel.

Ainsi, l’activité de M. [H] [U] et Mme [T] [B] épouse [U] doit être qualifiée de professionnelle, accessoires à leurs activités principales. Le crédit ayant été souscrit pour financer cette activité professionnelle accessoire, il se trouve exclu du champ d’application des dispositions du code de la consommation.

En conséquence, la demande de déchéance du droit aux intérêts sera rejetée.

Sur les intérêts sur l’indemnité de résiliation

En l’espèce, aucun intérêt n’est appliqué à l’indemnité de résiliation par la SA CIFD, de sorte que la demande est sans objet.

Sur la capitalisation des intérêts

M. [H] [U] et Mme [T] [B] épouse [U] sollicitent que soit rejetée la demande de capitalisation des intérêts de la SA CIFD. Pour autant, il ne ressort pas du décompte produit par la banque de capitalisation des intérêts. La demande est donc sans objet.

Sur les frais de rejet

M. [H] [U] et Mme [T] [B] épouse [U] contestent la somme de 60 € sollicitée au titre des frais de rejet qui est toutefois prévue par les conditions tarifaires de la banque sur le fondement de l’article D133-6 du code monétaire et financier.

La demande sera rejetée.

En conséquence, la créance de la SA CIFD à l’encontre de M. [H] [U] et Mme [T] [B] épouse [U] sera fixée à la somme de 201.073,49 € arrêtée au 9 février 2024, outre les intérêts au taux contractuel de 3,77 % postérieurs (E6M au 27/05/2009 + 2,3 %).

Sur les modalités de poursuite de la procédure

L’article L322-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que les biens sont vendus soit à l’amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication.

En l’espèce, la SA CIFD ne s’oppose pas à l’autorisation pour les débiteurs de vendre amiablement le bien. Le prix plancher sollicité par la SA CIFD apparaît trop élevé par rapport au bien en question, évalué par les débiteurs à environ 74.000 €, de sorte que prix planché sera fixé à la somme de 33.000 €.

Si aucune vente amiable n’était conclue, la SA CIFD a fixé une mise à prix de 8.400 €. Compte tenu de l’évaluation du bien précédemment évoquée, ce montant apparaît relativement faible, de sorte que la mise à prix sera relevée à la somme de 10.500 €. Par ailleurs, la SA CIFD sera autorisée à procéder à la publication de la vente sur les sites internet spécialisés en matière d’enchères immobilières.

Enfin, M. [H] [U] et Mme [T] [B] épouse [U] sollicitent qu’il soit enjoint à la SA CIFD de produire son état de frais. Il y a lieu de constater que celui-ci a été produit et taxé dans le cadre de la présente procédure. La demande est sans objet.

En application des articles R. 322-21 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui autorise la vente amiable taxe les frais de poursuite.

Les frais seront donc taxés à la somme de 2.772,17 euros.

Sur les demandes accessoires

Les dépens de l’incident seront mis à la charge de M. [H] [U] et Mme [T] [B] épouse [U]. Ils seront par ailleurs condamnés à payer à la SA CIFD la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution,

REJETTE les demandes de sursis à statuer formulées par M. [H] [U] et Mme [T] [B] épouse [U] ;

REJETTE la demande d’irrecevabilité à agir de la SA CIFD ;

REJETTE la demande de mainlevée du commandement de payer valant saisie immobilière ;

REJETTE la demande de déchéance du droit aux intérêts de la banque et la demande relative aux frais de rejet formulées par M. [H] [U] et Mme [T] [B] épouse [U] ;

CONSTATE que les demandes relatives aux intérêts sur l’indemnité de résiliation et de capitalisation des intérêts sont sans objet ;

FIXE la créance de la SA CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT (CIFD) à l’encontre de M. [H] [U] et Mme [T] [B] épouse [U] à la somme de 201.073,49 € arrêtée au 9 février 2024, outre les intérêts au taux contractuel de 3,77 % postérieurs (E6M au 27/05/2009 + 2,3 %) ;

AUTORISE M. [H] [U] et Mme [T] [B] épouse [U] à procéder à la vente amiable de leurs biens et droits immobiliers objet de la saisie, tels que définis par le cahier de conditions de vente établi par le créancier poursuivant situés :

“Sur la commune de [Localité 12] (Haute-Savoie), sis [Adresse 10]

Dans un ensemble immobilier qui sera dénommé “[Adresse 9] “ comprenant un batiment existant et des batiments qui seront édifiés.

Cet ensemble immobilier sera soumis au régime de la copropriété.

Lot numero vingt cinq (25), Dans le batiment G, au rez de jardin, un appartement de type T2, portant le numéro G1 sur le plan, comprenant : kitchenette/séjour, une chambre avec placard, bains, wc et entrée, le tout pour une surface habitable de 32,00 m2 environ et une terrasse pour une surface de 16,20 m2 environ.

Et les 76/10.000èmes des parties communes et charges générale de copropriété”,

et ce pour un prix qui ne saurait être inférieur à la somme nette de 33.000 € ;

DIT que le prix de vente devra être consigné à la Caisse des Dépôts et Consignations ;

TAXE les frais de poursuite à la somme de 2.772,17 € ;

RENVOIE l’affaire à l’audience du vendredi 23 Janvier 2026 à 14H00 ;

FIXE la mise à prix, en cas de vente forcée, à la somme de 10.500 € ;

AUTORISE en cas de vente forcée la SA CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT (CIFD) à faire paraître la vente dans un journal d’annonces légales, dans deux éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale et sur le site internet ASMAAVOCATS.FR, dont le coût sera inclus dans les frais taxés de poursuite ;

CONDAMNE M. [H] [U] et Mme [T] [B] épouse [U] à payer à la SA CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT (CIFD) la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [H] [U] et Mme [T] [B] épouse [U] aux dépens de l’incident qui n’entrent pas dans les frais soumis à taxe, étant précisé qu’ils seront prélevés par priorité dans la distribution du prix ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge de l’Exécution et le Greffier présent lors du prononcé.

Le Greffier, Le Juge de l’Exécution.