GB/CT

Jugement N°

du 12 MAI 2025

AFFAIRE N° :

N° RG 23/04301 – N° Portalis DBZ5-W-B7H-JJCO / Ch1c1

DU RÔLE GÉNÉRAL

S.A.R.L. AU DELA DU MIROIR

Contre :

S.A.R.L. SYCOMMO

[R] [O]

[S] [M] épouse [O]

Grosse : le

M^e Karine ENGEL

M^e Sophie GAUMET

Copies électroniques :

M^e Karine ENGEL

M^e Sophie GAUMET

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

LE DOUZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ,

dans le litige opposant :

S.A.R.L. AU DELA DU MIROIR

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Karine ENGEL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEMANDERESSE

ET :

S.A.R.L. SYCOMMO

[Adresse 6]

[Localité 3]

Monsieur [R] [O]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

TUNISIE

Madame [S] [M] épouse [O]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

TUNISIE

Représentés par M^e Sophie GAUMET, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

DÉFENDEURS

LE TRIBUNAL,

composé de :

Madame Virginie THEUIL-DIF, Vice-Présidente,

Madame Géraldine BRUN, Vice-Présidente,

Madame Valérie PIRELLO, Juge,

En présence de madame [T] [C], stagiaire issue du concours complémentaire,

assistées lors de l’appel des causes et du délibéré de Madame Charlotte TRIBOUT, Greffier.

Après avoir entendu, en audience publique du 17 Mars 2025 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement serait rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

La société AU DELA DU MIROIR a pris à bail un local commercial relatif à l’exploitation de salon de coiffure sis [Adresse 5] et [Adresse 1] [Localité 9] ([Localité 4], suivant acte notarié du 30 juin 2017.

Ce bien appartient à M. et Mme [O], lesquels ont confié sa gestion locative à l’agence SYCOMMO.

Se plaignant d’un dégât des eaux survenus en novembre 2017 et de désordres liés aux toilettes, la société AU DELA DU MIROIR a obtenu, par ordonnance de référé du 13 octobre 2020, la désignation d’un expert, M. [N], qui a déposé son rapport le 4 juin 2022.

Par acte du 8 septembre 2023, la société AU DELA DU MIROIR a assigné M. et Mme [O] ainsi que la société SYCOMMO devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand aux fins de réparation des désordres et indemnisation de ses préjudices.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 mars 2025

Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières conclusions notifiées le 6 janvier 2025, la société AU DELA DU MIROIR sollicite de voir :

Condamner solidairement M. et Mme [O] à lui payer la somme globale de 16.321,08 € au titre des préjudices subis, laquelle se décompose comme suit : 5.621,08 € au titre des travaux de réparation des désordres à réaliser, 10.000 € au titre du préjudice de jouissance, 700 € au titre du préjudice financier (perte de chiffre d’affaires) ;Condamner in solidum M. et Mme [O] à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; Condamner in solidum M. et Mme [O] aux entiers dépens en ce compris les dépens de référé et frais d’expertise judiciaire.Invoquant l’article 1719 du code civil, elle soutient que M. et Mme [O] ont manqué à leur obligation de délivrer en bon état le local loué et en conformité avec sa destination en lui louant un bien présentant de nombreuses traces d’humidité, leurs causes étant antérieures à son entrée dans les lieux de sorte que les bailleurs sont, à son sens, tenus des réparations chiffrées par l’expert à savoir la pose de la bavette et la reprise du joint d’étanchéité de la devanture, la reprise de l’enduit et des peintures de la voute, outre l’installation d’une VMC. Elle conteste avoir changé la devanture des lieux loués, affirme que le problème d’étanchéité existe entre la façade d’origine et la devanture inchangée et indique n’avoir fait aucuns travaux avec l’indemnité d’assurance, attendant que la cause des désordres soit réparée par les bailleurs. Elle réclame en outre la réparation de son préjudice de jouissance durant les travaux de reprise des désordres d’infiltrations et des multiples travaux de nettoyage induits par ces désordres.

Elle ajoute que les bailleurs engagent également leur responsabilité dès lors qu’ils ont déclaré que les locaux loués étaient raccordés au tout à l’égout alors qu’ils présentaient une fosse septique. Si les travaux de condamnation de la fosse septique ont été réalisés en janvier 2022, elle soutient avoir subi un préjudice de jouissance tenant à la fermeture du salon pendant la durée de ces travaux, à savoir deux jours et à l’impossibilité d’utilisation des toilettes par sa clientèle à compter de mi 2019. Elle conteste l’application de la clause travaux figurant au bail, les bailleurs ayant dû réalisés ces travaux en raison de leur fausse déclaration.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 26 février 2025, M. et Mme [O] ainsi que la société SYCOMMO demandent au tribunal de :

A titre principal :Rejeter les demandes formées contre eux par la société AU DELA DU MIROIR,Mettre hors de cause la société SYCOMMO,Condamner la société AU DELA DU MIROIR à leur payer la somme de 3 000 euros, outre à payer 1 500 euros à la société SYCOMMO, au titre de leurs frais irrépétibles ;A titre subsidiaire, Déduire de l’indemnisation due la somme de 4 530,21 euros perçue par la société AU DELA DU MIROIR sans avoir effectué les travaux inhérents,Condamner la société AU DELA DU MIROIR aux dépens,Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire.Ils font valoir que la locataire a procédé à l’installation d’un bandeau commercial qu’ils estiment être à l’origine des infiltrations dont elle se plaint. Ils ajoutent, sur les travaux de peinture, que l’activité de coiffure engendre plus d’humidité que d’autres activités et que les précédents locataires exerçant cette même activité utilisaient une ventilation mécanique.

Ils soutiennent qu’en conservant par devers elle l’indemnité d’assurance de 4 530,21 euros, la locataire a contribué à son propre dommage de sorte que les travaux de plâtrerie peintures ne peuvent leur être imputés.

Ils contestent l’existence d’un préjudice de jouissance, en l’absence de pièces comptables versées aux débats. Ils ajoutent qu’en vertu de la clause travaux figurant au bail, la locataire ne peut réclamer un préjudice de jouissance subi durant les travaux de condamnation de la fosse septique.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de mise hors de cause de la société SYCOMMO

En application de l’article 5 du code de procédure civile : “Le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé”.

Le tribunal observe qu’en l’espèce aucune demande n’est dirigée contre la société SYCOMMO.

Elle sera en conséquence mise hors de cause, conformément à sa demande.

Sur la demande d’indemnisation formée par la société AU DELA DU MIROIR contre M. et Mme [O]

L’article 1719 du code civil énonce que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été loué ;

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

En l’espèce, s’agissant du désordre d’assainissement, les bailleurs ont déclaré dans le contrat de bail du 30 juin 2017, que l’immeuble était raccordé au tout à l’égout, « la fosse septique du local ayant été condamnée et comblée » (page 5).

Une clause travaux figure également au contrat selon laquelle « le preneur souffrira l’exécution de toutes les réparations, reconstructions, surélévations et travaux quelconques, même de simple amélioration, que le propriétaire ou la copropriété estimerait nécessaires, utiles ou même simplement convenables et qu’il ferait exécuter pendant le cours du bail, dans les locaux loués ou dans l’immeuble dont ils dépendent. Il ne pourra demander aucune indemnité ni diminution de loyers, quelles que soient l’importance et la durée de ces travaux, même si la durée excédait vingt et un jours, à la condition toutefois qu’ils soient exécutés sans interruption, sauf le cas de force majeure. »

Or au cours de l’exécution du bail, la société AU DELA DU MIROIR a constaté la présence d’une fosse septique que les bailleurs ont fait condamner en janvier 2022. Ils ne peuvent opposer la clause travaux dès lors que les travaux litigieux avaient été annoncés comme réalisés avant même la signature du bail de sorte que la locataire n’avait pas, en principe, à en souffrir.

L’expert note qu’avant les travaux de condamnation de la fosse septique, l’évacuation des toilettes se faisait très difficilement, ce qui a d’ailleurs amené la locataire à découvrir l’existence de cette fosse en fonctionnement, contrairement à ce qui avait été annoncé par les bailleurs.

La locataire a donc subi un préjudice de jouissance entre le 30 juin 2017 et janvier 2022, date des travaux réparatoires par les bailleurs, n’ayant pu utiliser ces toilettes dans le cadre de ses activités avant ces travaux et durant ceux-ci. Ainsi, plusieurs commerçants voisins attestent avoir été sollicités plusieurs fois par la société AU DELA DU MIROIR pour accueillir ses clientes qui souhaitaient se rendre aux toilettes (pièces 11 à 13 demanderesse).

Quant aux infiltrations en façade, l’expert judiciaire explique que celles-ci ont pour origine un défaut d’étanchéité entre le mur de la façade et la devanture qui avance. Ce défaut d’étanchéité était antérieur à la prise de possession des lieux par la locataire ainsi que cela résulte de l’état des lieux d’entrée, dressé les 24 et 27 mai 2017 par Maître [P] mentionnant de multiples traces d’humidité sur la voute du local. De plus, il ressort de la comparaison de la photographie de la devanture figurant dans cet état des lieux (pièce 15 photographie n°1 demanderesse) et de celle de cette même devanture après changement du nom par la locataire (pièce 16 demanderesse) qu’aucuns travaux de modification n’ont été réalisés par la société AU DELA DU MIROIR après cette entrée dans les lieux. L’expert note ainsi dans son rapport que la devanture préexistait à la prise de possession des lieux.

Ainsi, il appartient aux bailleurs, qui doivent délivrer à leur locataire des locaux en bon état de réparer le préjudice subi en lien avec ces infiltrations en façade.

L’expert chiffre les travaux d’étanchéité de la façade/devanture à la somme de 650 euros.

Il indique également qu’il serait « probablement souhaitable d’envisager une ventilation mécanique du salon de coiffure pour maintenir un degré d’hygrométrie plus satisfaisant et éviter que l’humidité revienne, ajoutant qu’une telle ventilation mécanique serait un plus pour garantir la salubrité du local. Il convient de noter que lors de l’entrée dans les lieux, il a été constaté de multiples traces d’humidité, y compris à distance de la devanture, ainsi que le montrent les photographies jointes au constat.

Ces éléments conduisent le tribunal à conclure que, ainsi que le préconise l’expert, la mise en place d’une ventilation mécanique est nécessaire, en plus de celle manuelle réalisée ainsi que le soutiennent les bailleurs, dans les lieux loués pour les rendre conforme à l’usage auquel ils étaient destinés.

Les bailleurs doivent ainsi également indemniser la locataire du montant des travaux de mise en place d’une ventilation mécanique à hauteur de 1 100 euros.

Quant aux travaux d’embellissements, la société AU DELA DU MIROIR explique avoir perçu une indemnité d’assurance pour ce faire. S’il ne peut lui être reproché d’avoir attendu la réalisation des travaux d’étanchéité avant d’entamer ceux de plâtrerie et peinture, elle ne peut réclamer réparation de ce préjudice dont elle a déjà obtenu réparation par son assureur.

La locataire a enfin subi un préjudice de jouissance du fait des infiltrations ayant dégradé les peintures du local loué et subira un préjudice de jouissance durant les travaux de reprise qui dureront environ une semaine ainsi que le précise l’expert judiciaire, travaux durant lesquels le salon de coiffure sera inaccessible.

Le préjudice de jouissance subi par la locataire au titre de la fosse septique et au titre des infiltrations en façade sera réparé par l’allocation d’une somme de 1 500 euros.

L’existence du préjudice financier réclamé n’est pas démontrée par la production du grand livre des comptes généraux (pièce 14 demanderesse). La demande d’indemnisation à ce titre sera rejetée.

En conséquence, M. et Mme [O] seront condamnés solidairement, cette solidarité étant prévue au contrat de bail, à payer à la société AU DELA DU MIROIR les sommes de :

1 650 euros au titre des travaux de reprise en façade et création d’une VMC,1 500 euros en réparation du préjudice de jouissance.Sur les frais liés au procès

M. et Mme [O], qui perdent le procès, seront condamnés, solidairement, aux dépens, comprenant ceux du référé incluant les frais d’expertise.

Tenus aux dépens, ils seront condamnés solidairement à payer à la société AU DELA DU MIROIR la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

MET HORS DE CAUSE la SARL SYCOMMO,

CONDAMNE solidairement M. [R] [O] et Mme [S] [M] épouse [O] à payer à la SARL AU DELA DU MIROIR les sommes de :

1 650 euros au titre des travaux de reprise en façade et création d’une VMC,1 500 euros en réparation du préjudice de jouissance,3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE solidairement M. [R] [O] et Mme [S] [M] épouse [O] aux dépens, comprenant les dépens du référé incluant les frais d’expertise judiciaire ;

Le Greffier Le Président