Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p18 aud civile prox 9, 23 septembre 2025, n° 24/04026

TJ Marseille 23 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que les défendeurs n'avaient pas payé leur quote-part des charges de copropriété, justifiant ainsi la demande de paiement.
Accepté
Frais de recouvrement dus par le copropriétaire défaillant
Le tribunal a jugé que le syndicat était fondé à demander le remboursement des frais de mise en demeure, les autres frais étant considérés comme non nécessaires.
Rejeté
Dommages et intérêts pour retard de paiement
Le tribunal a estimé que le syndicat n'avait pas prouvé la mauvaise foi des défendeurs ni le préjudice distinct du retard de paiement, qui était déjà indemnisé par les intérêts moratoires.
Accepté
Frais irrépétibles
Le tribunal a décidé de condamner les défendeurs à payer une somme au titre des frais irrépétibles, compte tenu des circonstances du litige.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p18 aud civ. prox 9, 23 sept. 2025, n° 24/04026
Numéro(s) :	24/04026
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe CORNET
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES CASTORS DE [ Localité 16 ] SIS [ Adresse 12 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 23 Septembre 2025

Président : Madame JEANVOINE, Juge

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 24 Juin 2025

GROSSE :

Le 23 Septembre 2025 à M^e Philippe CORNET

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/04026 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5EU3

PARTIES :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES CASTORS DE [Localité 16] SIS [Adresse 12], representé par son syndic en exercice chez [Adresse 17] (Syndic en exercice), dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [B]

né le 01 Janvier 1932 à [Localité 5] (ALGERIE), demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [O] [K] épouse [B]

née le 12 Janvier 1959 à [Localité 4] (ALGERIE), demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Y] [U] et madame [O] [K] épouse [B] sont propriétaires de divers lots de copropriété situés au sein de la résidence [Adresse 6] à [Adresse 9] [Localité 1].

Le 30 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au sein de la résidence [Adresse 7] Marseille (13015), représenté par son syndic, Square Habitat Cabinet [Adresse 8], a fait assigner monsieur [Y] [U] et madame [O] [K] épouse [B] devant le tribunal judiciaire de Marseille et demande de les condamner solidairement au paiement des sommes suivantes :

2.343,75 euros au titre des charges impayées au 30 avril 2024,1.078,04 euros au titre des frais de recouvrement, Avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 novembre 2021,

2.000 euros à titre de dommages et intérêts,2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 juin 2025.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au sein de la [Adresse 15] [Localité 10], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Cités par actes remis en la personne de monsieur [Y] [U] et à domicile, pour madame [O] [K] épouse [B], ces derniers ne comparaissent pas à l’audience.

L’affaire est mise en délibéré au 23 septembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriétéAux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au sein de la résidence [Adresse 7] [Localité 10] verse aux débats :

un relevé de propriété attestant de ce que monsieur [Y] [U] et madame [O] [K] épouse [B] sont propriétaires du lot 174 situé au sein de la [Adresse 13] [Adresse 6] à [Localité 11] décompte daté du 30 avril 2024, les appels de fonds,les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 14 juin 2021, 4 mars 2022 et 3 mars 2023, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que monsieur [Y] [U] et madame [O] [K] épouse [B] n’ont pas acquitté dans son intégralité leur quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 2.343,75 euros (hors frais).

Il convient, en conséquence, de condamner solidairement monsieur [Y] [U] et madame [O] [K] épouse [B] au paiement de la somme de 2.343,75 euros, au titre des charges dues à la date du 30 avril 2024, provisions sur charges jusqu’au mois de mai 2024 inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 30 mai 2024, la mise en demeure du 29 novembre 2021 étant ancienne, portant sur un montant inférieur, le syndicat des copropriétaires n’ayant pas démontré qu’une médiation avait été tentée.

Sur les sommes nécessaires au recouvrementEn application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au sein de la [Adresse 14] à [Localité 10] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à monsieur [Y] [U] et madame [O] [K] épouse [B] seuls, la somme de 253,02 euros au titre des mises en demeure, les autres frais sollicités, à savoir les frais d’auxiliaires de justice, étant injustifiés, superfétatoires et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, monsieur [Y] [U] et madame [O] [K] épouse [B] seront condamnés à payer la somme de 253,02 euros au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au sein de la [Adresse 14] à [Adresse 9] [Localité 1] au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera également intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 30 mai 2024.

Sur les dommages et intérêtsL’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au sein de la [Adresse 14] à [Localité 10] ne rapporte pas la preuve ni de la mauvaise foi des défendeurs, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépensL’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Y] [U] et madame [O] [K] épouse [B] qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances du litige et en l’absence d’éléments relatifs à la situation économique des défendeurs, il convient de condamner ceux-ci in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au sein de la [Adresse 15] [Localité 10] la somme de 300 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement monsieur [Y] [U] et madame [O] [K] épouse [B] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au sein de la [Adresse 14] à [Localité 10], représenté par son syndic, [Adresse 17], la somme de 2.343,75 euros, au titre des charges dues à la date du 30 avril 2024, provisions sur charges jusqu’au mois de mai 2024 inclus, ainsi que la somme de 253,02 euros au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 30 mai 2024,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au sein de la résidence [Adresse 7] [Localité 10], représenté par son syndic, Square Habitat Cabinet Lieutaud, de sa demande en paiement de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum monsieur [Y] [U] et madame [O] [K] épouse [B] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au sein de la [Adresse 15] [Localité 10], représenté par son syndic, [Adresse 17], la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum monsieur [Y] [U] et madame [O] [K] épouse [B] aux entiers dépens de la présente instance, desquels sont exclus les frais de recouvrement sur lesquels le tribunal s’est déjà prononcé,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 23 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la présidente et par la greffière.

La greffière, La présidente,