TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE LYON

Chambre 10 cab 10 H

N° RG 19/10090 – N° Portalis DB2H-W-B7D-UMR4

Jugement du 07 mars 2024

Notifié le :

Grosse et copie à :

la SELARL BOEGE AVOCATS – 1971

la SCP CHAZELLE AVOCATS – 875

M^e Fabrice PILLONEL – 53

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 07 mars 2024 devant la Chambre 10 cab 10 H le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 06 mars 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 07 décembre 2023 devant :

Marlène DOUIBI, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assistée de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,

En présence de Perrine PEREZ, Juriste assistante du magistrat,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Monsieur [H] [D]

né le 05 juillet 1960 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Fabrice PILLONEL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Madame [U] [C] épouse [D]

née le 21 avril 1961 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Fabrice PILLONEL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

DEFENDEURS

Syndicat de copro. de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la régie d’immeubles BONNEFOY

domicilié : chez REGIE D’IMMEUBLES BONNEFOY, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître Colette CHAZELLE de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocats au barreau de LYON

S.A.S. REGIE D’IMMEUBLES BONNEFOY

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Daphné O’NEIL de la SELARL BOEGE AVOCATS, avocats au barreau de LYON

FAITS, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Madame [U] [C] épouse [D] et monsieur [H] [D] (ci-après “les époux [D]”) sont propriétaires des lots numérotés trois et dix au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 3] (69).

La copropriété a été gérée par la société FONCIA SAINT-ANTOINE jusqu’au 29 septembre 2011, puis par la RÉGIE GALLICHET LEMAITRE jusqu’au 28 septembre 2018, la fonction de syndic étant désormais assurée par la RÉGIE D’IMMEUBLES BONNEFOY.

Par actes d’huissier de justice distincts, les époux [D] ont saisi le tribunal judiciaire de LYON de demandes d’annulation des assemblées générales du 6 avril 2016, du 11 octobre 2017 et du 28 septembre 2018. Les instances ont été enrôlées sous les numéros RG 16/07042, 17/12932 et 18/12679 et ont donné lieu à trois jugements respectivement rendus les 25 mai, 25 avril et 12 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de LYON.

Eu égard au risque d’annulation encouru par les trois assemblées générales précitées, la RÉGIE D’IMMEUBLES BONNEFOY a convoqué les copropriétaires à trois assemblées générales extraordinaires :

le 28 juin 2019 à 14h00 afin de revoter les résolutions adoptées au cours de l’assemblée générale du 6 avril 2016, le 28 juin 2019 à 15h00 pour revoter les résolutions adoptées au cours de l’assemblée générale du 11 octobre 2017, le 12 juillet 2019 en vue de revoter les résolutions adoptées au cours de l’assemblée générale du 28 septembre 2018.La RÉGIE D’IMMEUBLES BONNEFOY a, en outre, organisé une assemblée générale ordinaire le 5 juillet 2019.

Par acte d’huissier de justice signifié le 2 octobre 2019, les époux [D] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] (ci-après le “SDC DE L’IMMEUBLE 79 AVENUE FOCH”) devant le tribunal de grande instance de LYON aux fins, pour l’essentiel, qu’il soit relevé la nullité de plein droit du mandat de syndic confié à la RÉGIE D’IMMEUBLES BONNEFOY à compter du 28 décembre 2018 et l’irrégularité subséquente des convocations aux assemblées générales du 28 juin 2019 à 14 heures, du 28 juin 2019 à 15h00, du 5 juillet 2019 et du 12 juillet 2019.

Les époux [D] ont par ailleurs fait assigner en intervention forcée la RÉGIE D’IMMEUBLES BONNEFOY devant le tribunal judiciaire de LYON par acte d’huissier de justice signifié le 31 janvier 2020, ladite instance ayant été jointe à la précédente sous le numéro RG unique 19-10090.

* * *

Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées le 9 novembre 2022, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens invoqués et des prétentions émises, madame et monsieur [D] demandent au tribunal :

à titre principal, de constater, prononcer ou déclarer la nullité de plein droit à compter du 28 décembre 2018 du mandat de syndic de la SAS RÉGIE D’IMMEUBLES BONNEFOY, désignée syndic du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] par la résolution n°6 de l’assemblée aénérale du 28 septembre 2018, à défaut d’ouverture des deux comptes bancaires séparés dans les conditions édictées par l’article 18 II de la loi du 10 juillet 1965, constater, prononcer ou déclarer irrégulières les convocations aux assemblées générales du 28 juin 2019 à 14 heures, du 28 juin 2019 à 15 heures, du 5 juillet 2019 et du 12 juillet 2019 comme émanant d’une personne sans qualité pour y procéder, constater, prononcer ou déclarer irrégulières les notifications par la SAS RÉGIE D’IMMEUBLES BONNEFOY, des procès-verbaux des assemblées générales du 28 juin 2019 à 14 heures, du 28 juin 2019 à 15 heures, du 5 juillet 2019 et du 12 juillet 2019 comme émanant d’une personne sans qualité pour y procéder, déclarer recevables les demandes d’annulation par Mr [H] [D] et Mme [U] [C] des assemblées générales du 28 juin 2019 à 14 heures et du 28 juin 2019 à 15 heures, le délai de recours ne courant que de la notification du procès-verbal par le Syndic comme le prévoit expressément l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 Juillet 1965,à titre subsidiaire sur ce dernier point, pour le cas où le mandat de syndic de la SAS RÉGIE D’IMMEUBLES BONNEFOY ne serait pas jugé nul de plein droit, de dire et juger que la SAS RÉGIE D’IMMEUBLES BONNEFOY ne justifie pas de la régularité des convocations aux assemblées générales des 28 juin 2019 à 14 heures, du 28 juin 2019 à 15 heures, du 5 juillet 2019 et du 12 juillet 2019,constater, prononcer ou déclarer irrégulières les convocations aux assemblées générales des 28 juin 2019 à 14 heures, du 28 juin 2019 à 15 heures, du 5 juillet 2019 et du 12 juillet 2019, déclarer la SAS RÉGIE D’IMMEUBLES BONNEFOY irrecevable, faute de qualité pour les présenter, dans ses demandes tendant à voir “DIRE ET JUGER que les délais de convocation aux assemblées générales du 28 juin 2019 à 14h00, 28 juin 2019 à 15h00, 5 juillet 2019 et 12 juillet 2019 sont conformes aux dispositions de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, DIRE ET JUGER que les résolutions votées lors des assemblées générales du 28 juin 2019 à 14h00, 28 juin 2019 à 15h00, 5 juillet 2019 et 12 juillet 2019 ne contreviennent à aucun texte législatif ou réglementaire”, déclarer recevable l’action des époux [D] en annulation des assemblées générales du 28 juin 2019 à 14 heures du 28 juin 2019 à 15 heures, du 5 juillet 2019 et du 12 juillet 2019, constater que Mr [H] [D] et Mme [U] [D] sont opposants ou défaillants à toutes les résolutions des assemblées générales des 28 juin 2019 à 14 heures, du 28 juin 2019 à 15 heures, du 5 juillet 2019 et du 12 juillet 2019, prononcer l’annulation des assemblées générales des 28 juin 2019 à 14 heures, du 28 juin 2019 à 15 heures, du 5 juillet 2019 et du 12 juillet 2019 irrégulièrement convoquées,à titre subsidiaire, pour le cas où les convocations à ces Assemblées Générales seraient jugées régulières, de prononcer l’annulation des résolutions N°5) 1), N°6) 1), N° 7) 1), N° 7) 2), N°8) 2), N° 9) 2), N°10) 1), N°10) 2), N°11) 2), N°12 1),N°13) 2), N°14) 2), N°15) 2), N°16) 2),et N°17) 2) de l’Assemblée Générale du Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 3] du 28 Juin 2019 à 14 heures, prononcer l’annulation des résolutions N°5) 1), 5) 2), N°6) 2, N° 8) 2), N°9) 2), N°10) 1) N°10) 2), N°11) 2), N°12 2), N°13) 1), N°14) 2), N°15) 2), N°16) 2), N°17) 2) de l’Assemblée Générale du Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 3] du 28 Juin 2019 à 15 heures, prononcer l’annulation des résolutions N°5, 9 et 11 de l’Assemblée Générale du Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 3] du 05 Juillet 2019, prononcer l’annulation des résolutions N°5) 2) et 10 de l’Assemblée Générale du Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 3] du 12 Juillet 2019,en toute hypothèse, de déclarer qu’ils seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure et des condamnations prononcées au titre du jugement à intervenir, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires sur le fondement de l’article 10-1, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, débouter le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 3] de toutes ses demandes, débouter la SAS RÉGIE D’IMMEUBLES BONNEFOY de toutes ses demandes, condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 3] à leur payer la somme de 8.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, condamner la SAS RÉGIE D’IMMEUBLES BONNEFOY à payer à Mr [H] [D] et Mme [U] [D] la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 3] aux entiers dépens, en ce compris les sommes prévues par les articles R444-3 et ses annexes, et A444-31 du code de commerce, portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale, ajoutées en sus aux sommes auxquelles il sera condamné et laissées entièrement à sa charge, distraits au profit de M^e Fabrice PILLONEL, Avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour écarter toute prescription de leur action, ils soutiennent qu’il leur a été notifié deux courriers de régularisation des charges et non les procès-verbaux des deux assemblées générales du 28 juin 2019.

Se fondant ensuite sur les dispositions de l’article18 de la loi du 10 juillet 1965, pris dans la rédaction applicable à la présente cause, et sur un arrêt rendu le 21 janvier 2004 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, ils considèrent nul le mandat de syndic accordé à la société RÉGIE D’IMMEUBLES BONNEFOY à défaut de justification de l’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du [Adresse 3] dédié à la gestion courante et d’un second compte bancaire distinct rémunéré pour collecter les cotisations versées au titre du fonds travaux dans les délai impartis, soit avant le 28 décembre 2018. En réponse aux moyens adverses, ils soulignent d’une part que le vote d’une dispense d’ouverture d’un compte bancaire séparé à l’assemblée générale du 5 juillet 2019 est présentement sans incidence, la nullité du mandat du syndic étant d’ores et déjà acquise à la date susdite, d’autre part que la dispense ne peut s’appliquer au compte bancaire dédié au fonds travaux. Citant les dispositions des articles 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et 64 du décret du 17 mars 1967, ils exposent en parallèle que le délai de forclusion applicable aux actions en contestation d’assemblées générales n’a pas commencé à courir, dès lors que la notification des procès-verbaux des deux assemblées générales du 28 juin 2019 n’a pas été faite à chacun d’entre eux, étant mariés sous le régime de la séparation de biens, et qu’elle n’a pas été réalisée par le syndic en exercice, le mandat de la société RÉGIE D’IMMEUBLES BONNEFOY leur semblant nul. En tout état de cause, ils affirment qu’il appartient au syndic d’apporter la preuve de la régularité des convocations et des notifications pour échapper à l’annulation de l’assemblée générale en intégralité.

En troisième lieu, ils relèvent que les prétentions et moyens formulés par la société RÉGIE D’IMMEUBLES BONNEFOY en défense de la validité des assemblées générales et de certaines résolutions sont irrecevables, cette dernière ayant été attraite à la présente cause uniquement aux fins de faire constater contradictoirement la nullité d’un mandat et n’étant, au reste, pas appelée en garantie par le [Adresse 3].

S’agissant de l’assemblée générale du 28 juin 2019 à 14 heures, ils soutiennent, au visa de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, qu’elle doit être annulée en considération de l’absence de convocation individuelle délivrée dans les délais impartis. Ils justifient ensuite comme suit leur demande d’annulation des résolutions n°5) 1), n°6) 1), n°7) 1), n° 7) 2),n°°8) 2), n°9) 2), n°10) 1), n°10) 2), n°11) 2), n°12 1), n°13) 2), n°14) 2),n°15) 2), n°16) 2) et n°17) 2) :

reprenant les dispositions des articles 9 et 13 du décret du 17 mars 1967, outre la jurisprudence rendue en matière de copropriété, ils affirment que les modalités de consultation des pièces justificatives de charges ne sont pas mentionnées dans la convocation du 4 juin 2019 ;les résolutions votées sont différentes de l’ordre du jour fixé ;les résolutions n°5)1) et n°5)2), n°6)1), n°7)1) et n°7)2), n°8)1) et n°8)2), n°9)1) et n°9)2), n°10)1) et n°10)2) et n°11)2) sont incohérentes au regard du principe d’autonomie des assemblées générales de copropriété entre elles et de l’absence de rétroactivité possible ;

l’adoption des résolutions n°12)1), n°13)2), n°14)2) constitue un abus de droit à défaut de notification des pièces justificatives requises ;le vote de la résolution n°14)2) n’a pas porté sur un unique objet, ce en contrariété avec les dispositions de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 ;la résolution n°15) porte sur la remise au vote des honoraires du syndic au titre de travaux non valablement votés et alors que d’autres travaux que ceux initialement votés ont été réalisés ; la résolution n°17 porte sur la remise au vote des honoraires du syndic au titre de travaux non valablement votés.Concernant l’assemblée générale du 28 juin 2019 à 14 heures, ils développent des arguments identiques et précisent par ailleurs que :

les résolutions n°5)1) et n°5)2), n°6)1), n°7)1) et n°7)2), n°8)1) et n°8)2), n°9)1) et n°9)2), n°10)1) et n°10)2) et n°11)2) sont incohérentes au regard du principe d’autonomie des assemblées générales de copropriété entre elles et de l’absence de rétroactivité possible ;la résolution n°6)2) a été adoptée sur la base de comptes inexacts et en l’absence d’informations sur les modalités de consultation des pièces justificatives ;la résolution n°8)2) porte sur l’annulation du quitus donné au syndic pour sa gestion arrêtée au 31 mars 2017, alors que le SDC DE L’IMMEUBLE 79 AVENUE MARECHAL FOCH a reconnu les fautes du syndic pris en la personne de la RÉGIE GALLICHET LEMAITRE ;la résolution n°9)2) est tardive et sans objet, l’exercice 2017/2018 étant définitivement clos ;les votes des résolutions n°10)1) et n°10)2) ont porté sur des dispositions distinctes de ce qui était annoncé ;les résolutions n°11)2) et 12)2) portent sur la ratification de travaux ne correspondant pas au coût réel, les factures définitives n’ayant pas été mises à disposition des copropriétaires et jointes à la convocation ;il a été voté, aux termes de la résolution n°13)1), l’absence de poursuites à l’encontre de la RÉGIE GALLICHET LEMAITRE en dépit des manquements qui lui sont imputables et des coûts ainsi engendrés ;la résolution n°14)2) a été adoptée alors que les devis des travaux de maçonnerie n’ont pas été notifiés ni joints à la convocation ;la résolution n°15)2) est illégale en considération des dispositions de l’article 21 du décret du 17 mars 1967, en ce qu’elle prive l’assemblée générale de tout pouvoir de contrôle sur l’administration de l’immeuble ;la résolution n°16)2) a trait à des travaux de maçonnerie sur façade et pignon non valablement votés ;la résolution n°17)2) est irrégulière en ce qu’elle porte sur plusieurs objets et sur des éléments n’ayant pas donné lieu à vote.S’agissant de l’assemblée générale du 5 juillet 2019, ils sollicitent l’annulation de la résolution n°5 à défaut de mention des modalités de consultation des pièces justificatives de charges dans la convocation du 12 juin 2019. Ils expliquent ensuite la demande d’annulation de la résolution n°9 par la non-communication, en annexe, du projet de contrat de syndic, ce en contrariété avec les dispositions des articles 9,11 et 13 du décret du 17 mars 1967. Ils considèrent enfin que la résolution n°11 instaure un droit de consultation des comptes payant, en violation avec les dispositions de l’article 9-1 du décret du 17 mars 1967 et de la loi ALUR.

Pour ce qui a trait à l’assemblée générale du 12 juillet 2019, ils reprennent des arguments similaires pour légitimer la demande d’annulation de la résolution n°5)2) et contestent la validité de la résolution n°10, soumise au vote sans qu’il ne leur soit notifié de devis, contrat ou marché.

Considérant que leurs demandes sont parfaitement recevables et justifiées, ils sollicitent le rejet des demandes reconventionnelles présentées par le [Adresse 3] et la société RÉGIE D’IMMEUBLES BONNEFOY.

En dernier lieu, ils estiment qu’ils doivent être dispensés de toute participation aux frais de procédure du [Adresse 3], ce en application des dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes des dernières conclusions récapitulatives notifiées le 28 décembre 2022, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens invoqués et des prétentions émises, le SDC DE L’IMMEUBLE 79 AVENUE FOCH demande au tribunal de :

juger qu’il n’est pas saisi de prétentions par Monsieur et Madame [D]/[C] au sens de l’article 768 du code de procédure civile, juger que les demandes d’annulation, formées par voie d’acte introductif d’instance en date du 2 octobre 2019, pour les assemblées générales du 28 juin 2019 à 14 heures et à 15 heures, notifiées par des procès-verbaux d’assemblée générale présentés et remis aux copropriétaires en date du 25 juillet 2019, sont frappés par la forclusion, le délai de deux mois prévus par l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 étant expiré à la date de l’assignation,en conséquence, juger que les demandes d’annulation des assemblées générales du 28 juin 2019 à 14 heures et à 15 heures sont irrecevables car frappées de la forclusion, débouter Monsieur et Madame [D] de leur demande d’annulation de ces assemblées générales,juger que le syndic, la Régie BONNEFOY, a ouvert un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires dans les trois mois de sa désignation en date du 28 septembre 2018 et que son mandat est parfaitement valable, en conséquence, débouter les époux [D] de leur demande tendant à faire constater la prétendue nullité du mandat de syndic ou l’irrégularité de leur convocation et, subséquemment, les nullités des assemblées générales du 28 juin 2019, du 5 juillet et du 12 juillet 2019,juger, à titre subsidiaire, que les moyens développés sur la forme et sur le fond, concernant ces deux assemblées générales du 28 juin 2019, ne caractérisent pas d’irrégularités de forme ou de fond, ou d’abus de majorité de nature à emporter la nullité de celles-ci,juger que les moyens développés, sur la forme et sur le fond, concernant l’assemblée générale du 5 juillet 2019, ne caractérisent pas d’irrégularités de forme ou de fond, ou d’abus de majorité de nature à emporter la nullité de celle-ci,juger que les moyens développés, sur la forme et sur le fond, concernant l’assemblée générale du 12 juillet 2019, ne caractérisent pas d’irrégularités de forme ou de fond, ou d’abus de majorité de nature à emporter la nullité de celle-ci,en conséquence, débouter intégralement les époux [D] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,à titre reconventionnel, juger que les époux [D] multiplient les procédures de contestation d’assemblées générales dans le seul but dilatoire d’échapper au paiement des charges de copropriété dont ils sont redevables et de bloquer totalement le fonctionnement normal du syndicat des copropriétaires, ce qui caractérise une intention de nuire à l’intérêt collectif des copropriétaires, les condamner solidairement paiement de la somme de 10.000,00 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et téméraire causant un préjudice grave au syndicat des copropriétaires, assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire, mais seulement en cas de succès des prétentions et moyens du syndicat des copropriétaires, dans le cas inverse, rejeter la demande d’exécution provisoire comme n’étant ni opportune, ni nécessaire, condamner solidairement les époux [D] au paiement de la somme de 8.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui seront distraits au profit de Maître Colette CHAZELLE, de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocat sur son affirmation de droit.

A titre liminaire, il observe, au visa de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, que la demande d’annulation des deux assemblées générales du 28 juin 2019 est irrecevable pour forclusion, l’assignation au fond ayant été signifiée plus de deux mois après la notification des procès-verbaux afférents. En réponse aux moyens opposés par les époux [D], il souligne que la preuve de notification des courriers recommandés fait expressément référence aux procès-verbaux et qu’il importe peu que la régularité du mandat de syndic soit remise en cause postérieurement à leur notification, les époux [D] ayant en tout état de cause eu connaissance des documents susdits dans le délai imparti par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965. Il précise qu’une assemblée générale des copropriétaires demeure définitive, dès lors qu’elle n’a pas été contestée dans le délai de deux mois. De plus, reprenant les dispositions de l’article II de la loi du 10 juillet 1965 et la jurisprudence afférente, il relève qu’à défaut de constatation contradictoire de la nullité du mandat tant à la date de convocation des deux assemblées générales qu’au jour de la notification des procès-verbaux, celle-ci demeure parfaitement régulière.

Subsidiairement, se fondant sur la jurisprudence de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation (Civ. 3ème, 12 janvier 2005, n°03-14.571 ; Civ. 3ème, 12 mai 2016, n°15-12.575), il considère que les époux [D] ont été convoqués régulièrement, un mandat tacite lui paraissant exister en considération de leur convocation conjointe depuis de nombreuses années et de l’absence d’objections ou de protestation opposées. Il rejette également toute nullité du mandat de syndic attribué à la société RÉGIE D’IMMEUBLES BONNEFOY, eu égard à l’ouverture effective de deux comptes bancaires séparés pour la gestion courante et pour le fonds-travaux. Il conteste, par ailleurs, la légitimité de la demande de nullité de l’assemblée générale du 28 juin 2019 d’une part en considération du respect du délai de convocation, d’autre part eu égard aux modalités de consultation des pièces comptables précisées en page n°2 de la convocation, sans qu’il ne lui paraisse possible, au demeurant, d’obtenir l’annulation de l’intégralité d’une assemblée générale sur la base d’un tel manquement, enfin en l’absence d’incohérence caractérisée entre le contenu de la convocation à l’assemblée générale et celui du procès-verbal afférent. A ce titre, rappelant qu’une assemblée générale est souveraine, il relève en outre qu’il n’est nullement démontré par les demandeurs une quelconque atteinte aux droits des copropriétaires. Il signale également que le défaut de cohérence s’explique par des erreurs matérielles de dates dans l’ordre du jour, lesquelles ne lui semblent pas emporter à elles-seules une violation des dispositions des l’article 13 du décret du 17 mars 1967. Il observe, à l’appui de la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, que les résolutions adoptées n’ont pas modifié l’ordre du jour et qu’elles ne présentaient aucune ambiguïté. Au reste, il expose que :

il a été procédé régulièrement à l’élection du président de séance,l’approbation des comptes, par l’adoption de la résolution n°6)1), est affectée d’une erreur matérielle sans incidence sur la compréhension de la décision prise par les copropriétaires,il en va de même de la résolution n°7)2), de la résolution portant sur la désignation du syndic, ainsi que des résolutions n°10 et n°11,la proposition de résolution n°6) 2) est simplement venue annuler intrinsèquement la résolution prise lors de l’assemblée générale du 6 avril 2016,les époux [D] ont été récipiendaires, lors de l’assemblée générale du 6 avril 2016, des devis dont ils déplorent présentement l’absence de communication,ces derniers ne démontrent pas que les travaux réalisés sont effectivement différents des travaux votés.S’agissant de la demande d’annulation de l’assemblée générale du 28 juin 2019 à 15 heures, il développe des moyens identiques pour exclure toute transgression du délai de convocation et tout manquement à l’obligation de mentionner les modalités de consultation des pièces justificatives. Il reprend également les moyens évoqués supra pour écarter un éventuel abus de majorité ou une atteinte aux droits des copropriétaires et pour confirmer le bien-fondé des résolutions adoptées. Il précise en sus que :

certains incohérences tiennent à des erreurs purement matérielles,l’approbation de comptes n’emporte pas l’approbation des travaux, les époux [D] n’identifiant pas, au demeurant, les travaux concernés,il est dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires d’annuler la résolution ayant donné quitus à l’ancien syndic, celui-ci étant responsable de vices de forme graves,la résolution n°13 avait vocation à annuler le refus initial d’engager une action à l’encontre du précédent syndic,les époux [D] ont été destinataires des devis de travaux sollicités lors de l’assemblée générale du 11 octobre 2017, ce conformément aux dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, et ils ne démontrent pas que les travaux réalisés sont différents de ceux qui ont été votés.Concernant la demande de nullité de l’assemblée générale du 5 juillet 2019, outre les moyens déjà développés, il précise que le contrat de syndic a été joint à la convocation en annexe et que les modalités de consultation des pièces justificatives étaient conformes à la réglementation, en plus d’offrir des conditions optimales. Il signale que le droit de consultation payant ne s’applique qu’en cas de renoncement à la faculté de consulter les pièces justificatives lors de la réunion annuelle du conseil syndical.

Enfin, s’agissant de la demande de nullité de l’assemblée générale du 12 juillet 2019, il confirme de nouveau la régularité de la convocation, délivrée dans les délais avec indication des modalités de consultation des pièces justificatives, et indique au surplus que les normes en vigueur n’imposent pas qu’il soit joint à la décision portant sur les modalités de fréquence des appels de fonds de provision pour agir en justice le contrat afférent.

A titre reconventionnel, il explique que la collectivité de copropriétaires subit depuis plus de six années les contestations systématiques des assemblées générales par les époux [D] [C], en ce compris celles ayant vocation à régulariser la situation, ce dans l’objectif d’échapper au paiement des charges de copropriété. Il souligne que cette attitude dilatoire et fautive lui occasionne un préjudice non négligeable sur le plan financier et fait obstacle au fonctionnement efficient de la copropriété.

En dernier lieu, il considère opportun d’assortir la décision de l’exécution provisoire si le Tribunal venait à débouter les époux [D] de l’intégralité de leurs demandes, afin de ne subir ni demande de sursis à statuer ni contestation dans une procédure distincte actuellement pendante.

Aux termes de dernières conclusions récapitulatives notifiées le 6 mai 2021, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens invoqués et des prétentions émises, la société RÉGIE D’IMMEUBLES BONNEFOY demande au tribunal de :

in limine litis, dire et juger qu’en ce qui concerne les assemblées générales du 28 juin 2019 à 14h00 et du 28 juin 2019 à 15h00, les demandes des consorts [D] sont prescrites, leur action ayant été introduite après le délai de deux mois de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, puis rejeter en conséquence l’intégralité des demandes de nullité des consorts [D] concernant les assemblées générales du 28 juin 2019 à 14h00 et du 28 juin 2019 à 15h00,sur le fond, dire et juger que le mandat de syndic de la société RÉGIE D’IMMEUBLES BONNEFOY est parfaitement régulier, les dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ayant été respectées, dire et juger que les délais de convocation aux assemblées générales du 28 juin 2019 à 14h00, 28 juin 2019 à 15h00, 5 juillet 2019 et 12 juillet 2019 sont conformes aux dispositions de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, dire et juger que les résolutions votées lors des assemblées générales du 28 juin 2019 à 14h00, 28 juin 2019 à 15h00, 5 juillet 2019 et 12 juillet 2019 ne contreviennent à aucun texte législatif ou réglementaire, puis en conséquence rejeter intégralement les demandes des consorts [D] relatives aux assemblées générales du 28 juin 2019 à 14h00, 28 juin 2019 à 15h00, 5 juillet 2019 et 12 juillet 2019,à titre reconventionnel, dire et juger que l’action des consorts [D] est abusive et dilatoire et condamner conséquemment solidairement les consorts [D] à lui payer la somme de 5.000,00 euros à titre de dommages-intérêts, en tout état de cause, condamner solidairement les consorts [D] au paiement d’une somme de 3.000,00 euros à la société RÉGIE D’IMMEUBLES BONNEFOY au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens.

La société RÉGIE D’IMMEUBLES BONNE FOY partage les arguments avancés par le [Adresse 3] s’agissant de la forclusion des demandes d’annulation des assemblées générales du 28 juin 2019.

Pour écarter toute nullité du mandat de syndic confié, elle indique qu’elle a procédé à l’ouverture d’un compte bancaire au nom du SDC DE L’IMMEUBLE 79 AVENUE FOCH dans les délais impartis, outre d’un second compte bancaire dédié au fonds-travaux. Au surplus, elle signale que, conformément aux dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, elle a été dispensée d’ouverture d’un compte bancaire ou postal séparé par l’adoption de la résolution n°8 lors de l’assemblée générale du 5 juillet 2019 et qu’elle ne se trouvait ainsi pas contrainte d’effectuer une telle formalité.

Elle soutient ensuite que l’annulation des quatre assemblées générales ne peut être justifiée tant par le non-respect des délais légaux que par une irrégularité formelle des convocations délivrées. Citant les dispositions de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, elle assure que le délai de vingt-et-un jours a été respecté, à l’aune des accusés de réception de courriers versés aux débats. Elle signale par ailleurs qu’il a systématiquement été mentionné sur les convocations susdites l’identité des deux époux, en ce compris le nom de jeune fille de madame [D].

Enfin, elle conteste comme suit les demandes d’annulation de résolutions :

sur l’assemblée générale du 28 juin 2019 à 14 heures : les époux [D] soutiennent sans fondement l’impossibilité de voter la résolution n°5-1, Ils ont été informés des modalités de consultation des pièces comptables par le projet de résolution joint à la convocation,la différence entre l’ordre du jour communiqué et la résolution n°6-1 votée à l’assemblée générale tient à une erreur de plume commise au niveau de la date de l’exercice comptable concerné, le syndic ayant pris soin de la mentionner au procès-verbal pour éviter toute confusion,il en va de même des résolutions n°7-1 et n°7-2, les résolutions faisant référence à la gestion arrêtée au 31 mars 2019 au lieu du 31 mars 2015,les résolutions n°8- et n°8-2 avaient simplement vocation à revoter la désignation du syndic intervenue lors de l’assemblée générale du 6 avril 2016,les résolutions n°9-1 et n°9-2 avaient uniquement pour objectif de revoter la désignation d’un membre du conseil syndical,une erreur de plume sans incidence s’est glissée dans la rédaction de l’intitulé des projets de résolutions numérotées 10-1 et 10-2, de même que dans la formulation de la résolution n°11-2, le syndic ayant pris soin de la mentionner au procès-verbal pour éviter toute confusion,les justificatifs des appels de fond concernés par la résolution n°12-1 ont été annexés à la convocation à l’assemblée générale du 6 avril 2016,l’ensemble des justificatifs afférents au vote des résolutions n°13-2, 14-2, 15-2, 16-2 et 17-2 ont été joints à la convocation à l’assemblée générale du 6 avril 2016, lesdites résolutions ayant au reste pour seule finalité d’annuler des appels de travaux conformément au jugement rendu par le tribunal de grande instance de LYON,les époux [D] ne démontrent en aucune façon que certains travaux exécutés sont différents des travaux votés ;sur l’assemblée générale du 28 juin 2019 à 15h00 : les époux [D] soutiennent sans fondement l’impossibilité de voter les résolutions n°5-1 et n°5-2, les modalités de consultation des pièces justificatives ayant été communiquées dans la convocation à l’assemblée générale du 28 juin 2019 à 15h00 et les époux [D] ne prouvant pas l’inexactitude des comptes votés, la demande d’annulation de résolution n°6-2 n’est pas justifiée,la demande d’annulation de la résolution n°8-2 ne fait pas sens, en ce qu’il a ainsi été refusé à l’unanimité de donner quitus à l’ancien syndic pour sa gestion en considération de l’action d’ores et déjà engagée à l’encontre de celui-ci,la résolution n°9-2 a été soumise au vote du fait de la nullité encourue de l’assemblée générale du 11 octobre 2017,une erreur de plume sans incidence explique l’incohérence des résolutions n°10-1 et n°10-2, le syndic ayant pris soin de la mentionner au procès-verbal pour éviter toute confusion,la résolution n°13-1 a précisément pour objet d’annuler le refus d’engager une action judiciaire contre l’ancien syndic, de sorte que la demande d’annulation des époux [D] apparaît dépourvue d’intérêt,l’ensemble des justificatifs afférents aux appels de fonds visés par les résolutions n°11-2, 12-2, 14-2 15-2, 16-2 et 17-2 ont été joints à la convocation à l’assemblée générale du 11 octobre 2017, les époux [D] ne démontrant pas, au reste que les travaux réalisés sont différents des travaux votés ;sur l’assemblée générale du 5 juillet 2019 : il était bien mentionné dans le projet de résolutions joint à la convocation à l’assemblée générale du 5 juillet 2019 les modalités de consultation des comptes,le projet de contrat de syndic a été joint à la convocation à l’assemblée générale du 5 juillet 2019,la résolution n°11 fixe deux possibilités de consultation des comptes, dont l’une d’entre elles seulement nécessite le paiement de frais,sur l’assemblée générale du 12 juillet 2019 : il était bien mentionné dans le projet de résolutions joint à la convocation à l’assemblée générale du 12 juillet 2019 les modalités de consultation des comptes annuels,en sollicitant l’annulation de la résolution n°10, les époux [D] tentent finalement d’annuler les appels de fonds nécessaires à l’action en justice contre le précédent syndic, alors qu’il soutiennent dans leurs propres conclusions que l’ancien syndic a porté préjudice à la copropriété, ce qui semble parfaitement contradictoire, ladite demande n’étant fondée sur aucun texte législatif ou réglementaire au demeurant.A titre reconventionnel, se fondant sur l’article 32-1 du code de procédure civile, elle dénonce le caractère abusif de la présente procédure, initiée aux fins de nuire aux intérêts de la copropriété et justifiée par des arguments non fondés, voire mensongers. Elle précise que le multiples actions engagées par les époux [D] sont venues alourdir les charges des copropriétaires, désorganiser la copropriété et empêcher l’exercice de la fonction de syndic.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 6 mars 2023. Le dossier a été renvoyé à l’audience de plaidoirie du 7 décembre 2023, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 7 mars 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il est rappelé qu’en application des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. De plus, en vertu de l’article 768 dudit code, le tribunal statue sur les seules prétentions énoncées au dispositif et examine uniquement les moyens invoqués dans la discussion. Ainsi, les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater », de « prendre acte » ou de « préserver des droits » ne constituant pas, sauf exceptions liées à une rédaction erronée de la demande, des revendications au sens du Code de procédure civile, le juge ne se trouve pas tenu d’y répondre.

I.Sur la recevabilité des demandes formulées par la société RÉGIE D’IMMEUBLES BONNEFOY

Il est observé, à titre liminaire, que les époux [D] n’identifient aucun moyen à l’appui de leur demande.

En l’absence de toute précision sur le fondement de la demande, les juges du fond doivent examiner les faits sous tous leurs aspects juridiques conformément aux règles de droit qui leur sont applicables (Civ. 3e, 27 juin 2006, n° 05-15.394)

Au terme de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Par ailleurs, l’article 31 dudit code dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’occurrence, si les époux [D] ont eu l’intention d’attraire la société RÉGIE D’IMMEUBLES BONNEFOY à la présente cause dans l’unique objectif de faire constater contradictoirement l’éventuelle nullité du mandat de syndic, il n’en demeure pas moins que cette dernière a un intérêt légitime au rejet de leurs prétentions, la présente procédure lui étant nécessairement coûteuse.

Au reste, l’éventuelle nullité du mandat de syndic n’étant pas constatée contradictoirement par une décision de justice au jour de la clôture de l’instruction du présent dossier, la société RÉGIE D’IMMEUBLE BONNEFOY est parfaitement recevable en ses demandes.

En conséquence, madame et monsieur [D] seront déboutés de leur demande tendant à faire déclarer irrecevables les prétentions et moyens de la société RÉGIE D’IMMEUBLES BONNEFOY.

II.Sur la recevabilité des demandes d’annulation des assemblées générales du 28 juin 2019

Aux termes de l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, pris dans la version modifiée par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 :

“Les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article.

S’il est fait droit à une action contestant une décision d’assemblée générale portant modification de la répartition des charges, le tribunal de grande instance procède à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l’article 30.”

Lorsque la notification est faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, le délai a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée, avec demande d’avis de réception, au domicile du destinataire (depuis la modification de décret du 17 mars 1967, art. 64, al. 1, par le décret n°2000-293en date du 4 avril 2000).

L’article 23 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit par ailleurs que “en cas d’indivision ou de démembrement du droit de propriété, les intéressés doivent être représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l’un d’entre eux ou du syndic.”

En l’occurrence, le [Adresse 3] verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales extraordinaires tenues le 28 juin 2019 à 14 heures et à 15 heures, établis tous deux le 28 juin 2019 (pièces n°6 et n°8 du SDC)

Le procès -verbal de l’assemblée générale du 28 juin 2019 à 14 heures est accompagné d’un courrier d’information à l’attention des époux [D] daté du 23 juillet 2019, soit dans une temporalité similaire au dépôt du courrier recommandé n°AR3C 001 239 4891 3, puisque celui-ci a été déposé le 24 juillet 2019 à 18 heures par la société RÉGIE D’IMMEUBLES BONNEFOY et réceptionné le 25 juillet 2019 par les époux CONSORTS (pièce n°3 du SDC).

Il en va de même du procès-verbal de l’assemblée générale du 28 juin 2019 à 15 heures, adressé par courrier recommandé n°AR3C 001 239 4971 2 le 24 juillet 2019 à 18 heures par la société RÉGIE D’IMMEUBLES BONNEFOY et réceptionné le 25 juillet 2019 par les époux [D] (pièce n°4 du SDC).

En outre les preuves de dépôt font toutes deux mentions d’une référence client “PV.AG-280619" renvoyant explicitement aux assemblées générales précitées, eu égard notamment à la concordance de la date indiquée.

A l’inverse, si les époux [D] discutent l’envoi effectif des procès-verbaux des assemblées générales du 28 juin 2019, ils ne le justifient pas, le seul tableau de régularisation des charges étant dépourvu de toute valeur probante (pièce n°22 des époux [D]).

En outre, l’éventuelle irrégularité du mandat de syndic confié à la société RÉGIE D’IMMEUBLES BONNEFOY (sur laquelle le Tribunal se prononcera ultérieurement) demeure présentement sans effets, en ce que l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis n’impose pas, pour que la notification produise effet, que celle-ci émane d’un syndic régulièrement désigné. Au reste, si la nullité du mandat de syndic devait être retenue ultérieurement, aucune décision de justice ne l’a constatée tant à la date d’émission des convocations aux assemblées générales qu’à la date de notifications des procès-verbaux afférents.

Les époux [D] contestent la régularité de la notification des procès-verbaux des deux assemblées générales susmentionnées, à défaut d’envoi à chacun des deux époux. Certes, il a été adressé aux époux [D], à la suite de chacune des deux assemblées générales du 28 juin 2019, un unique courrier pour leur transmettre les procès-verbaux correspondants. Toutefois, les courriers ont systématiquement été libellés au nom des deux co-indivisaires par l’apposition de la mention “M/MME [D] [C]”, ce à défaut de désignation par ceux-ci d’un mandataire commun. Madame et monsieur [D] résidant à la même adresse, l’envoi de convocations individuelles, qu’ils n’ont au reste jamais sollicité, s’avère superflu.

Par suite, il est suffisamment établi que la notification des procès-verbaux des deux assemblées générales extraordinaires du 28 juin 2019 est intervenue régulièrement le 25 juillet 2019, de sorte que les époux [D] disposaient d’un délai s’écoulant jusqu’au 26 septembre 2019 pour introduire une action en contestation des résolutions adoptées.

Pour écarter toute prescription de leur action, les époux [D] font valoir que les convocations aux assemblées générales seraient irrégulières. Or, même fondées sur une absence de convocation ou sur une convocation irrégulière, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants dans un délai de deux mois à compter de la notification des procès-verbaux, cette règle s’appliquant pareillement lorsque l’irrégularité est découverte postérieurement à l’expiration du délai pour agir. En effet, rien n’empêchait les époux [D] de demander la nullité des assemblées générales du 28 juin 2019 dans les deux mois suivant la notification des procès-verbaux s’ils estimaient qu’ils n’avaient pas régulièrement été convoqués.

En définitive, l’assignation au fond ayant été signifiée au [Adresse 3] le 2 octobre 2019, le délai de forclusion était totalement écoulé au jour de l’introduction de la présente instance.

En conséquence, les demandes tendant à l’annulation des assemblées générales du 28 juin 2019 à 14 heures et du 28 juin 2019 à 15 heures, outre des résolutions soumises au vote à cette occasion, seront déclarés irrecevables, ce sans qu’il ne soit nécessaire de statuer préalablement sur la régularité du mandat de syndic.

III.Sur la demande d’annulation des assemblées générales du 5 juillet 2019 et du 12 juillet 2019

A.Sur la régularité du mandat de syndic confié à la société RÉGIE D’IMMEUBLES BONNEFOY

Aux termes de l’article 18 II. de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, pris dans la version en vigueur au 29 janvier 2017 :

“II. – Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :

— d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat ;

— d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L’assemblée générale peut décider, à la majorité de l’article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet ni d’une convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci. Toutefois, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, l’assemblée générale peut, à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1, dispenser le syndic soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, ou dont l’activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat, d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. Le compte unique fait apparaître dans les écritures de l’établissement bancaire un sous-compte individualisant comptablement les versements et prélèvements afférents au syndicat. Le syndic effectue sur ce sous-compte, sans délai, les versements des sommes et valeurs appartenant au syndicat et y reporte les dépenses effectuées pour son compte. Le syndic transmet au président du conseil syndical une copie des relevés périodiques bancaires du sous-compte, dès réception de ceux-ci. Dans ce cas, le syndic ne peut pas proposer une rémunération différenciée en fonction de la décision de l’assemblée relative à la dispense de compte bancaire séparé ;

— d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il a choisi ou que l’assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l’article 14-2. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet d’aucune convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les virements en provenance du compte mentionné au troisième alinéa du présent II sont autorisés. Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci […].”

Par suite, est nulle l’assemblée générale convoquée par un syndic dont le mandat a lui-même été annulé de plein droit en raison de l’absence d’ouverture d’une part d’un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat à l’expiration d’un délai de trois mois suivant sa désignation, d’autre part d’un compte séparé rémunéré dédié au fonds de travaux dans les mêmes conditions (Civ. 3ème, 29 janvier 1997, n°94-20.257).

En l’occurrence, il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires tenue le 28 septembre 2018 que la société RÉGIE D’IMMEUBLES BONNEFOY a été désignée “à la majorité des voix de tous les copropriétaires” en qualité de syndic en remplacement de la société RÉGIE GALLICHET-LEMAITRE à compter du 1er octobre 2018 (pièce n°12 des époux [D]).

La société RÉGIE D’IMMEUBLES BONNEFOY disposait ainsi d’un délai de trois mois à compter du 28 septembre 2018, soit jusqu’au 28 décembre 2018 inclus, pour ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du SDC DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] pour la gestion courante et un compte bancaire séparé rémunéré pareillement au nom dudit SDC pour qu’il y soit versé les cotisations au fonds de travaux.

A cet égard, il est confirmé par les pièces n°1, n°2 et n°20 du SDC 79 AVENUE MARECHAL FOCH qu’un compte bancaire séparé n°[XXXXXXXXXX04] a été ouvert par la société RÉGIE D’IMMEUBLES BONNEFOY au nom du “SDC 79 AVENUE MARECHAL FOCH” auprès de l’établissement bancaire CIC RHÔNE SUD ENTREPRISES le 9 novembre 2018, soit dans le délai imparti.

En parallèle, il est évoqué dans un courrier électronique émis le 9 novembre 2018 par le service clientèle de l’établissement CIC LYONNAISE DE BANQUE l’ouverture prochaine d’un livret A auprès de l’agence susdite, dans l’attente de la clôture définitive d’un livret similaire vraisemblablement ouvert auprès d’une autre banque (pièce n°1 du SDC DE L’IMMEUBLE [Adresse 3]). Toutefois, à la lecture de l’attestation délivrée par la société CIC LYONNAISE DE BANQUE, il s’avère que le second compte n°FR76 10009 6185 0300 0850 2500 310 a finalement été ouvert le 9 avril 2020, soit au-delà du délai de trois mois imparti par l’article 18 II. de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Au reste, certes l’article 18 II. de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 permet effectivement à l’assemblée générale des copropriétaires de dispenser le syndic de l’ouverture d’un compte bancaire ou postal séparé. Néanmoins, il ressort de la formulation dudit texte que la dispense susdite ne s’applique pas au compte rémunéré dédié au fonds de travaux. De ce fait, il importe peu que le syndic de l’immeuble situé [Adresse 3] ait bénéficié d’une dispense à l’issue de de l’assemblée générale du 5 juillet 2019, l’adoption de la résolution n°8 étant d’ailleurs intervenue alors que la nullité de plein droit du mandat de syndic était déjà acquise.

De ce fait, le mandat de syndic accordé le 28 septembre 2018 à la RÉGIE D’IMMEUBLES BONNEFOY est nul de plein droit à compter du 28 décembre 2018, ce qui entraîne subséquemment l’annulation des assemblées générales du 5 juillet 2019 et du 12 juillet 2019.

Il n’y a dès lors plus lieu de se prononcer sur les demandes formées à titre subsidiaire par les époux [D]

B.Sur la demande reconventionnelle en indemnisation formée par le SDC DE L’IMMEUBLE [Adresse 3]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, pris dans la version postérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, "tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

En outre, l’article 1241 dudit code, dispose que « chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. »

Dès lors, il appartient au demandeur d’établir, à l’encontre de celui qu’il entend obliger à réparer, l’existence d’une faute, d’un préjudice réel et certain, et d’un lien de causalité entre la faute et le dommage.

Sur ce, s’il est indéniable que la multiplicité des procédures judiciaires initiées par les époux [D] a eu des conséquences préjudiciables tant au fonctionnement de la copropriété qu’aux charges financières lui incombant, il ressort de l’instruction du présent dossier la légitimité des moyens de droit et de fait développés par ces derniers, quand bien même le Tribunal a pu in fine écarter certains d’entre eux. Il ne peut conséquemment leur être imputé une faute de nature à justifier l’indemnisation des préjudices avancés par le [Adresse 3].

En conséquence, la demande d’indemnisation présentée par le SDC DE L’IMMEUBLE 79 AVENUE MARECHAL FOCH à l’encontre des époux [D] sera rejetée.

C.Sur la demande reconventionnelle en indemnisation formée par la société RÉGIE D’IMMEUBLES BONNEFOY

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, “celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.”

A cet égard, l’article 1240 du code civil, pris dans la version postérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, prévoit que "tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

En outre, l’article 1241 dudit code, dispose que « chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. »

Dès lors, il appartient au demandeur d’établir, à l’encontre de celui qu’il entend obliger à réparer, l’existence d’une faute, d’un préjudice réel et certain, et d’un lien de causalité entre la faute et le dommage.

En l’occurrence, il résulte des développements précédents que les époux [D] étaient fondés à solliciter l’annulation des deux dernières assemblées générales, en conséquence d’un manquement imputable de la société RÉGIE D’IMMEUBLES BONNEFOY dans l’exercice du mandat de syndic confié par la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 3].

De plus, s’il ressort des dernières conclusions notifiées par les demandeurs qu’ils ont pu formuler des demandes d’annulation défavorables à leurs propres intérêts, cela ne démontre ni le caractère abusif de la présente procédure ni l’intention sous-jacente de nuire.

Au reste, la société RÉGIE D’IMMEUBLES BONNEFOY ne justifie pas l’existence d’un préjudice personnel en lien avec l’abus de droit allégué.

Par suite, la demande d’indemnisation formée par la société RÉGIE D’IMMEUBLES BONNEFOY à l’encontre des époux [D] sera rejetée.

IV.Sur les frais du procès et sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

En outre, l’article 699 dudit code dispose que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

Succombant partiellement en ses demandes, le [Adresse 3] sera conséquemment condamné aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Fabrice PILLONEL.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamné aux dépens de l’instance, le SDC DE L’IMMEUBLE 79 AVENUE MARECHAL FOCH sera en outre condamné à payer aux époux [D] une somme de 1.800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, au regard de l’équité, madame et monsieur [D] seront déboutés de leur demande formée au titre des frais irrépétibles à l’encontre de la société RÉGIE D’IMMEUBLES BONNEFOY.

La société RÉGIE D’IMMEUBLES BONNEFOY et le [Adresse 3] seront pareillement déboutés de leurs demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes des alinéas 6 et 7 de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

“Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.”

Les «frais de procédure» visés à l’art. 10-1 comprennent les frais des art. 695 à 700 du code de procédure civile.

En l’occurrence, s’il a été fait droit à une partie des prétentions formées par les époux [D], l’équité requiert d’écarter la dispense qu’ils sollicitent.

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa rédaction antérieure au décret du 11 décembre 2019, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, l’exécution provisoire, compatible avec la nature du litige, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement après débats publics par jugement rendu contradictoirement en premier ressort et mis à disposition au greffe,

REJETTE la demande de madame [U] [C] épouse [D] et de les demandes de la société RÉGIE D’IMMEUBLES BONNEFOY tendant à voit “DIRE ET JUGER que les délais de convocation aux assemblées générales du 28 juin 2019 à 14h00, 28 juin 2019 à 15h00, 5 juillet 2019 et 12 juillet 2019 sont conformes aux dispositions de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, DIRE ET JUGER que les résolutions votées lors des assemblées générales du 28 juin 2019 à 14h00, 28 juin 2019 à 15h00, 5 juillet 2019 et 12 juillet 2019 ne contreviennent à aucun texte législatif ou réglementaire” ;

DÉCLARE irrecevables les demandes de madame [U] [C] épouse [D] et de monsieur [H] [D] tendant in fine à l’annulation des assemblées générales du 28 juin 2019 à 14 heures et du 28 juin 2019 à 15 heures pour cause de prescription ;

REJETTE la demande de madame [U] [C] épouse [D] et de monsieur [H] [D] tendant à faire déclarer irrecevables les prétentions et moyens de la société RÉGIE D’IMMEUBLES BONNEFOY ;

CONSTATE la nullité de plein droit à compter du 28 décembre 2018 du mandat de syndic confié à la société par actions simplifiée RÉGIE D’IMMEUBLES BONNEFOY à l’issue de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] tenue le 28 septembre 2018 ;

ANNULE l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] qui s’est tenue le 5 juillet 2019 ;

ANNULE l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] qui s’est tenue le 12 juillet 2019 ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] tendant à obtenir la condamnation de madame [U] [C] épouse [D] et de monsieur [H] [D] à lui payer 10.000,00 euros de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande de la société par actions simplifiée RÉGIE D’IMMEUBLES BONNEFOY tendant à obtenir la condamnation de madame [U] [C] épouse [D] et de monsieur [H] [D] à lui payer 5.000,00 euros de dommages et intérêts ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à payer à madame [U] [C] épouse [D] et à monsieur [H] [D] une somme totale de 1.800,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE la demande de madame [U] [C] épouse [D] et de monsieur [H] [D] tendant à obtenir la condamnation de la société par actions simplifiée RÉGIE D’IMMEUBLES BONNEFOY à leur payer la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la société par actions simplifiée RÉGIE D’IMMEUBLES BONNEFOY formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

REJETTE la demande de madame [U] [C] épouse [D] et de monsieur [H] [D] tendant à obtenir une dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure répartie entre les autres copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] ;

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Présidente, Marlène DOUIBI, et la Greffière, Jessica BOSCO BUFFART.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE