TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00380 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KC34

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 14 Août 2025

Etablissement public OPHIS, rep/assistant : SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [U] [F]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : SELARL DMMJB AVOCATS

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : SELARL DMMJB AVOCATS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Virginie DUFAYET, Première vice-présidente, assistée de Lucie METRETIN, Greffier ;

En présence de Guillaume FRANCE, magistrat en pré-affectation ;

Après débats à l’audience du 12 Juin 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 14 Août 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Etablissement public OPHIS, pris en la personne de son représentant légal, sis 32 rue de Blanzat, 63000 CLERMONT-FERRAND

représentée par la SELARL DMMJB AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [F], demeurant 13 rue du Prat, Bât A, Log 24, 63170 AUBIERE

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 10 novembre 2021, l’OPHIS a donné à bail à M. [U] [F] un logement situé 13 rue de Prat à Aubière (63170) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 414,69 euros, provision sur charges comprise.

Le 22 juillet 2024, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2.267,94 euros.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [U] [F] le 13 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2025, l’OPHIS a fait assigner M. [U] [F] devant le juge des contentieux de la protection de Clermont-Ferrand aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner M. [U] [F] à lui payer les sommes suivantes :

* 4.977,47 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 février 2025

* une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui du loyer actualisé et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, avec révision périodique identique à celle du loyer, outre 250 euros au titre des dommages et intérêts fondés sur l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 20 février 2025.

A l’audience du 12 juin 2025, l’OPHIS maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 10 juin 2025 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 3.591,58 euros. Expliquant que le locataire a repris le paiement du loyer courant, il ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement au locataire.

Il ajoute que le loyer courant charges comprises est de 465,60 euros.

M. [U] [F], assigné à étude, n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale du locataire n’a pas été réalisé, M. [U] [F] n’ayant pas répondu aux rendez-vous proposés.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge des contentieux de la protection a invité la partie comparante, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

M. [U] [F] a été assigné à étude et ne s’est pas présenté à l’audience ni personne pour lui. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’OPHIS produit un décompte arrêté au 10 juin 2025 établissant l’arriéré locatif à la somme de 3.591,58 euros, échéance de mai 2025 incluse.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l’OPHIS est établie tant dans son principe que dans son montant. M. [U] [F] sera donc condamné à lui payer la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du code civil, à compter du présent jugement, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Sur la résiliation et l’expulsion

En vertu de l’article 24, I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effets.

L’OPHIS justifie avoir régulièrement signifié le 22 juillet 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant de 2.267,94 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 22 septembre 2024.

Cependant en application du V et du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, d’une part, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant, et d’autre part suspendre, dans le même temps, les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le locataire a repris le paiement du loyer courant et a en outre versé plusieurs sommes pour apurer sa dette.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [U] [F] pour une durée de 36 mois, et de suspendre les effets de la clause résolutoire selon les modalités précisées au dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si le locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entre les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu et au plus tard en même temps que la fraction du mois courant de l’arriéré rééchelonné.

En revanche, dès le premier impayé – que ce soit au titre de l’arriéré rééchelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé – la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.

En outre, dans cette hypothèse, M. [U] [F] serait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l’OPHIS, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment aurait vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de M. [U] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger du locataire, s’il se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par l’OPHIS, en l’occurrence la somme mensuelle de 465 euros.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Sur les autres demandes

Le demandeur ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement de sa créance. Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

M. [U] [F], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et sera condamné au paiement d’une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 10 novembre 2021 entre l’OPHIS et M. [U] [F] à compter du 22 septembre 2024,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE M. [U] [F] à payer à l’OPHIS la somme de 3.591,58 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 10 juin 2025, comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE M. [U] [F] à s’acquitter de cette somme par versements mensuels de 100 euros et DIT qu’à la 36ème et dernière échéance M. [U] [F] s’acquittera du solde de la dette en payant la somme de 91,58 euros.

DIT que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le 15e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que chaque échéance du loyer courant devra également être payée à son terme contractuellement convenu et au plus tard en même temps que la fraction d’arriéré reporté, soit au quantième du mois précisé au paragraphe précédent,

DIT qu’après règlement de la somme de 3.591,58 euros, dans les délais et conditions ci-dessus rappelés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail,

DIT qu’en cas de non-paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, la résiliation du bail reprendra ses effets et M. [U] [F] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible,

ORDONNE, en ce cas, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de M. [U] [F] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 13 rue de Prat à Aubière (63170), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

FIXE, en ce cas, l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par M. [U] [F] à la somme mensuelle de 465 euros à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à l’OPHIS ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juin 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis,

CONDAMNE M. [U] [F] à payer à l’OPHIS une somme de 100 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [U] [F] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

DÉBOUTE l’OPHIS du surplus de ses demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection