CG/MLP

Ordonnance N°

du 16 DECEMBRE 2025

Chambre 6

N° RG 25/00666 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KFOJ

du rôle général

[W] [C]

c/

Syndicat DES COPROPRIETAIRES [Adresse 11]

et autresla SELARL AVK ASSOCIES

la SELARL CLERLEX

la SCP GOUNEL-LIBERT-PUJO

la SCP HERMAN ROBIN & ASSOCIES

GROSSES le

— la SELARL AVK ASSOCIES

— la SCP GOUNEL-LIBERT-PUJO

— la SELARL AUVERJURIS

— la SELARL CLERLEX

— la SCP HERMAN ROBIN & ASSOCIES

Copies électroniques :

— la SELARL AVK ASSOCIES

— la SCP GOUNEL-LIBERT-PUJO

— la SELARL AUVERJURIS

— la SELARL CLERLEX

— la SCP HERMAN ROBIN & ASSOCIES

Copies :

— Expert

— Régie

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 20]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le SEIZE DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée lors des débats Madame Maurane CASOLARI, Greffière et lors du prononcé de Madame Charline SUCHEYRE, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDERESSE

— Madame [W] [C]

[Adresse 4]

[Localité 16]

représentée par la SELARL AVK ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDEURS

— [Localité 21] DES COPROPRIETAIRES [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice la SARL CEGADIM

[Adresse 3]

[Localité 16]

représenté par la SCP GOUNEL-LIBERT-PUJO, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

— [Localité 21] DES COPROPRIETAIRES [Adresse 5], représenté par son syndic bénévole Mme [X] [F]

[Adresse 14]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

— La S.A. AXA FRANCE IARD, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 13]

[Localité 19]/FRANCE

représentée par la SELARL AUVERJURIS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

— La S.A.R.L. ENTREPRISE LURSAT, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 8]

[Localité 17]

représentée par la SELARL CLERLEX, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

— Monsieur [U] [L]

[Adresse 15]

[Localité 18]

représenté par la SCP HERMAN ROBIN & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

— Madame [O] [M]

[Adresse 15]

[Localité 18]

représentée par la SCP HERMAN ROBIN & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Après débats à l’audience publique du 02 Décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

~ ~ ~ ~ ~ ~

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 5 mai 2023, madame [W] [C] a acquis auprès de monsieur [U] [L] et madame [O] [M] un ensemble immobilier situé [Adresse 6] en contrepartie de la somme de 352.000 euros.

Une partie des travaux dont le dallage a été confié à la S.A.R.L. ENTREPRISE LURSAT.

Madame [C] a constaté un dégât des eaux affectant les caves aménagées situées à proximité de l’ensemble immobilier du [Adresse 9].

Elle a mandaté la société LIKO afin d’effectuer une recherche de fuite.

La société LIKO a établi un rapport d’intervention en date du 3 février 2025.

Par actes en date des 22, 24 et 30 juillet 2025, madame [W] [C] a assigné le Syndicat DES COPROPRIETAIRES [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. CEGADIM, le Syndicat DES COPROPRIETAIRES [Adresse 4], représenté par son syndic bénévole madame [X] [F], la S.A.R.L. ENTREPRISE LURSAT, la S.A. AXA FRANCE IARD ès qualités d’assureur de la S.A.R.L. ENTREPRISE LURSAT, monsieur [U] [L] et madame [O] [M] en référé-expertise.

Appelée à l’audience des référés du 9 septembre 2025, l’affaire a été renvoyée à celle du 21 octobre puis à celle du 2 décembre 2025 au cours de laquelle les débats se sont tenus.

Par des conclusions en défense, monsieur [L] et madame [M] ont sollicité, à titre principal, le rejet de la demande d’expertise et, à titre subsidiaire, formé des protestations et réserves d’usage. En outre, ils ont conclu à la condamnation de madame [C] aux dépens.

Par des conclusions en défense, le Syndicat DES COPROPRIETAIRES [Adresse 10] a formé des protestations et réserves.

Par des conclusions en défense, la S.A. AXA FRANCE IARD a émis des protestations et réserves.

La S.A.R.L. ENTREPRISE LURSAT a formulé oralement des protestations et réserves.

Par des conclusions en réponse, madame [C] a réitéré sa demande d’expertise.

Le Syndicat DES COPROPRIETAIRES [Adresse 4] n’a pas comparu, ni constitué régulièrement avocat.

Pour le surplus, il est renvoyé aux assignations et conclusions régulièrement déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que “S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé”.

A l’appui de sa demande, madame [C] verse aux débats :

— une facture émise par la S.A.R.L. ENTREPRISE LURSAT en date du 9 juillet 2018,

— un acte authentique en date du 5 mai 2023,

— un rapport d’intervention établi par la société LIKI en date du 3 février 2025.

Ces pièces mettent en évidence l’existence de désordres qui affectent les caves acquises par madame [C] auprès des consorts [S].

Dans son rapport d’intervention, la société LIKI affirme qu’elle a pu constater que les pieds de cloison et le parquet au sous-sol de l’appartement ont subi des dégradations lors d’épisodes de pluies. Le technicien soutient que les mesures relevées durant son intervention révèlent une « saturation du sol et du mur enterré » à l’endroit où les désordres sont apparus (p. 4). Il considère que ces désordres proviennent d’un défaut d’étanchéité du mur enterré jouxtant l’ensemble immobilier du [Adresse 9].

Pour conclure au rejet de l’organisation d’une expertise judiciaire, monsieur [L] et madame [M] opposent qu’une clause d’exonération de la garantie des vices cachés a été insérée dans l’acte de vente conclu le 5 mai 2023. Ils soutiennent que madame [C] a reçu une information parfaite des désordres dénoncés.

En réponse, madame [C] soutient que la responsabilité des consorts [S] peut être recherchée sur d’autres fondements. Egalement, elle affirme que l’information délivrée par les consorts [S] avant la vente n’a pas été complète, faisant obstacle à l’application de la clause d’exonération précitée.

En tout état de cause, il convient de rappeler qu’il n’appartient pas au juge des référés d’apprécier, à ce stade de la procédure, l’applicabilité d’une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés qui nécessite de qualifier l’existence d’un vice caché, de déterminer la qualité de professionnel de l’immobilier mais également d’apprécier la qualité de l’information délivrée par le vendeur.

En conséquence, l’examen des faits et des pièces produites amène à considérer que madame [C] justifie d’un motif légitime pour voir ordonner une expertise judiciaire, à ses frais avancés, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Les compléments de mission compatibles avec les finalités de l’expertise ordonnée seront repris conformément au dispositif de la présente décision.

Les dépens de l’instance seront supportés par madame [W] [C].

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés statuant après débats en audience publique, en premier ressort, par ordonnance réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe,

ORDONNE une mesure d’expertise et commet pour y procéder :

Monsieur [I] [R]

— expert près la Cour d’appel de [Localité 23] -

Demeurant [Adresse 12]

[Adresse 22]

[Localité 2]

Avec mission, en se conformant aux règles du Code de procédure civile, de :

1°) Se rendre sur les lieux situés [Adresse 7], en présence des parties et de leurs conseils juridiques ou techniques ou ceux-ci ayant été dûment convoqués, pour y faire toutes constatations utiles sur l’existence des désordres allégués dans l’assignation, et se munir des outils, échelles, ou tous autres équipements permettant de réaliser les investigations nécessaires dès la première réunion sur site ;

2°) Recueillir et consigner les explications des parties, prendre connaissance des documents de la cause, se faire remettre par les parties ou par des tiers tous autres documents utiles, entendre tous sachants et effectuer d’initiative toutes diligences ou vérifications lui paraissant nécessaires à la solution du litige ;

3°) Etablir un historique succinct des éléments du litige en dressant l’inventaire des pièces contractuelles utiles à l’instruction du litige, notamment les polices d’assurances souscrites, et en recherchant les dates de déclaration d’ouverture du chantier, d’achèvement des travaux et de réception de l’ouvrage ;

4°) Indiquer avec précision, pour les travaux litigieux visés dans l’assignation, qui était chargé de les concevoir, de les réaliser, d’exercer le contrôle de leur exécution ou leur coordination ;

5°) S’il y a lieu, inviter les parties dès le début des opérations d’expertise à appeler en la cause les entreprises dont la responsabilité serait susceptible d’être engagée ;

6°) Dire si des travaux ayant pour but de camoufler ou masquer des désordres ont été entrepris préalablement à la vente ;

7°) Vérifier l’existence des désordres, malfaçons, non-façons ou non conformités allégués, notamment tels que listés dans le rapport d’intervention établi par la société LIKI le 3 février 2025, et les décrire ;

8°) Le cas échéant, fournir toutes indications utiles permettant de fixer judiciairement la date d’ouverture de chantier et la date de réception de l’ouvrage ;

9°) Pour chacun des désordres, préciser :

— leur date d’apparition, et s’ils étaient apparents ou non au moment des visites du bien, à la date du compromis, de la réception de l’ouvrage ou de la prise de possession ;

— si les désordres allégués étaient visibles et décelables par un non-professionnel de la construction ;

— si les désordres étaient connus ou auraient dû être connus par le vendeur ;

— s’ils ont fait l’objet de réserves et/ou de reprises, et dans l’affirmative à quelle date, en indiquant si les travaux de reprise sont satisfaisants ;

— plus précisément en matière de construction, s’ils sont apparus dans l’année qui a suivi la réception des travaux et s’ils ont été dénoncés dans l’année de parfait achèvement ;

— leurs conséquences quant à la solidité, et/ou l’habitabilité, et/ou l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;

— si les travaux réalisés présentent un risque de dangerosité pour les personnes et/ou un risque d’effondrement ;

10°) Rechercher les causes et les origines des désordres, malfaçons ou non façons, sans omettre de préciser si les travaux litigieux ont été conduits conformément aux documents contractuels, aux règles de l’art habituelles et communément admises en la matière par les professionnels de la branche concernée ou à la réglementation technique spécifique en matière de DTU et si ces désordres proviennent d’erreurs de conception, de vices de construction, de vices des matériaux ou de malfaçons dans leur mise en œuvre ou s’ils présentent toutes les caractéristiques de vices cachés ;

11°) Décrire les travaux nécessaires pour remédier aux désordres, malfaçons ou non façons constatés, en évaluer le coût, la durée et les contraintes pouvant en résulter pour les occupants, au besoin en s’appuyant sur des devis fournis par les parties et en expliquant précisément les solutions possibles ;

12°) Préconiser en cas d’urgence et de péril imminent pour la sécurité des personnes ou la pérennité des biens toutes mesures et travaux conservatoires lui paraissant utiles, en diffusant dès lors une note sans attendre la formalisation du pré-rapport ou du rapport d’expertise ;

13°) Prescrire si besoin un relogement durant lesdits travaux dans des conditions similaires ;

14°) Donner tous éléments techniques et de fait permettant au tribunal :

— de déterminer les responsabilités éventuellement encourues, en proposant en cas de concours de responsabilité entre plusieurs intervenants à la construction des pourcentages de responsabilité ;

— d’apprécier les préjudices de toutes natures éventuellement subis, notamment les préjudices financier et moral, ainsi que les troubles de jouissance, et en proposer une évaluation chiffrée ;

15°) S’expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-dessus énoncés sur les dires et observations des parties qu’il aura recueillis après le dépôt de son pré-rapport et, le cas échéant, compléter ses investigations ;

16°) Proposer, sur la base de ses conclusions et le cas échéant, un compte entre les parties ;

17°) Plus généralement, donner tous éléments pouvant apparaître utiles à la solution du litige.

DIT que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix dans une spécialité autre que la sienne, à charge pour lui d’en informer préalablement les parties, le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport,

DIT que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert,

DIT que l’expert fera connaître sans délai son acceptation, qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt à son remplacement,

DIT que l’expert commis pourra sur simple présentation de la présente ordonnance requérir la communication, soit par les parties, soit par des tiers de tous documents relatifs à cette affaire,

DIT que l’expert commis, saisi par le greffe, devra accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment convoquées, les entendre en leurs dires et explications, en leur impartissant un délai de rigueur pour déposer leurs dires écrits et fournir leurs pièces justificatives,

DIT que madame [W] [C] fera l’avance des frais d’expertise et devra consigner au greffe une provision de TROIS MILLE CINQ CENTS EUROS (3.500,00 €) TTC avant le 20 février 2026,

RAPPELLE qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

DIT que l’expert devra commencer ses opérations d’expertise dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,

DIT que lors de la première réunion d’expertise laquelle devra se dérouler dans un délai de deux mois à compter de l’avis donné par le greffe de la consignation de la provision, l’expert devra, en concertation avec les parties, dresser un programme de ses investigations, et proposer d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires, de ses frais et débours, ainsi que la date de dépôt du rapport avant d’adresser ces informations au juge chargé du contrôle de l’expertise, à l’appui d’une demande d’ordonnance complémentaire fixant le montant de la provision complémentaire ainsi que le délai prévu pour le dépôt du rapport,

DIT que l’expert commis devra communiquer aux parties et à leur conseil respectif un pré-rapport contenant l’ensemble de ses appréciations littérales et chiffrées, ainsi que l’ensemble de ses conclusions, au moins un mois avant la date de dépôt du rapport d’expertise, en invitant les parties à présenter leurs observations,

DIT qu’après avoir répondu de façon appropriée aux éventuelles observations formulées par les parties, l’expert commis devra déposer au greffe un rapport définitif de ses opérations avant le 31 décembre 2026, date de rigueur, sauf prorogation des opérations dûment autorisée par le juge sur demande de l’expert,

DÉSIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre les opérations d’expertise et statuer sur tous incidents,

DIT n’y avoir lieu à référé sur toutes autres demandes,

LAISSE les dépens à la charge de madame [W] [C],

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La Greffière, La Présidente,