TRIBUNAL JUDICIAIRE DE
Minute N° 77123 CRETEIL
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 JUIN 2020 DE VILLEJUIF
127/129 rue Jean Jaurès
94800 VILLEJUIF DEMANDEUR:
SCPI PREMELY HABITAT 2 dont le siège social est 91/93 Boulevard Pasteur
75015 PARIS ayant pour mandataire CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES, venant aux droits de la société UNIBIENS SAS, dont le siège social est au 12, Place des Etats-unis
92545 MONTROUGE Cedex RGn° 12-19-000448
représentée par M^e LOUVET Lalla, avocat demeurant 222, boulevard Saint Germain SCPI PREMELY HABITAT […]
C/
DÉFENDEUR: Z X Y
AA Monsieur Z X Y AA et Madame Z X Y AB née AC
demeurant 262 Rue AA Péri
94230 CACHAN,
Comparants en personne,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE : Julie AD,
GREFFIER: Martine TORRENTE, Lors des débats
Danielle AE, faisant fonction de Greffier lors du prononcé
DÉBATS : Audience publique du 3 février 2020 mise en délibéré au 30 mars 2020 prorogé au 05 juin 2020 en raison de
l’état d’urgence sanitaire déclaré par la loi N° 2020-290 du 23 mars 2020.
DÉCISION: prononcée par mise à disposition des parties au greffe, en référé, contradictoire et en premier ressort, signée par Julie AD et Danielle AE.
inute en pages
-pie exécutoire délivrée le : […] pédition délivrée le: 5/6/20
15 at 1: Z SANTES

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EXPOSÉ DU LITIGE
Selon acte sous seing privé en date du 17 octobre 2014, la SCPI PREMELY HABITAT 2, a donné en location à Monsieur AA Z X Y et Madame AB
Z X Y née AF un logement ([…] n°24, bât A, étage 2, porte 1208) ainsi que sur un emplacement de stationnement […] […] 262 rue AA Peri
94230 CACHAN moyennant le versement d’un loyer mensuel initial de 1020 euros, outre une provision sur charges de 131 euros et un dépôt de garantie de 1020 euros.
Le 3 juin 2019, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, les mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 4694,05 euros, outre les frais, au titre des loyers échus au jour de l’acte.
Faisant valoir que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai requis, le bailleur a, par acte d’huissier du 9 octobre 2019, fait assigner en référé Monsieur AA Z X Y et Madame AB Z X Y née
AF devant le juge des contentieux de la protection, auquel il demande de : constater et prononcer l’acquisition de la clause résolutoire de l’engagement de location
-
liant les parties aux torts et griefs des preneurs, ordonner l’expulsion des défendeurs et de tous les occupants de leur chef avec le concours
-
de la Force publique et d’un serrurier du logement,
- condamner les époux Z X Y à régler à la requérante la somme de
3356,27 euros et ce, avec intérêts de droit, depuis le jour du dernier commandement sur les causes de celui-ci,
- voir condamner les défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation égale à deux fois le dernier loyer mensuel dû, conformément au point 3.7 des conditions financières issues du chapitre III des conditions générales du présent bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, condamner les défendeurs au paiement de la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,
- les condamner aux entiers dépens.
L’affaire a été entendue à l’audience du 3 février 2020.
La SCPI PREMELY HABITAT 2, représentée par son avocat, a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa demande à la somme de 5459,71 euros au 1er février 2020, terme de février 2020 inclus. La SCPI PREMELY HABITAT 2 a déclaré ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiements.
Comparants en personne Monsieur AA Z X Y et Madame
AB Z X Y née AF n’ont pas contesté le montant de la dette. Ils ont expliqué avoir rencontré des difficultés financières entre les mois d’octobre 2018 et avril 2019, suite à la liquidation judiciaire de l’entreprise dans laquelle Monsieur
AA Z X Y travaillait. En effet, celui-ci s’est vu refuser le paiement de son salaire d’octobre 2018, de ses congés payés, ainsi que la remise d’une attestation de Pôle Emploi qui lui aurait permis de percevoir des indemnités chômage. Le couple a précisé que l’affaire avait été portée devant le Conseil des Prud’hommes et qu’ils étaient actuellement en attente de l’audience. Les locataires ont expliqué avoir payer
l’intégralité de leurs loyers jusqu’en décembre 2018 puis effectué une demande de FSL en IRE DE ^C R E IA E IC
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janvier 2019 et avoir réglé la totalité de la somme qui leur avait été demandée dans un premier commandement de payer en date du 24 janvier 2019. Ils ont par ailleurs fait valoir qu’ils avaient repris le paiement de leur loyer courant à partir de juin 2019, versant en plus chaque mois la somme de 100 euros afin d’apurer leur dette. Ils ont par ailleurs indiqué avoir effectuer des démarches pour mettre en place un plan d’apurement avec leur bailleur en juillet 2019 mais n’avoir eu aucun retour à ce propos. S’agissant de leur situation personnelle, Madame AB Z X Y née AF a déclaré travailler en tant qu’as[…]tante de direction et percevoir à ce titre un revenu mensuel de 2100 euros, et Monsieur AA Z X Y a expliqué avoir retrouvé un emploi en CDI le 15 avril 2019 en tant que commercial sédentaire, emploi lui assurant un revenu mensuel de
1500 euros. Le couple a déclaré avoir un enfant à charge. Monsieur AA Z X Y et Madame AB Z X Y née AF ont sollicité la suspension de la clause résolutoire ainsi que la non résiliation du bail, leur maintien dans les lieux, des délais de paiement à hauteur de 100 par mois en sus du loyer courant, ainsi que leur non condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en raison de leur bonne foi.
La fiche de suivie établie par l’ADIL en date 14 janvier 2020 du corrobore les déclarations effectuées par Monsieur AA Z X Y et Madame AB Z X Y née AF à l’audience. Elle indique en outre que le couple attendrait du jugement du Conseil des Prudhommes la somme de 19 000 euros, somme qui viendrait solder leur dette locative, et que Madame AB Z X Y née AF devrait percevoir une prime de participation en février 2020 lui permettant de régler les loyers des mois de janvier et février 2020.
En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Monsieur AA Z X Y et Madame AB Z X
Y née AF ont précisé n’avoir pas sollicité de procédure de traitement de leur situation auprès de la commission de surendettement des particuliers.
L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 30 mars 2020.
MOTIFS
Sur la recevabilité de la demande
La SCPI PREMELY HABITAT 2 justifie avoir saisi la CCAPEX du Val de Marne le 12 juin 2019, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
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Par ailleurs, l’assignation a été notifiée au préfet du Val de Marne le 14 octobre 2019, soit deux mois au moins avant la date de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
La demande sera, en conséquence, déclarée recevable.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Le bail signé par les parties contient dans son article 8 des conditions générales une clause prévoyant la résolution du bail en cas de défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement resté infructueux.
Le commandement signifié le 3 juin 2019 pour avoir paiement de la somme de 4694,05 euros en principal, reproduit cette clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi
n°89-462 du 6 juillet 1989 et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée. Le décompte qui lui était joint a permis aux défendeurs de connaître le détail des loyers et charges qui lui étaient réclamés.
Ce commandement n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai prévu, il convient de constater la résiliation du bail au 4 août 2019 par acquisition de la clause résolutoire.
Sur l’impayé locatif
L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l’espèce, il résulte du décompte versé en cours de délibéré que le montant des loyers et provisions pour charges dûs par les locataires au 27 janvier 2020, terme de février 2020 inclus
s’élève à la somme de 5459,71 euros, de laquelle il convient de déduire les frais de poursuite à hauteur de 167,19 euros relevés à l’échéance de février 2019 ainsi que les frais de poursuite à hauteur de 88,97 euros relevés à l’échéance de juillet 2019.
Il convient, en conséquence, de condamner solidairement en application de l’article 220 du code civil et à titre provisionnel Monsieur AA Z X Y et Madame AB Z X Y née AF à payer au demandeur la somme de 5203,55 euros au titre des loyers et provisions pour charges au 27 janvier 2020, terme de février 2020 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2019, date du commandement de payer, sur la somme de 4694,05 euros et avec intérêts de droits à compter de l’assignation pour le surplus.
JUDICIAI
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FFE

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Sur les délais de paiement
En application des dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989, le Juge peut, même
d’office, suspendre les effets de la clause et accorder des délais de paiement dans un délai maximum de 36 mois au locataire débiteur en situation de régler sa dette locative, au regard de la situation du débiteur et des besoins du créancier.
En l’espèce, le bailleur ne s’oppose pas à ce que les locataires bénéficient de délais de paiement afin d’apurer l’arriéré locatif. Dès lors et au vu de la situation des locataires relevée ci-dessus, de la reprise du paiement des loyers courants depuis juin 2019, de l’effort d’apurement de la dette et de son montant, il convient d’accorder à Monsieur AA Z
X Y et Madame AB Z X Y née
AF des délais de paiement et de les autoriser à se libérer de leur dette locative selon les modalités fixées au présent dispositif.
Sur la suspension des effets de la clause résolutoire
Des délais de remboursement ayant été accordés aux locataires, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Monsieur AA Z X Y et Madame AB Z X Y née AF se libèrent dans le délai et selon les modalités fixées ci-dessus, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.
Dans le cas contraire :
- La totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,
- La clause résolutoire reprendra son plein effet,
- Il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur AA Z X Y et Madame AB Z X Y née AF selon les modalités prévues au dispositif ci-après,
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,
- L’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des accessoires. Monsieur AA Z X Y et
Madame AB Z X Y née AF seront donc tenus solidairement à titre provisionnel au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.
Il y a lieu de renvoyer la SCPI PREMELY HABITAT 2 à se mieux pourvoir pour ce qui concerne la demande de majoration de l’indemnité d’occupation, cette majoration devant en effet être analysée comme une clause pénale dont la fixation excède la compétence et les pouvoirs du Juge des référés, tels que définis par les dispositions de l’article 834 du code de procédure civile.
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Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
Monsieur AA Z X Y et Madame AB Z X
Y née AF, qui succombent supporteront in solidum les dépens incluant notamment le coût du commandement de payer en application de l’article 696 du Code de procédure civile.
L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, la SCPI PREMELY HABITAT 2 sera en conséquence débouté de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe :
Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir mais dés à présent, vu l’urgence et par provision:
DÉCLARONS la demande recevable;
CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail consenti à Monsieur AA Z X Y et Madame AB Z X Y née AF en date du 17 octobre 2014 portant sur un logement ([…] n°24, bât A, étage 2, porte 1208) ainsi que sur un emplacement de stationnement […] […] 262 rue AA Peri
94230 CACHAN à la date du 4 août 2019;
CONDAMNONS solidairement à titre provisionnel, Monsieur AA Z X Y et Madame AB Z X Y née AF à payer à la SCPI PREMELY HABITAT 2 la somme de 5203,55 euros au titre des loyers et provisions pour charges au 27 janvier 2020, terme de février 2020 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 3 juin 2019, date du commandement de payer, sur la somme de 4694,05 euros et avec intérêts de droits à compter de l’assignation pour le surplus.
ACCORDONS à Monsieur AA Z X Y et Madame AB Z
X Y née AF un délai de 36 mois pour se libérer de ladite dette par paiements mensuels et successifs, en sus du loyer courant, provisions pour charges comprises, de 35 mensualités de 100 euros, la 36 ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente ;
DISONS que pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont
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intégralement respectées par Monsieur AA Z X Y et Madame AB Z X Y née AF, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;
DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date ou du loyer courant, provisions pour charges comprises, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, sans mise en demeure, et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible;
Dans l’hypothèse de non-respect des délais de paiement ou du non paiement des loyers courants
-DISONS que la clause résolutoire retrouvera son plein effet à compter du premier incident de paiement, sans mise en demeure ;
ORDONNONS l’expulsion des lieux loués de Monsieur AA Z X
Y et Madame AB Z X Y née AF, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier;
DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles
L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;
· CONDAMNONS solidairement à titre provisionnel Monsieur AA Z X Y et Madame AB Z X Y née AF à payer à la SCPI PREMELY HABITAT 2 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui de la redevance qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, révisable comme lui et augmenté des provisions pour charges et ce, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est à dire du premier incident de paiement, jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;
- DÉBOUTONS la SCPI PREMELY HABITAT 2 de sa demande de majoration de l’indemnité
d’occupation;
DÉBOUTONS la SCPI PREMELY HABITAT 2 de sa demande au titre de l’article 700 du
Code de procédure civile ;
DISONS n’y avoir lieu à référé pour le surplus ;
RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;
CONDAMNONS in solidum Monsieur AA Z X Y et Madame
AB Z X Y née AF aux dépens.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus.
Le Greffier Le Juge ^des ^contentieux ^de ^la protection
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