MEDM / CS

Jugement N°

du 14 AVRIL 2026

Chambre 6

N° RG 26/00072 – N° Portalis DBZ5-W-B7K-KOFV

du rôle général

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Etablissement 1]

c/

[A] [E]

SOCIES

GROSSES le

— la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

Copies électroniques :

— la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES

Copies :

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT

rendue le QUATORZE AVRIL DEUX MIL VINGT SIX,

par Madame Marie-Elisabeth DE MOURA, Vice-Présidente faisant fonction de PrésidentePrésidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée lors des débats de Madame Maurane CASOLARI, Greffière et de Madame Charline SUCHEYRE, Greffière, lors de la mise à disposition,

dans le litige opposant :

DEMANDERESSE

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] sise [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le Cabinet [Z] à enseigne THERMALE DE GESTION, agissant poursuites et diligences de son représentant légal,

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDERESSE

Madame [A] [E]

[Adresse 5]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 10 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [A] [E] est propriétaire du lot n°96 au sein de la résidence « [Adresse 6] » située [Adresse 7] à [Localité 4].

Suivant ordonnance du 30 juin 2017, le président du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand statuant comme en matière de référé a condamné Mme [A] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 6]» située [Adresse 7] à Le Mont Dore (63240), représenté par son syndic en exercice, le cabinet [Z] à enseigne Thermale de Gestion, les sommes suivantes :

—  3.401,85 € au titre des charges de copropriété dues au 1er mars 2017,

—  425,00 € au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours,

—  800,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant jugement du 4 mai 2021, la présidente du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand statuant selon al procédure accélérée au fond a condamné Mme [A] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 6]» située [Adresse 7] à Le Mont Dore (63240), représenté par son syndic en exercice, le cabinet [Z] à enseigne Thermale de Gestion, les sommes suivantes :

— la somme de 4.795,31 € au titre des charges de copropriété dues au 8 mars 2021,

— la somme de 584,90 € au titre des provisions sur charges et cotisations fonds travaux à échoir,

—  350,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires a constaté l’absence de règlement des charges de copropriété par Mme [A] [E] aux échéances convenues en dépit de la mise en demeure qui lui a été adressée.

Par acte du 18 février 2026, le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 6]» située [Adresse 7] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, le cabinet [Z] à enseigne Thermale de Gestion, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond Mme [A] [E] aux fins suivantes :

— Condamner Mme [A] [E] à payer et porter au syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 6]» située [Adresse 7] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, le cabinet [Z] à enseigne Thermale de Gestion, au titre des charges de copropriété impayées, la somme de 1.172,41 € au titre des charges et frais impayés arrêtés au 1er octobre 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 août 2024,

— Condamner Mme [A] [E] à payer et porter au syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 6]» située [Adresse 7] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, le cabinet [Z] à enseigne Thermale de Gestion, la somme de 4.000,00 € de dommages et intérêts,

— Juger qu’en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, resteront à la charge exclusive du copropriétaire défaillant,

— Condamner Mme [A] [E] à payer et porter au syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 6]» située [Adresse 7] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, le cabinet [Z] à enseigne Thermale de Gestion, la somme de 1.200,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la même aux entiers dépens.

A l’audience du 10 mars 2026, les débats se sont tenus.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 6]» située [Adresse 7] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, le cabinet [Z] à enseigne Thermale de Gestion, a repris le contenu de son assignation

Mme [A] [E] n’a pas comparu, ni constitué avocat.

Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, il y a lieu de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « donner acte » ne constituent pas des prétentions, hors les cas prévus par la loi, au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

1/ Sur la demande en paiement de charges

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget provisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, la provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire, étant précisé que ledit article est également applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

La mise en œuvre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 suppose qu’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 soit demeurée impayée passé un délai de trente jours après mise en demeure (Cass. Civ. 3ème, 9 mars 2022, n°21-12.988). Le mécanisme institué à l’article 19-2 ne trouve pas à s’appliquer aux appels de fonds postérieurs à la mise en demeure. Le copropriétaire ne peut donc être condamné ni à la déchéance du terme, ni à payer des sommes devenues exigibles après la mise en demeure lorsqu’il démontre avoir procédé au paiement de tous les appels de provision de charges visés dans cette dernière.

La mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement de ce texte (Avis de la Cour de cassation, 12 décembre 2024, n°24-70.007).

Après avoir constaté le vote du budget par l’assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, la présidente du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et à l’article 14-2-1 et devenues exigibles, le jugement étant assortie de l’exécution provisoire de plein droit en application du nouvel article 481-1 du code de procédure civile.

le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 6]» située [Adresse 7] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, le cabinet [Z] à enseigne Thermale de Gestion sollicite le paiement des charges et cotisations sur fonds de travaux appelées au 1er octobre 2025 inclus, pour un montant total de 1.172,41 €, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 août 2024.

A l’appui de sa demande, il produit notamment :

— un relevé de propriété,

— un contrat de syndic,

— une ordonnance du 30 juin 2017,

— un jugement du 4 mai 2021,

— des procès-verbaux d’assemblée générale,

— des appels de fond,

— une mise en demeure du 19 août 2024.

En l’espèce, le décompte fourni arrêté au 1er octobre 2025 fait apparaître un solde débiteur de la somme de 1.172,41 € entre le 12 mars 2021, la dernière décision rendue à l’encontre de Mme [E] ayant porté sur les charges de copropriété dues au 8 mars 2021 inclus, et le 1er octobre 2025.

Il convient de rappeler que les frais de procédure ne font pas partie des charges dues par le copropriétaire défaillant et ne peuvent être recouvrés qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En cela, il apparaîtrait opportun de les faire figurer sur un décompte distinct du décompte de charges.

Il y a par ailleurs lieu de préciser qu’une demande spécifique doit être formée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour obtenir le recouvrement desdits frais et que cette demande doit faire apparaître, de manière claire et précise, les frais dont le syndicat entend obtenir le recouvrement, tant dans leur nature que dans leur coût.

Le décompte précité fait apparaître la somme de :

—  54,78 € au titre de « SCP [B] » le 12 mars 2021,

—  5,64 € au titre de frais de « notification PV » le 16 avril 2021,

—  623,00 € au titre de dépens le 20 mai 2021,

—  350,00 € au titre de l’article 700 le 20 mai 2021,

—  60,20 € au titre de « frais contentieux » le 7 juin 2021, le 30 août 2021, le 13 décembre 2021, le 18 mars 2022,

—  5,84 au titre de frais de « notification PV » le 21 avril 2022,

—  60,20 € au titre de « frais contentieux » le 13 mai 2022, le 15 septembre 2022, le 15 décembre 2022, le 31 mars 2023,

—  6,84 au titre de frais de « notification PV » le 7 avril 2023,

—  60,20 € au titre de « frais contentieux » le 1er juillet 2023, le 15 septembre 2023, 15 décembre 2023, le 31 mars 2024,

—  7,48 € au titre de frais de « notification PV » le 9 avril 2024,

—  60,20 € au titre de « frais contentieux » le 30 juin 2024, le 30 septembre 2024, le 31 décembre 2024 et le 31 mars 2025,

—  72,00 € au titre de frais de « mise en demeure » le 14 août 2024,

—  7,96 € au titre de frais de « notification PV » le 8 avril 2025,

—  60,20 € au titre de « frais contentieux » le 30 juin 2025.

Dès lors, la somme de 2.156,94 € (54,78 + 5,64 + 623 + 350 + (60,20 x 17) + 5,84 + 6,84 + 7,48 + 72,00 + 7,96) doit être déduite du montant qui serait dû au titre de l’arriéré des charges de copropriété entre le 12 mars 2021 et le 1er octobre 2025.

Or le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 1.172,41 € à ce titre.

La déduction des frais de procédure du décompte produit a ainsi pour effet de solder la dette qui serait due par Mme [E], selon le syndicat des copropriétaires, au titre d’un arriéré de charges de copropriété.

Par conséquent, la demande en paiement de charges de copropriété sera rejetée.

2/ Sur la demande de paiement des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Les « frais nécessaires » désignent les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, à l’instar de la mise en demeure qui est le préalable obligatoire à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

De la même façon, les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes ne peuvent être retenus au titre de l’article 10-1 précité.

Il s’ensuit que la demande formée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 doit faire apparaître, de manière claire et précise, les frais dont le syndicat entend obtenir le recouvrement, tant dans leur nature que dans leur coût.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 6]» située [Adresse 7] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, le cabinet [Z] à enseigne Thermale de Gestion sollicite le paiement des frais de recouvrement de sa créance.

Le décompte précité fait apparaître la somme de 72,00 € au titre de frais de mise en demeure, lesquels constituent une étape indispensable dans le recouvrement des charges et frais de copropriété impayés et sont ainsi imputables au copropriétaire défaillant.

En revanche, aucune précision n’est apportée concernant les autres frais dont la dénomination ne permet pas d’en déterminer la nature exacte, le syndicat ne démontrant en outre pas qu’ils entrent dans le champ d’application de l’article 10-1 précité et, par suite, qu’ils peuvent être imputés au copropriétaire défaillant.

En conséquence, Mme [A] [E] sera condamnée à payer la somme de 72,00 € au syndicat des copropriétaires correspondant aux frais nécessaires exposés par le syndicat pour obtenir le recouvrement de la créance à son encontre en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 selon décompte arrêté au 1er octobre 2025.

3/ Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 6]» située [Adresse 7] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, le cabinet [Z] à enseigne Thermale de Gestion sollicite la condamnation de Mme [A] [E] à lui payer la somme de 3.000,00 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Cependant, la demande au titre des dommages-intérêts, reposant exclusivement sur la carence de paiement de Mme [E] de ses charges de copropriété, ne saurait prospérer au regard de l’absence de dette de cette dernière à ce titre.

Par conséquent, cette demande sera rejetée.

4/ Sur les frais

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [A] [E] sera condamnée au paiement des entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique et en premier ressort, par jugement réputé prononcé par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande en paiement au titre des charges de copropriété,

CONDAMNE Mme [A] [E] à payer au le syndicat des copropriétaires de la résidence «[Adresse 6]» située [Adresse 7] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, le cabinet [Z] à enseigne Thermale de Gestion, la somme de SOIXANTE DOUZE EUROS (72,00 €) correspondant aux frais nécessaires exposés par le syndicat pour obtenir le recouvrement de la créance à son encontre selon décompte arrêté au 1er octobre 2025 en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

REJETTE toutes autres demandes,

DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [A] [E] aux entiers dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

La Greffière, La Présidente,