VTD / CS

Jugement N°

du 21 AVRIL 2026

Chambre 6

N° RG 26/00100 – N° Portalis DBZ5-W-B7K-KOZG

du rôle général

Syndicat DES COPROPRIETAIRES [H] RESIDENCE [Etablissement 1]

c/

S.C.I. [N] [H] PALLE

la SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI

GROSSES le

— la SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI

Copies électroniques :

— la SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI

Copies :

— Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT

rendu le VINGT ET UN AVRIL DEUX MIL VINGT SIX,

par Madame Virginie THEUIL-DIF, Vice-Présidente faisant fonction de Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Charline SUCHEYRE, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDERESSE

Syndicat DES COPROPRIETAIRES [H] [Adresse 1] située [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, son syndic en exercice la SAS [A]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par la SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDERESSE

S.C.I. [N] [H] PALLE, pris en la personne de son représentant légal,

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 17 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI [N] [H] PALLE est propriétaire des lots n° 3 et n°20 au sein de la [Adresse 5] située [Adresse 6] à Clermont-Ferrand (63).

Elle a déjà été condamnée au paiement de sommes dues au titre d’un arriéré de charges de copropriété selon jugements des 17 août 2017, 15 juin 2021 et 07 octobre 2023.

Le syndicat des copropriétaires a de nouveau constaté l’absence de règlements des charges de copropriété par la SCI [N] [H] PALLE aux échéances convenues, en dépit de la mise en demeure qui lui a été adressée.

Par acte en date du 23 février 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], située [Adresse 6] à 63000 Clermont-Ferrand, agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la SAS [A], a assigné la SCI [N] [H] PALLE selon la procédure accélérée au fond aux fins de voir :

condamner la SCI [N] [H] PALLE à payer et porter au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] située [Adresse 6] à Clermont-Ferrand, les sommes suivantes :- 3 746,62 euros avec intérêts de droit au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure de Me [L] du 25 juillet 2025 au titre des charges de copropriété impayées (selon décompte arrêté au 10 février 2026),

—  3 500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

—  706,28 euros au titre des frais de recouvrement prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

dire que les intérêts au taux légal échus pour au moins une année entière produiront eux-mêmes intérêts par application de l’article 1343-2 du code civil.L’affaire a été appelée à l’audience du 17 mars 2026, à laquelle les débats se sont tenus.

Le demandeur a repris le contenu de son assignation, tandis que la SCI [N] [H] PALLE, régulièrement assignée à étude, n’a pas comparu.

Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation.

MOTIFS [H] DÉCISION

Il convient de rappeler à titre liminaire qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué au fond, mais le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur la demande en paiement de charges

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget provisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, la provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire, étant précisé que ledit article est également applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

La mise en œuvre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 suppose qu’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 soit demeurée impayée passé un délai de trente jours après mise en demeure (Cass. Civ. 3ème, 9 mars 2022, n°21-12.988). Le mécanisme institué à l’article 19-2 ne trouve pas à s’appliquer aux appels de fonds postérieurs à la mise en demeure. Le copropriétaire ne peut donc être condamné ni à la déchéance du terme, ni à payer des sommes devenues exigibles après la mise en demeure lorsqu’il démontre avoir procédé au paiement de tous les appels de provision de charges visés dans cette dernière.

La mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement de ce texte (Avis de la Cour de cassation, 12 décembre 2024, n°24-70.007).

Après avoir constaté le vote du budget par l’assemblée générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, la présidente du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et à l’article 14-2-1 et devenues exigibles, le jugement étant assortie de l’exécution provisoire de plein droit en application du nouvel article 481-1 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des charges et cotisations sur fonds de travaux exigibles au 10 février 2026, pour la somme de 3 746,62 euros.

A l’appui de sa demande, il produit notamment :

un contrat de syndic, un relevé de propriété, un relevé de compte propriétaire arrêté au 10 février 2026, un procès-verbal de l’assemblée générale du 19 juin 2025,des appels de provision de charges et fonds travaux, une mise en demeure de Me [L] du 25 juillet 2025. En l’espèce, le relevé de compte précité justifie d’un solde débiteur de 3 746,62 euros au titre des appels de charges et des cotisations sur fonds de travaux dus sur la période du 28 août 2023 au 1er janvier 2026.

Au regard des pièces du dossier, la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires est exigible et non contestable.

En conséquence, la SCI [N] [H] PALLE sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 746,62 euros au titre des charges impayées selon relevé de compte propriétaire arrêté au 10 février 2026, avec intérêts de droit au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure de Me [L] du 25 juillet 2025.

Il y a également lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière en vertu des dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

2/ Sur la demande de paiement des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Les « frais nécessaires » désignent les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, à l’instar de la mise en demeure qui est le préalable obligatoire à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des frais de recouvrement de sa créance pour un montant de 706,28 euros dont le détail est le suivant selon le décompte produit :

une facture n° 30202314277SYN de 108 euros une facture n°3020253211SYN de 252 euros

une mise en demeure de Me [L] de 86,28 euros, une facture n°3020254970SYN de 260 euros. En l’espèce, si le demandeur conteste dans ses écritures la jurisprudence constante qui tend à considérer que les frais de transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, et sauf à démontrer le contraire, il résulte néanmoins de ce qui précède que les frais de transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat ou de constitution de leur dossier n’entrent pas dans les prévisions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et que les frais d’avocat sont arbitrés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, la SCI [N] [H] PALLE sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 86,28 euros correspondant aux seuls frais nécessaires pour obtenir le recouvrement de la créance à son encontre au sens de l’article précité.

3/ Sur la demande de dommages et intérêts

Il est constant que la SCI [N] [H] PALLE s’abstient régulièrement de régler ses charges auprès de la copropriété, le syndicat des copropriétaires justifiant de précédentes procédures qui ont déjà été initiées à son encontre.

Le syndicat des copropriétaires est donc fondé à se prévaloir d’un préjudice financier qui résulte nécessairement de la défaillance de la défenderesse dans le règlement de ses charges qui pèse sur la collectivité des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi des charges engendrées en raison des démarches et des procédures diligentées.

Eu égard aux explications fournies par le demandeur, ce préjudice sera réparé par le paiement d’une indemnité de 500 euros à la charge de la SCI [N] [H] PALLE à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

4/ Sur les frais

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais engagés pour faire valoir ses droits.

LA SCI [N] [H] PALLE sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La Présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique et en premier ressort, par jugement rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI [N] [H] PALLE à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], située [Adresse 6] à 63000 Clermont-Ferrand, agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la SAS [A], la somme de TROIS MILLE SEPT CENT QUARANTE-SIX EUROS ET SOIXANTE- DEUX CENTIMES (3 746,62 €) au titre des charges impayées selon relevé de compte arrêté au 10 février 2026, avec intérêts de droit au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure de Me [L] du 25 juillet 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière en vertu des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE la SCI [N] [H] PALLE à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], située [Adresse 6] à 63000 Clermont-Ferrand, agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la SAS [A], la somme de QUATRE-VINGT-SIX EUROS ET VINGT-HUIT CENTMES (86,28 €) au titre des frais nécessaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la SCI [N] [H] PALLE à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], située [Adresse 6] à 63000 Clermont-Ferrand, agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la SAS [A], la somme de CINQ CENTS EUROS (500 €) à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE la SCI [N] [H] [Adresse 7] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], située [Adresse 6] à 63000 Clermont-Ferrand, agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la SAS [A], la somme de CINQ CENTS EUROS (500 €) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI [N] [H] PALLE aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

La Greffière, La Présidente,