TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— Maître Anne GUALTIEROTTI

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/03984

N° Portalis 352J-W-B7I-C35MV

N° MINUTE :

Assignation du :

21 Mars 2024

JUGEMENT

rendu le 25 Septembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], réprésenté par son syndic, la société [O], S.A.S

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par Maître Anne GUALTIEROTTI de la SCP DPG Avocats, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0051

DÉFENDERESSE

Madame [U] [J]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non-représentée

Décision du 25 Septembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/03984 – N° Portalis 352J-W-B7I-C35MV

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame DREUX Marie-Charlotte, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Line-Joyce Guy, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 19 Juin 2025 tenue en audience publique devant Madame Sophie ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS

Madame [U] [J] est propriétaire du lot 247 au sein de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8].

Estimant que Mme [U] [J] n’avait pas payé ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en cause, par l’intermédiaire de son syndic la société [O], lui a adressé une mise en demeure par lettre recommandée présentée le 11 août 2023 d’avoir à payer la somme en principal de 9.270,99 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 1er juillet 2023.

Par acte de Me [V] [G], commissaire de justice du 3 novembre 2023, une sommation d’avoir à payer la somme en principal de 10.489,22 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 1er octobre 2023 lui a été signifiée, puis par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] a fait citer Mme [U] [J] en paiement d’arriérés de charges de copropriété arrétées au 1er janvier 2024 devant le tribunal judiciaire de Paris.

Au visa de la Loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

« Vu les articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965,

Il est demandé au Tribunal de :

— Condamner Madame [U] [J] au paiement de la somme totale de 10.465,34 € en principal et frais, comptes arrêtés au 25 janvier 2024, avec intérêts légaux (article 1236-1 du Code civil) à compter du 03 novembre 2023, date du commandement de payer, et pour le surplus à compter de la présente assignation ;

— Condamner Madame [U] [J] au paiement de la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner Madame [U] [J] au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

— Condamner Madame [U] [J] aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SCP DPG AVOCATS, société constituée conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC ;

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit. »

Régulièrement citée à personne, Mme [U] [J] n’a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 5 février 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 juin 2025 puis mise en délibéré au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’arriéré de charges et travaux

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Pour justifier sa demande principale à hauteur de la somme de 9.603,45 euros au titre des charges et travaux de copropriété arrêtés au 1er janvier 2024 incluant l’appel de fonds et l’appel travaux du 1er trimestre 2024 et déduisant les frais de recouvrement, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

* extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de Mme [U] [J] du lot 247,

* le décompte des sommes dues au 1er janvier 2024,

* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l’immeuble à Mme [U] [J] entre le 23 septembre 2020 et le 8 décembre 2023,

* les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires du syndicat des 14 octobre 2020, 25 novembre 2021, 16 février 2023 et 7 septembre 2023 portant notamment approbation des comptes arrêtés aux 30 septembre 2019, 30 septembre 2020, 30 septembre 2021 et 30 septembre 2022, votant le budget prévisionnel des exercices du 01/10/2020 au 30/09/2021, du 01/10/2021 au 30/09/2022 et du 01/10/2023 au 30/09/2024 et votant la réalisation de travaux de remplacement de la chaufferie collective,

* le contrat de syndic à effet du 17 mars 2023 au 31 mars 2024.

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

En application des textes précités et au regard des pièces produites par le syndicat, la créance en principal du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 9.603,45 euros arrêtée au 1er janvier 2024, incluant l’appel de fonds et l’appel travaux du 1er trimestre 2024.

Mme [U] [J] sera donc condamnée au paiement de cette somme laquelle produira intérêts au taux légal à compter du 03 novembre 2023, date de signification du commandement de payer.

2- Sur les frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Les frais nécessaires visés à l’article précité recouvrent ceux afférents aux diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, préalable obligatoire pour la mise en œuvre de l’article 19-1 de la loi ou pour constituer le point de départ des intérêts.

A l’inverse, ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite, en l’espèce, le paiement de la somme de 861,89 euros se décomposant :

3- 25/11/2020 recommandé relance AR : 48,00 €

4- 21/12/2020 Me [P] mise en demeure 180,00 €

5- 27/06/2022 recommandé relance AR : 48,00 €

6- 21/09/2022 recommandé relance AR : 48,00 €

7- 22/12/2022 Me [P] mise en demeure : 180,00 €

8- 04/08/2023 frais mise en demeure : 42,00 €

9- 25/08/2023 frais bancaires SG 20,50 €

10- 24/10/2023 [O] transmission dossier huissier :120,00 €

11- 09/11/2023 commandement de payer : 175,39 €

S’agissant des frais de « recommandé relance AR », il n’est pas établi que ces relances aient été envoyées par lettre recommandée avec accusé de réception faute de production de l’accusé de réception.

Seuls sont justifiés les frais de la mise en demeure en date du 4 août 2023 par la production du bordereau d’avis de réception, de sorte que son montant sera retenu à la somme de 42,00 euros TTC conformément au tarif des prestations visées dans le contrat de syndic, et ceux de la signification du commandement de payer à hauteur de 175,39 euros.

Concernant les frais de "transmission dossier huissier » du 24/10/2023 (120 euros) ils ne sauraient être imputés au copropriétaire défaillant sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 car correspondant à des frais de gestion administrative du syndic lesquels relèvent de sa mission de base et ne sont pas des frais nécessaires au recouvrement.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [U] [J], à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 217,39 € (42,00 + 175,39) au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et de débouter le syndicat des copropriétaires du surplus de sa demande à ce titre.

3- Sur la demande indemnitaire

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, le demandeur sollicite la somme de 1.500,00 euros, exposant que la carence de Mme [U] [J] a été préjudiciable pour les autres copropriétaires qui ont dû faire l’avance des fonds en ses lieur et place.

Il ne rapporte toutefois pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4- Sur les demandes accessoires

Mme [U] [J] succombant, sera condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Mme [U] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic, la société [O] la somme de 9.603,45 euros, au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er janvier 2024 (provisions du 1er trimestre 2024 incluses), avec intérêts au taux légal à compter légal du 03 novembre 2023.

CONDAMNE Mme [U] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic, la société [O], la somme de 217,39 euros en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

REJETTE le surplus des demandes en paiement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] formées au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [U] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic, la société [O] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Mme [U] [J] aux dépens dont distraction au profit de la SCP DPG AVOCATS, avocat ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 25 Septembre 2025

La Greffière La Présidente