TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Janvier 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 14 Novembre 2024

GROSSE :

Le 23 janvier 2025

à M^e SOULAN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/06308 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5RZL

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [D] [P]

née le 14 Mars 1950 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Nadine SOULAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [R] [E]

demeurant [Adresse 1]

non comparante

–EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 30 janvier 2020, Madame [D] [P] a consenti à Madame [R] [E] un bail d’habitation portant sur appartement situé au [Adresse 1] dans le [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 700 euros, outre 35 euros de provisions sur charges.

Le 15 février 2024, Madame [R] [E] a été déclarée recevable à une procédure de surendettement. Le 11 avril 2024, la Commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône a prononcé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation, la créance de Madame [D] [P] étant retenue et effacée pour un montant de 6.404,80 euros, le maintien du bail étant soumis au paiement des loyers et des charges durant les deux années suivant cette décision.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [R] [E] le 12 juin 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1.958 euros en principal et de justifier d’une assurance.

Par acte de commissaire de justice du 10 septembre 2024, Madame [D] [P] a fait assigner en référé Madame [R] [E] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

le constat et le prononcé de la résiliation du bail,l’expulsion de Madame [R] [E] et de tous occupants de son chef, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,la condamnation de Madame [R] [E] au paiement à titre provisionnel d’une somme de 2.706 au titre des loyers et des charges impayés à la date d’acquisition de la cause résolutoire, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, d’une somme de 451 euros au titre d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges de septembre 2024 avec intérêts au taux légal et d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer, charge en sus, jusqu’à libération définitive des lieux,la condamnation de Madame [R] [E] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

S’agissant diagnostic social et financier, un rapport de carence de la locataire a été établi.

A l’audience du 14 novembre 2024, Madame [D] [P], représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation.

Citée dans les termes de l’article 659 du code de procédure civile, Madame [R] [E] n’est ni comparante ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 10 septembre 2024 a été dénoncée le 10 septembre 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

Par conséquent, Madame [D] [P] est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 VIII dispose que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture (…).

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le bail conclu le 30 janvier 2020 contient une clause résolutoire (page trois) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 juin 2024, pour la somme en principal de 1.958 euros, visant des loyers et des charges impayés postérieurs à la dette locative effacée par la Commission de surendettement au titre de la mesure de rétablissement personnel sans liquidation.

Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement dans les deux mois ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Il vise les impayés locatifs postérieurs à la mesure de rétablissement personnel sans liquidation, seule l’aide au logement étant versée directement à la bailleresse.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 août 2024.

Au regard de l’absence de versement du loyer et des charges courants, les effets de la clause résolutoire ne peuvent pas être suspendus.

Madame [R] [E] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

La demande d’astreinte sera rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

L’article 1353 du code civil prévoit que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En outre, l’article 9 du code de procédure civile prévoit : «Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Madame [R] [E] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [R] [E] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 735 euros actuellement, et de condamner solidairement Madame [R] [E] à son paiement.

Le décompte produit en demande, indique un solde débiteur de 3.502,78 euros, terme du mois de septembre 2024 inclus.

Les charges (consommation d’eau et taxe d’ordures ménagères) sont justifiées.

Pour la somme au principal, Madame [R] [E], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 3.502,78 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2024, date de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Madame [R] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [D] [P], Madame [R] [E] sera condamnée à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 30 janvier entre Madame [D] [P] d’une part et Madame [R] [E] d’autre part, concernant le logement, situé au [Adresse 1] dans le [Localité 4] sont réunies à la date du 13 août 2024 ;

CONSTATE l’absence de versement des loyers et des charges courants par la locataire depuis le 1er mars 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [R] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [R] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [D] [P] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

CONDAMNE Madame [R] [E] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit sept cent trente-cinq euros (735 euros) à ce jour, à compter du 13 août 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Madame [R] [E] à verser à Madame [D] [P], à titre provisionnel, la somme de trois mille cinq cent deux euros et soixante-dix-huit centimes (3.502,78 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 14 novembre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [R] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Madame [R] [E] à verser à Madame [D] [P] une somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente