N° RG 23/00836 – N° Portalis DB2F-W-B7H-EZSG

C O U R D’ A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Service Civil

Sous-Section 1

I J 25/00414

N° RG 23/00836 – N° Portalis DB2F-W-B7H-EZSG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 12 SEPTEMBRE 2025

* Copies délivrées à

M^e ALLOUCHE

le ………………

* Copie exécutoire délivrée à

M^e CHORON

M^e SANTOSILLO

le………………………..

* Appel de …………………………..

En date du …………..

sous référence :

RG :

n°d’appel :

Dans la procédure introduite par

– DEMANDERESSE –

S.C.I. GILPHI, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Michaël ALLOUCHE, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 41

À l’encontre de :

– DÉFENDEURS –

Madame [P] [H] épouse [D], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Corinne SANTOSILLO, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 14

Monsieur [Y] [D], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Marie-jeanne CHORON, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 04

CONCERNE : Demande en paiement du prix et/ou tendant à faire sanctionner le non-paiement du prix

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 06 juin 2025

Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président au Tribunal Judiciaire de Colmar, statuant en juge unique, qui en a délibéré.

Greffier, lors des débats : Nathalie GOCEL

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées,

Signé par Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président et Nathalie GOCEL, greffière présente au prononcé.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant assignation délivrée le 25 avril 2023, la SCI GILPHI a fait citer M. [Y] [D] et Mme [P] [D] devant le Tribunal judiciaire de Colmar aux fins de :

— obtenir leur condamnation au paiement de la somme de 20.000 € avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 janvier 2023

— obtenir le paiement de 2.000 € au titre de l’article 700, outre frais et dépens de l’instance

Au soutien de sa demande, la SCI GILPHI expose qu’elle est propriétaire d’un bien immobilier sis [Adresse 1] qu’elle a mis en vente pour partie. Un compromis de vente a été conclu le 23 février 2022, avec 255.000€ de prix de cession, et une clause pénale de 20.000 €. Le compromis comportait en outre une condition suspensive d’obtention de prêt à hauteur de 150.000 €, sur 20 ans, avec un taux d’intérêt hors assurance de 5 %. La vente devait être réitérée dans un délai de six mois à peine de caducité.

M. [Y] [D] et Mme [P] [D] n’ont pas justifié de la non-réalisation de la condition suspensive. Dès lors, celle-ci doit être réputée acquise. Comme la vente n’a pas été régularisée par la suite, M. [Y] [D] et Mme [P] [D] sont redevables de la clause pénale, ainsi que cela leur a été rappelé par la mise en demeure du 16 janvier 2023.

M. [Y] [D] a conclu le 8 avril 2024 :

— à ce que le compromis de vente du 23 février 2022 soit déclaré nul et non avenu, subsidiairement caduc

— au débouté de la SCI GILPHI en toutes ses demandes

— à sa condamnation à lui payer 1.500 € au titre de l’article 700, outre frais et dépens

M. [Y] [D] rappelle que l’absence de notification des éléments énoncés à l’article L 721-1 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas permis de faire courir le délai de rétractation. Partant, celui-ci est toujours en cours. En outre, le bien a été vendu a posteriori, et le compromis est de ce fait caduc. Il rappelle également que la SCI GILPHI avait proposé ensuite la réadaction d’un compromis de vente sans condition suspensive, ce qui démontre qu’elle avait conscience que le premier compromis n’était plus valable.

Pour ce qui concerne l’immeuble en cause, l’arpentage n’avait pas été effectué, le règlement de copropriété n’avait pas été établi. La consistance du lot qu’il devait acquérir n’était pas établie : ainsi, le lot garage n’était pas identifié. L’accord sur la chose et sur le prix n’était donc pas parfait. C’est d’ailleurs ce qu’avait indiqué le notaire dans un courriel du 9 septembre 2022.

A titre subsidiaire, la clause pénale devrait être réduite de manière substantielle dès lors qu’il résulte des documents produits que la vente ne s’est pas concrétisée du fait de la défaillance de la SCI GILPHI dans ses obligations.

Mme [P] [D] a conclu le 24 janvier 2025 :

— à ce que le compromis de vente du 23 février 2022 soit déclaré nul et non avenu, subsidiairement caduc

— au débouté de la SCI GILPHI en toutes ses demandes

— subsidiairement, à la réduction de la clause pénale à de plus justes proportions

— à sa condamnation à lui payer 2500 € au titre de l’article 700, outre frais et dépens

— à ce que l’exécution provisoire soit écartée

Le compromis de vente du 23 février 2022 a été notifié par LRAR du 25 février 2022, reçue pour elle le 16 mars 2022, et le 4 mars 2022 pour M. [Y] [D]. L’acte devait être réitéré sous trois mois, et non six. La promesse a néanmoins été prorogée. L’état descriptif de division et le règlement de copropriété n’ont été obtenus que les 19 juillet et 3 août 2022. Une nouvelle version du règlement a été transmise le 10 août. La SCI GILPHI proposait alors d’établir un nouveau compromis de vente – ce qui n’a pas été fait, non plus qu’aucune mise en demeure de réitérer la vente -.

Mme [P] [D] rappelle d’une part l’article 42 de la loi du 1er juin 1924 qui prévoit que tout acte entre vifs translatif de propriété immobilière, doit être suivi, à peine de caducité, d’un acte authentique ou, en cas de refus d’une partie, d’une demande en justice dans les six mois qui suivent la passation de l’acte.

Par ailleurs, l’article L 721-2 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que toute promesse de vente doit donner lieu à remise à l’acquéreur de documents relatifs à l’organisation de l’immeuble (règlement de copropriété, état descriptif de division et tous actes s’y rattachant). L’article L 721-3 prévoit que le délai de rétractation de dix jours ne court qu’à compter du lendemain de la communication de ces documents. Aucune notification n’ayant eu lieu, le délai de rétractation n’a pas couru avant que le compromis ne devienne caduc. C’est à tort que la SCI GILPHI tente de soutenir que le projet de vente créant de jure la copropriété, elle n’avait pas à transmettre ces documents préalablement. Au contraire, si la copropriété porte sur un immeuble préexistant, ces documents doivent être établis avant la cession des lots ainsi créés.

La SCI GILPHI répond qu’il est inexact de dire que les lots concernés ont été vendus. Par ailleurs, en l’absence de copropriété lors de la conclusion du compromis, il n’y avait pas lieu à application des articles L 721-2 et -3 du Code de la construction et de l’habitation. Au contraire, c’est du fait de la carence des acquéreurs que la vente ne s’est pas faite. De plus, ils ne se sont pas rétractés.

La clôture a été prononcée le 2 avril 2025 ; l’affaire a été appelée à l’audience du 6 juin 2025 et mise en délibéré au 12 septembre suivant.

MOTIFS :

Attendu que les parties ont conclu le 23 février 2022 un compromis de vente portant sur des lots de copropriété à constituer ; que ce compromis comportait une condition suspensive liée au financement de l’acquisition du bien ; qu’il mentionnait que l’arpentage était en cours et le règlement de copropriété en cours d’élaboration ; qu’enfin, il prévoyait que l’acte authentique devait être passé au plus tard le 30 mai 2022 ; qu’à cette dernière date, l’acte authentique n’était aucunement passé ; que le Tribunal relève qu’à cette date, d’une part, le vendeur n’avait pas mis en demeure les acquéreurs de justifier de la réalisation ou non de la condition suspensive de financement bancaire, et d’autre part, n’avait transmis ni état descriptif de division ni règlement de copropriété ; qu’en conséquence, le compromis de vente était caduc au 30 mai 2022, aucune prorogation n’ayant été convenue par écrit ;

Attendu que la caducité emporte qu’il n’y a pas lieu à application de la clause pénale ;

Qu’à titre superfétatoire, le Tribunal retient que la caducité du compromis de vente est en tout état de cause imputable au vendeur qui n’était pas en état à la date convenue de justifier de la consistance des lots à vendre et du règlement de copropriété s’appliquant – règlement déterminant pour une future cohabitation de longue durée dans un même immeuble -, et ce alors que le vendeur d’un lot de copropriété, fût-il futur du fait de la création d’une copropriété par une vente, doit satisfaire à l’article L 721-2 du Code de la construction et de l’habitation qui prévoit que toute promesse de vente doit donner lieu à remise à l’acquéreur de documents relatifs à l’organisation de l’immeuble (règlement de copropriété, état descriptif de division et tous actes s’y rattachant) ; qu’enfin, en application de l’article L 721-3 qui prévoit que le délai de rétractation de dix jours ne court qu’à compter du lendemain de la communication de ces documents, ledit délai n’a jamais couru ;

Attendu que la SCI GILPHI sera donc déboutée de toutes ses demandes ;

Attendu que l’équité commande d’allouer respectivement à M. [Y] [D] et Mme [P] [D] les sommes de 2.000 € ;

Attendu que la SCI GILPHI supportera les frais et dépens de l’instance;

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe:

DIT que le compromis de vente conclu entre la SCI GILPHI d’une part, et M. [Y] [D] et Mme [P] [D] d’autre part, était caduc au 30 mai 2022 ;

DÉBOUTE de ce chef la SCI GILPHI de toutes ses demandes ;

CONDAMNE la SCI GILPHI à payer respectivement à M. [Y] [D] et Mme [P] [D] une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 ;

CONDAMNE la SCI GILPHI aux frais et dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

La Greffière, Le Président,