N° RG 24/00021 – N° Portalis DB2F-W-B7H-E65Y

C O U R D’ A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Service Civil

Sous-Section 1

I J

N° RG 24/00021 – N° Portalis DB2F-W-B7H-E65Y

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 24 OCTOBRE 2025

* Copies délivrées à

le ………………

* Copie exécutoire délivrée à

M^e BERINGER-ROUISSI

le………………………..

* Appel de …………………………..

En date du …………..

sous référence :

RG :

n°d’appel :

Dans la procédure introduite par

– DEMANDEURS –

Monsieur [R] [U], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Jean-Michel ARCAY, avocat au barreau de MULHOUSE, M^e Rachel BERINGER-ROUISSI, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 22

Monsieur [H] [Q], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Jean-Michel ARCAY, avocat au barreau de MULHOUSE, M^e Rachel BERINGER-ROUISSI, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 22

Madame [F] [S] épouse [U], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-Michel ARCAY, avocat au barreau de MULHOUSE, M^e Rachel BERINGER-ROUISSI, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 22

À l’encontre de :

– DÉFENDERESSE –

Madame [O] [N], demeurant [Adresse 4]

défaillant

CONCERNE : Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 05 septembre 2025

Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président au Tribunal Judiciaire de Colmar, statuant en juge unique, qui en a délibéré.

Greffier, lors des débats : Nathalie GOCEL

JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées,

Signé par Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président et Nathalie GOCEL, greffière présente au prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant assignation en date du 4 décembre 2023, Madame [Z] [Q] représentée par Madame [F] [U] née [S], Monsieur [R] [U] et Madame [F] [U] née [S] ont fait citer Madame [O] [N] devant le tribunal judiciaire de COLMAR aux fins d’obtenir :

— Sa condamnation à leur payer la somme de 38.000 euros en application d’une clause pénale, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

— Sa condamnation à leur payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— Sa condamnation à leur payer la somme de 3.000 euros avec intérêts de droit à compter de l’assignation en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

— Sa condamnation aux dépens.

Madame [O] [N] a été citée à personne mais n’a pas constitué avocat.

Au soutien de leurs demandes, Madame [Z] [Q] représentée par Madame [F] [U] née [S], Monsieur [R] [U] et Madame [F] [U] née [S] exposent les faits suivants :

— Par acte du 10 août 2022, les demandeurs ont conclu avec Madame [O] [N] un compromis de vente immobilière portant sur six lots d’habitation, cinq caves, une cour intérieure et un cagibi/local à poubelles situés [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Localité 3] ;

— Pour cette acquisition d’un montant de 400 000 euros, honoraires de l’agence immobilière IMMOBILIERE BARTHOLDI-ORPI compris, Madame [O] [N] avait indiqué disposer d’un apport personnel de 178.790 euros et déposer une demande de financement auprès du CREDIT AGRICOLE pour un montant de 250.000 euros ;

— Selon les termes du compromis de vente, Madame [O] [N] devait justifier la disposition de son apport personnel et fournir une offre de prêt au plus tard pour le 8 octobre 2022 ;

— Malgré un courrier adressé par l’agence immobilière, Madame [O] [N] n’avait, à la date du 18 novembre 2022, toujours pas fourni l’accord de prêt ;

— Par courrier du 14 décembre 2022 resté vain, les demandeurs sommaient Madame [O] [N] de fournir sous huitaine la résiliation ou la défaillance de la condition suspensive d’obtention de prêt et précisaient qu’à défaut de s’être exécutée, elle devrait leur verser la somme de 38.000 euros à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale.

— Selon eux, Madame [O] [N] avait adopté un comportement dolosif, ainsi que cela ressortait de leur plainte pénale produite au débat

Il est expressément fait référence, par application des dispositions l’article 455 du code de procédure civile, aux écritures des demandeurs pour plus ample exposé des faits, ainsi que de leurs moyens et prétentions.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 2 avril 2024. L’affaire a été appelée à l’audience du 7 mai 2024 et mise en délibéré au 10 janvier 2025.

Par jugement du 10 janvier 2025, la juridiction de céans a relevé que le compromis de vente produit aux débats ne comportait aucune signature, manuscrite ou électronique, ni aucun paraphe aux emplacements prévus. Partant, elle a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture et renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 4 mars 2025 pour permettre aux demandeurs de se prononcer sur ce point et compléter leurs productions le cas échéant.

Le 28 février 2025, Madame [Z] [Q] représentée par Madame [F] [U] née [S], Monsieur [R] [U] et Madame [F] [U] née [S] présentaient des conclusions et communiquaient un certificat de signature électronique du compromis de vente.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 mars 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 2 mai 2025 et mise en délibéré au 24 octobre 2025.

Madame [O] [N] ne s’est pas fait représenter au cours de l’instance.

Le présent jugement sera réputé contradictoire en vertu de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS

Attendu que l’acte intitulé compromis de vente du 10 août 2022, produit cette fois au débat avec les signatures électroniques datées des 9 et 10 août 2022, prévoit dans une partie « CONDITIONS FINANCIERES DE LA VENTE » une condition suspensive de l’obtention par Madame [O] [N] d’un ou plusieurs prêts ; que Madame [O] [N] s’engageait à déposer dans les plus brefs délais un dossier complet de demande de prêt auprès du CREDIT AGRICOLE et à en justifier aux vendeurs dans un délai maximum de 60 jours à compter du dépôt de la demande ; que le compromis de vente précise que si le défaut de réalisation de la condition suspensive est imputable exclusivement à l’acquéreur en raison, notamment, de la faute, la négligence, la mauvaise foi, d’un abus de droit de ce dernier, les vendeurs pourront faire déclarer la condition réalisée ; qu’aucune clause pénale n’est toutefois prévue à cet endroit ;

Attendu que les demandeurs entendent voir appliquée une clause pénale inscrite à la page 16 du compromis de vente ; que toutefois cette clause pénale est prévue dans un paragraphe portant « Réitération par acte authentique » ; qu’elle est liée au refus de signature de l’acte authentique et non à la réalisation et la justification de la condition suspensive de prêt, de sorte qu’elle ne trouve pas à s’appliquer en l’espèce; que Madame [Z] [Q] représentée par Madame [F] [U] née [S], Monsieur [R] [U] et Madame [F] [U] née [S] seront donc déboutés de leur demande en paiement fondée sur l’application de la clause pénale ;

Attendu, sur la demande de dommages et intérêts, que les demandeurs font état de l’absence de réponse de Madame [O] [N] aux mises en demeure qui lui ont été adressées préalablement à la présente instance ; qu’ils ajoutent que son comportement dans cette vente non réalisée a été dolosif ; qu’en effet, le Tribunal constate tout d’abord que les courriers et courriels adressés à Madame [O] [N] les 18 novembre 2022, 6, 9 et 15 mars 2023 par l’agence immobilière ORPI sont restés sans réponse ou ont suscité une réponse dilatoire, sans aucune transmission des éléments financiers qu’elle s’était engagée à fournir ; qu’ensuite, un courrier portant mise en demeure de fournir la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive a été envoyé par les demandeurs à Madame [O] [N], avec avis de la Poste à celle-ci le 14 décembre 2022 ; que cependant, ce courrier recommandé est resté non réclamé; qu’ensuite, les courriers postérieurs des 3 mars 2023, 16 mai 2023, 26 mai 2023, 14 juin 2023 de leur conseil font finalement état de ce que Madame [O] [N], sous prétexte de l’achat de l’immeuble, avait obtenu (en septembre 2022) l’accord des vendeurs pour s’installer dans l’un des appartements concerné par la vente et devant constituer sa propre résidence principale, ce au motif qu’elle était sans solution de logement pour elle-même ; qu’il est mentionné dans le courriel du 16 mai qu’elle a en outre opéré des travaux destructifs qui ne peuvent avoir lieu que lorsqu’on est propriétaire ; qu’enfin, M. [R] [U] a finalement déposé plainte pénale le 22 juillet 2023, exposant que Madame [O] [N] avait été autorisée à emménager le 15 septembre 2022, au bénéfice du compromis de vente signé le 10 août 2022, et s’y maintenait toujours, même si la vente ne s’était pas réalisée par acte authentique, et ce sans acquitter aucune indemnité d’occupation et en laissant à charge des propriétaires ses frais d’électricité et d’eau ; qu’aucune de ces allégations n’a été démentie par Madame [O] [N] qui, quoique régulièrement citée à personne pour la présente instance, n’a pas daigné constituer avocat ; qu’en conséquence, il s’évince de ces allégations non utilement contestées par la défenderesse que celle-ci a manifestement signé le compromis de vente de manière dolosive pour se constituer un logement sans frais – fût-il temporaire – alors qu’elle n’avait aucunement l’intention (ni les moyens) d’acheter l’immeuble en question ; que cet agissement sera sanctionné par l’octroi aux demandeurs d’une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts – étant observé de surcroît que cette occupation dolosive de l’appartement a nécessairement entravé pendant de longs mois la vente, sinon de l’immeuble en son entier, du moins de l’appartement occupé par Madame [O] [N] - ;

Attendu en conséquence que Madame [O] [N] supportera les frais et dépens de l’instance, outre une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 ;

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DEBOUTE Madame [Z] [Q] représentée par Madame [F] [U] née [S], Monsieur [R] [U] et Madame [F] [U] née [S] de de leur demande au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE Madame [O] [N] à payer Madame [Z] [Q] représentée par Madame [F] [U] née [S], Monsieur [R] [U] et Madame [F] [U] née [S] 5.000 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [O] [N] à payer Madame [Z] [Q] représentée par Madame [F] [U] née [S], Monsieur [R] [U] et Madame [F] [U] née [S] 2.000 € au titre de l’article 700 ;

CONDAMNE Madame [O] [N] aux frais et dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

La Greffière, Le Président,