Cour d’appel de [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 1] – tél : [XXXXXXXX01]

JUGE DE L’EXÉCUTION

Audience du 23 Avril 2026

Affaire N° RG 26/01023 – N° Portalis DBYC-W-B7K-MB2O

RENDU LE : VINGT TROIS AVRIL DEUX MIL VINGT SIX

Par Mélanie FRENEL, Juge chargé de l’exécution, statuant à Juge Unique.

Assistée de Annie PRETESEILLE, Greffier, lors des débats et lors du prononcé, qui a signé la présente décision.

ENTRE :

— S.C.I. SCI [J], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Morgane ONGIS, avocat au barreau de RENNES

Partie(s) demanderesse(s)

ET :

— Madame [Z] [H] née [E]

née le [Date naissance 1] 1981 à [Localité 2],

— Monsieur [I] [L] [H]

né le [Date naissance 2] 1982 à [Localité 3],

demeurant ensemble [Adresse 3]

représentés par M^e Valérie LEBLANC, avocat au barreau de RENNES substituée par M^e Agathe HUET

Partie(s) défenderesse(s)

DEBATS :

L’affaire a été plaidée le 05 Mars 2026, et mise en délibéré pour être rendue le 09 Avril 2026 . A cette date le délibéré a été prorogé au 23 avril 2026.

JUGEMENT :

En audience publique, par jugement Contradictoire

En PREMIER RESSORT, par mise à disposition au Greffe

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 22 octobre 2021, monsieur et madame [H] ont donné à bail commercial à la SCI [J], un local commercial situé [Adresse 4] à Rennes (35000). Le loyer annuel est de 26.400 € hors taxes et hors charges, payable par avance par fractions mensuelles de 2.200 €. Le réajustement du loyer s’effectue annuellement à la date de l’entrée en jouissance et sur indexation.

Le 7 mai 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail a été signifié à la SCI [J] à défaut de paiement dans un délai d’un mois de la somme de 32.293,45 € correspondant aux loyers impayés depuis août 2024, ainsi qu’aux charges et à la taxe foncière.

Suivant ordonnance de référé du 12 décembre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes a, entre autres dispositions :

— constaté la résiliation de plein droit du bail du 22 octobre 2021 liant les parties, à compter du 7 juin 2025, portant sur le local commercial sis [Adresse 4] à [Localité 3] ;

— ordonné, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de la SCI [J] tant de sa personne que de ses biens, ainsi que de tout occupant de son chef du local sis [Adresse 4] à Rennes (35000) avec, au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamné la SCI [J] à payer à monsieur et madame [H], le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle arrêtée à la somme de 3.158,22€ par mois correspondant au montant du loyer augmenté de la taxe sur la valeur ajoutée, à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu’à parfait libération des lieux ;

— condamné la SCI [J] à payer à monsieur et madame [H] la somme provisionnelle de 29.693,45 € au titre des loyers impayés arrêtés au 7 juin 2025.

Cette décision a été signifiée à la SCI [J] par acte de commissaire de justice du 20 janvier 2026, en même temps qu’un commandement de quitter les lieux pour le 22 janvier 2026.

Par requête reçue au tribunal judiciaire de Rennes le 26 janvier 2026, la SCI [J] a saisi le juge de l’exécution d’une demande de délais avant expulsion.

Les parties ont été convoquées par le greffe à l’audience fixée au 05 mars 2026.

Après un renvoi pour échange de pièces et conclusions entre les parties, l’affaire a été plaidée à l’audience du 19 mars 2026, en la présence des conseils de chacune d’elles.

Conformément à ses conclusions reprises à l’audience, la SCI [J] demande au juge de l’exécution de :

“Vu l’article 1343-5 du Code civil,

Vu l’article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution,

— Accorder à la SCI [J] un délai pour libérer les lieux situés [Adresse 5] à Rennes jusqu’au 15 mai 2026 ;

— Juger que la SCI [J] s’engage à restituer les locaux vides, libres de toute occupation et propres, et à remettre les clés au commissaire de justice au plus tard à cette date ;

— Juger que chaque partie conservera la charge de ses frais et dépens relatifs à la présente instance.”

Au soutien de sa demande de délais, la SCI [J] indique qu’elle s’engage à libérer les lieux et à restituer les lieux propres le 15 mai 2026 ; qu’en effet, elle met les locaux à disposition d’occupants dans le cadre de “conventions internes”, lesquelles extérieures au litige qui l’oppose aux époux [H] n’ont pas à subir les effets d’une expulsion immédiate ; que le dernier occupant quittera les lieux le 30 avril 2026 et qu’elle a besoin de quinze jours supplémentaires après cette date afin de remettre les lieux en ordre et de procéder aux réparations nécessaires.

En réplique, par conclusions soutenues oralement et visées par le greffe, monsieur [I] [H] et madame [Z] [H] demandent au juge de l’exécution de :

“Vu l’article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution,

Vu les pièces versées aux débats,

— Débouter la SCI [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner la SCI [J] à verser Monsieur et Madame [H], chacun, une indemnité de 750 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la SCI [J] aux entiers dépens.”

Pour s’opposer à la demande de délais pour quitter les lieux, les époux [H] se prévalent pour l’essentiel de l’ancienneté des loyers impayés, du solde de la dette à la date de l’audience devant le juge de l’exécution et de l’absence de garantie d’être réglés de cet arriéré conséquent alors que de leur côté, ils assument les échéances du prêt contracté pour l’acquisition du bien immobilier qu’ils ont loué à la SCI [J].

Pour un plus ample exposé des moyens en fait et en droit des parties, il est renvoyé au détail de leurs conclusions respectives conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS

I – Sur les délais pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L.412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Conformément à l’article L.412-4 du même code dans sa version en vigueur à compter du 29 juillet 2023, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’ exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du Code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Pour l’octroi des délais, il appartient au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires, en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits de l’occupant, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

Il est de jurisprudence constante que le juge de l’exécution tient des articles L. 412-3, L. 412-4 et R. 121-1 du Code des procédures civiles d’exécution et L. 613-1 du Code de la construction et de l’habitation, le pouvoir d’accorder un délai de grâce à l’occupant d’un local à usage commercial (Cass, 2e civ. 4 juillet 2007 RG n° 06-14.601)

En l’espèce, aux termes de l’ordonnance du 12 décembre 2025 de la présidente du tribunal judiciaire de Rennes signifiée à partie le 20 janvier 2026, la SCI [J] a été condamnée à quitter les lieux, ainsi que tous occupants de son chef.

Le principe de l’expulsion n’est donc pas contestable.

Il convient de rechercher si la situation de la SCI [J] lui permet de bénéficier de délais avant son expulsion.

En l’occurrence, il résulte du décompte daté du 18 février 2026 versé aux débats par les époux [H] que, déduction faite des frais de commissaire de justice, la dette locative est en augmentation depuis l’audience devant le juge des référés puisqu’elle représente la somme de 54.959,21 € au 18 février 2026.

Il n’est pas démontré que l’indemnité d’occupation courante soit réglée – même partiellement – alors que la SCI [J] perçoit de son côté, à tout le moins, la contrepartie financière à l’occupation des lieux par la société MAHOCA (720 € par mois).

La SCI [J] n’apporte par ailleurs aucun justificatif sur sa situation financière susceptible d’établir qu’elle sera en capacité d’apurer sa dette locative, y compris si elle reste dans les lieux jusqu’au 15 mai 2026.

Du reste, alors que le commandement du 20 janvier 2026 lui demandait de quitter les lieux pour le 22 janvier 2026, elle ne démontre pas avoir sollicité l’accord préalable du bailleur principal pour laisser jusqu’au 30 mars 2026 à la société MAHOCA pour restituer le local. En tout état de cause, la SCI [J] a déjà bénéficié de fait de délais suffisants depuis l’assignation en résiliation du bail du 24 juillet 2025 pour procéder à la libération des lieux.

La SCI [J] ne fait donc pas la preuve de sa bonne volonté dans l’exécution de ses obligations.

De leur côté, les époux [H] font état sans être contredits, des difficultés générées par cette situation, alors qu’ils doivent s’acquitter des mensualités du prêt immobilier afférent à l’immeuble litigieux.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments et à la situation respective des parties, il n’y a pas lieu d’accorder les délais sollicités.

En conséquence, la demande sera rejetée.

II – Sur les mesures accessoires

La SCI [J], partie perdante, supportera les dépens et devra participer aux frais de procédure hors dépens exposés par les époux [H] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, à hauteur de 400 € pour chacun d’eux.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

— REJETTE la demande de délais d’expulsion présentée par la SCI [J] pour le bien immobilier situé au [Adresse 5] à Rennes ;

— CONDAMNE la SCI [J] à payer à monsieur [I] [H] et à madame [Z] [H] née [E] la somme de 400 € (quatre cents euros) chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNE la SCI [J] au paiement des dépens ;

— RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article R. 121-21 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus,

Le Greffier, Le Juge de l’Exécution,