N° RG 24/00168 – N° Portalis DB2F-W-B7I-FCKI

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C O U R D ' A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

[Adresse 14]

[Adresse 1]

[Adresse 11]

[Localité 7]

Service civil

Sous-section 4

Minute N° 1J-S4-25- 0714

N° RG 24/00168 – N° Portalis DB2F-W-B7I-FCKI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

DU 14 NOVEMBRE 2025

du juge des contentieux de la protection

Dans la procédure introduite par :

DEMANDERESSES

Madame [R] [J] veuve [J]

Usufruitière

de nationalité Française

née le 20 Octobre 1927 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Céline LAURAIN, avocat au barreau de COLMAR

Madame [L] [J] épouse [G]

Nue propriétaire

de nationalité Française

née le 04 Juillet 1954 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Céline LAURAIN, avocat au barreau de COLMAR

À l’encontre de :

DÉFENDEURS

Monsieur [V] [C]

de nationalité Française

né le 10 Novembre 1967 à [Localité 13],

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Florence TOKIC, avocat au barreau de COLMAR

Madame [E] [P] épouse [C]

de nationalité Française

née le 25 Avril 1971 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Florence TOKIC, avocat au barreau de COLMAR

NATURE DE L’AFFAIRE

Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Marie-Ange HOUTMANN, magistrate exerçant à titre temporaire,

juge des contentieux de la protection

Greffière : Christine KERCHENMEYER

DÉBATS

À l’audience publique du jeudi 04 septembre 2025.

JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET RENDU EN PREMIER RESSORT,

prononcé par mise à disposition publique au greffe le 14 novembre 2025 à partir de 14 heures, les parties en ayant été avisées lors des débats, et signé par Marie-Ange HOUTMANN, présidente, et Christine KERCHENMEYER, Greffière.

* Copie exécutoire à :

M^e Céline LAURAIN

M^e Florence TOKIC

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [R] [J] veuve [J], usufruitière, et son mari exposent :

— avoir donné en location, depuis le 1er août 1999, un logement à [Localité 10], pour un loyer initial de 2500 francs, soit 381,12 €

— que le mari de Mme [R] [J] veuve [J], usufruitière étant décédé en 2016, Mme [R] [J] veuve [J] est devenue usufruitière et sa fille Mme [L] [J] épouse [G], nue-propriétaire,

— qu’ à l’ heure actuelle, le loyer était de 578 € par mois, outre 133 € de charges

— que Mme [R] [J] veuve [J], usufruitière et Mme [L] [J] épouse [G], nue – propriétaire, avaient été l’ objet de très nombreux appels téléphoniques et courriers, qui faisaient état de troubles dans l’ immeuble de la part de M. [X] -[T] [C] et Mme [E] [P] épouse [C] , et ce, depuis de très nombreuses années, que les demanderesses n’ avaient eu d’ autre choix, ayant épuisées toutes leurs possibilités, de demander à ce que le Juge prononce la résiliation du contrat de bail, aux torts exclusifs des locataires pour troubles anormaux de voisinage .

Par assignation du 11 mars 2024, Mme [R] [J] veuve [J], usufruitière et Mme [L] [J] épouse [G], nue – propriétaire, ont saisi le Juge des contentieux et de la protection, du Tribunal judiciaire de Colmar, d’ une action dirigée à l’ encontre de M. [X] -[T] [C] et de Mme [E] [P] épouse [C] demandant à la juridiction, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— déclarer leur demande recevable et bien fondée ;

— prononcer la résiliation du bail qui les lie aux torts exclusifs des locataires ;

— les dispenser de l’ obligation de respecter un délai de deux mois avant de pouvoir solliciter le concours de la [Localité 12] publique ;

— condamner les locataires à évacuer sans délai et immédiatement de corps et de biens ainsi que de tous occupants de leur chef , les locaux qu’ ils occupent, sous astreinte de 15 € par jour de retard ;

— dire qu’ en cas d’ inexécution du Jugement à intervenir il pourra être procédé à leur expulsion si besoin avec le concours de la [Localité 12] publique ;

— fixer l’ indemnité d’ occupation à la somme de 711 € par mois ;

— indexer l’ indemnité d’ occupation comme le loyer tel que prévu dans le contrat de bail sur la base de l’ indice INSEE;

— les condamner solidairement à leur payer ladite somme dès résiliation du contrat et jusqu’ à leur départ effectif et remise des clés ;

— les condamner solidairement à leur payer la somme de 144 € au titre de la facture d’ une société de nettoyage ;

— les condamner solidairement à leur verser la somme de 1000 € au titre de l’ article 700 du CPC et à tous les frais et dépens de l’ instance.

Les locataires expliquaient :

— que les demanderesses manquaient singulièrement de preuves , au fondement leurs allégations, qu’ils étaient dans l’ incompréhension totale face aux agissements qu’ on leur reprochait,

— que bien au contraire, ils avaient été informés que les propriétaires souhaitaient vendre le logement qu’ ils occupaient depuis 25 ans et que depuis l’ arrivée d’ une de leur voisine dans l’ immeuble, la situation était devenue très compliquée pour eux et les défendeurs de conclure, à titre principal, au rejet de la demande à voire prononcer la résiliation du bail et au paiement de la somme de 144 €,

— que bien au contraire, ces derniers n’ avaient reçu aucune quittance de loyer pour les mois d’avril à août 2024, que les bailleresses se devaient d’ être solidairement condamnées à leur produire sous astreinte de 50 € pour jour de retard à compter de la signification du Jugement à intervenir et, à ce que celles-ci soient condamnées solidairement à leur payer le montant de 1500 € au titre de l’ article 700 du CPC, outre à tous les frais et dépens de l’ instance, et à ce que soit écartée l’ exécution provisoire du Jugement à intervenir.

Selon conclusions ultérieurement déposées par les défendeurs, il était expliqué que Madame [E] [P] épouse [C] était décédée en avril 2025 et qu’il convenait d’ interrompre la procédure à son encontre.

Il est pour un plus ample exposé des arguments et moyens développés par les parties, référé à leurs conclusions, selon article 455 du Code de procédure civile.

L’ affaire a été évoquée à l’audience du 4 septembre 25.

Les demanderesses, sollicitaient un Jugement à l’ encontre de M. [X] -[T] [C], Madame [E] [P] épouse [C] étant décédée.

M. [X] -[T] [C] était représenté par son avocat, qui reprenait ses conclusions.

A l’ issue des débats, tenus publiquement, l’ affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire

Vu les articles 370 et suivants du Code de Procédure Civile ;

Attendu que Madame [E] [P] épouse [C] est décédée en date du 12 avril 2025 à [Localité 8] ;

Qu’il y a lieu, en conséquence, de constater l’interruption de l’instance s’agissant d’un cas où l’action en justice est transmissible.

Sur la recevabilité de la demande

Les bailleurs justifient avoir accompli les formalités relatives à l’ article 24 alinéa II et III de la loi du 6 juillet 1989.

La demande formée à l’ encontre du locataire est dès lors recevable et bien fondée.

Sur la demande tendant à faire prononcer la résiliation du contrat de bail

Les demanderesses expliquaient :

— qu’il n’avait jamais été question de vendre l’appartement et que la présente procédure n’avait en aucun cas été engagée sous un motif fallacieux pour leur permettre de céder plus vite leur bien

— que si les bailleurs ne créaient pas autant de désagréments, elles seraient ravies de les maintenir dans les lieux, dès lors qu’ il n’ y avait aucun souci d’ impayés locatifs

— que ces dernières se fondaient sur l’ application de l’ article 7 de la Loi du 6 juillet 1989, qui faisait obligation aux locataires d’ user paisiblement des lieux loués

— que dans le cas d’ espèce, les bailleurs étaient à l’ origine de très nombreux troubles de voisinage, qui perduraient depuis de très nombreuses années et s’ en expliquaient.

Au soutien de leur demande, les bailleresses produisaient moults documents ,

à savoir :

— le syndic expliquait, dans son courrier du 9 octobre 2024 que le début des incivilités remontait à bien longtemps,dès 2009, et que cela n’ avait fait qu’ empirer puisque désormais M. [X] -[T] [C] urinait dans le local à vélos et à poussettes, que certains résidents avaient déménagé ou désiraient déménager, que les hurlements personnels et aboiements du chien des locataires se produisaient nuit et jour ;

— les habitants de l’ immeuble signaient une pétition le 5 octobre 2023 et signalaient, que les locataires se plaignaient de tapage nocturne, de violences verbales et physiques, de volume télé excessif , de menaces et injures, de dégradations de biens de la copropriété et privées , d’ urines dans le local vélo, jets de mégots par la fenêtre, jets d’ eaux usées sales par la fenêtre, contrairement à ce qu’ affirmaient les locataires, il est permis de déterminer les personnes victimes de menaces et d’ injures, en raison de ce que 10 résidents de la copropriété adhéraient à ladite pétition ;

— le 3 août 2023, le syndic écrivait à la bailleresse afin de lui indiquer qu’ une personne étrangère à la copropriété, employeur d’une des résidentes, assistante maternelle, qui habitait en dessous de ses locataires avait surpris, M. [X] -[T] [C] en train de refermer sa braguette dans le local à vélos, précisant qu’ il n’ y avait pas de doute à avoir sur le fait que M. [X] -[T] [C] avait bien uriné dans le local, que cette employeur précisait aussi qu’ elle constatait régulièrement que le local vélos était tapissé d’ urine et qu’ une odeur nauséabonde existait dans le local, dans lequel elle y plaçait sa poussette lorsqu’ elle se rendait chez la nounou de son enfant, qui habitait dans la résidence, que contrairement, aux allégations des locataires, l’ identité de la personne qui avait surpris Y était bien précisée dans le dossier ;

— le 8 août 2023, la bailleresse demandait à M. [X] -[T] [C] de cesser d’uriner dans le local à poussettes et vélos ;

— le 30 août 2023, la bailleresse était informée que son locataire continuait d’ uriner dans ledit local ;

— le 2 octobre 2023, la facture de la société de nettoyage était transmise aux bailleurs pour nettoyage du local sus-visé à hauteur de 144 €, le bailleur rappelant au demeurant à M. [X] -[T] [C] de cesser ses agissements, tout en lui transmettant ladite facture, le 20 octobre 2023;

— le 19 décembre 2023, une nouvelle pétition de la part des résidents était à nouveau signée, qui continuaient à faire état de nombreuses civilités, dont les aboiements du chien, que contrairement à ce qu’ affirmaient les locataires, les gens qui se plaignaient de tels désordres étaient bien déterminées, à savoir les résidents de l’ immeuble ;

— le 5 janvier 2024, la Mairie de [Localité 8] écrivait aussi un courrier, demandant au syndic et au propriétaire de faire le nécessaire afin de faire cesser les agissements des locataires ;

— le gendre de Mme [R] [J] veuve [J], usufruitière, écrivait aussi un sms à M. [X] -[T] [C] expliquant que son chien aboyait régulièrement toutes les nuits de 2 h à 4 h du matin, que ce vacarme réveillait les résidents et que lorsque M. [X] -[T] [C] sortait le chien, il le faisait de nuit de façon très bruyante ;

— d’ autres attestations de résidents mentionnaient le jet de mégots de cigarettes dans l’ ascenseur et la cave et que cette situation était très dangereuse parce qu’ elle pouvait favoriser le déclenchement d’ un incendie- que le chien de M. [X] -[T] [C] et de Mme [E] [P] épouse [C] urinait dans l’ ascenseur, les escaliers ou juste devant la porte d’ entrée, que les aboiements nocturnes perturbaient tout le monde, outre des hurlements injurieux entre le couple ;

— le 27 février 2024, le syndic de copropriété revenait vers les bailleresses avec à la clé toujours les mêmes soucis afférents aux mêmes personnes.

Force est de constater que depuis de trop nombreuses années, les résidents de l’immeubles, et tous les résidents de l’ immeuble, pas uniquement une même et unique personne ciblée par les défendeurs, se plaignent de comportements déplacés de la part des deux seules mêmes personnes, des bruits, injures entre le couple, aboiements du chien de nuit et même de jour, menaces à l’égard de plusieurs résidents, jets de mégots de cigarettes et urine dans le local à vélos et à poussettes, allégations au demeurant agrémentées par des clichés photographiques.

Il est dès lors largement démontré à suffisance, que les troubles anormaux de voisinage sont répétitifs, excessifs et outrepassent très largement les inconvénients normaux d’ un voisinage normal et sont largement établis.

Le défendeur expliquait encore que, à supposer que le trouble soit démontré, encore fallait-il prouver que le trouble était à l’origine d’ un préjudice et que le dit trouble se devait de persister au jour du Jugement.

Les résidents de l’ immeuble expliquaient :

— avoir subi moults désagréments, ceux qui travaillaient de nuit, souhaitaient dormir tranquillement de journée mais n’ étaient pas en mesure de le faire en raison du bruit qui émanait de chez M. [X] -[T] [C] et Mme [E] [P] épouse [C], que les enfants se réveillaient la nuit, dérangés par le bruit

— que les locataires ou copropriétaires étaient moralement épuisés par le comportement des défendeurs

— que les résidents de l’ immeuble se plaignaient aussi de la saleté dans les communs, jets de mégots de cigarettes, urine du chien dans les communs et devant la porte d’entrée, urine de M. [X] -[T] [C] dans les communs qui augmentaient les charges de copropriété , dont une facture à hauteur de 144 € à payer pour le propriétaire, en raison du nettoyage du local poussettes et vélos, il est dès lors démontré ici aussi à souhait que de nombreux préjudices patrimoniaux et extra patrimoniaux sont nées de tels comportements.

M. [X] -[T] [C] expliquait encore que le trouble se devait de persister au jour du Jugement.

Les demanderesses font état de comportements qui perdurent de la part de M. [X] -[T] [C], via son syndic, à savoir, que celui-ci fume de façon récurrente dans la cage d’ escalier et que les mégots sont jetés à terre et que le chien continue d’aboyer de jour comme de nuit , d’ autre part , le syndic informait les bailleresses que des compteurs d’ eau froide er chaude avaient été posés dans les logements de la copropriété et que M. [X] -[T] [C] n’ avait pas autorisé l’ accès à son logement, que ce dernier n’ en était pas équipé et que cela posait souci pour la répartition des charges , que le comportement de M. [X] -[T] [C],quand même seul, était toujours dérangeants pour les autres résidents, et ce, encore en été 2025.

En conséquence de quoi, les troubles anormaux de voisinage se pérenisaient encore courant 2025, il sera dès lors prononcé la résiliation du contrat de bail de M. [X] -[T] [C] à ses torts exclusifs, à compter du présent Jugement.

M. [X] -[T] [C] sera aussi condamné à rembourser le montant de 144 € à son bailleur, au titre de la facture du nettoyage du local poussettes et vélos, de par son habitude à uriner dans celui-ci, selon preuves dument établies .

Sur l’ indemnité d’ occupation

Le locataire étant à compter du présent jugement, sans droit ni titre, l’ occupation des lieux par celui-ci, cause un préjudice pour le bailleur, qu’ il convient de réparer par une indemnité mensuelle d’ occupation, se substituant aux loyers et aux charges.

En l’ espèce, au vu des éléments du dossier, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’ occupation à un montant égal à celui du loyer qui aurait été dû, si le bail n’ avait pas été résilié, indexation comprise, montant à régler, à compter du présent Jugement et jusqu’ à libération effective des lieux.

Sur la demande d’ expulsion

Le locataire , étant occupant sans droit ni titre , il convient d’ autoriser le bailleur , à défaut de libération spontanée des locaux, à faire procéder à son expulsion, ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin en utilisant le concours de la [Localité 12] publique, à l’ issue d’ un délai de deux mois à compter du commandement d’ avoir à libérer les lieux, dans la mesure où M. [X] -[T] [C] ne libère pas les lieux de son propre chef et spontanément.

Il ne sera pas nécessaire d’ assortir l’évacuation du locataire d’une astreinte, l’expulsion étant déjà en soi suffisamment coercitive et de dispenser les demandeurs de l’ obligation de respecter un délai de deux mois avant que de pouvoir solliciter le concours de la [Localité 12] publique.

Sur la demande de condamnation de M. [X] -[T] [C] afférente à son comportement consistant à ne pas avoir laissé accéder l’ entreprise missionnée pour y installer des compteurs d’ eau chaude et froide

Le syndic de copropriété expliquait que M. [X] -[T] [C] n’ avait pas laissé entrer l’ entreprise dans son appartement pour y poser des compteurs d’ eau chaude et froide.

M. [X] -[T] [C] conteste fermement lesdites affirmations et explique qu’il se trouve bien sûr disposer à laisser entrer tout technicien pour cette intervention et que la demande des bailleurs est donc devenue sans objet.

Ceci étant, il ne peut être fait reproche au bailleur d’ avoir émis des affirmations erronées.

En l’occurrence M. [X] -[T] [C] sera condamné à laisser pénétrer tout technicien dans son appartement missionné par le syndic, pour y installer un compteur d’ eau chaude et froide, sous peine d’ astreinte de 15 € par jour de retard à compter du présent Jugement.

M. [X] -[T] [C] sera aussi condamné au paiement de la facturation complémentaire que pourrait émettre la société intervenant dans ce domaine, alors qu’ elle va devoir intervenir chez M. [X] -[T] [C], alors qu’ elle a procédé à toutes les autres installations de compteurs, un préjudice futur n’ en restant pas moins certain.

Sur la demande reconventionnelle de M. [X] -[T] [C]

M. [X] -[T] [C] et Mme [E] [P] épouse [C] avaient sollicité la condamnation des bailleurs, sous peine d’ astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification du Jugement à intervenir, selon article 21 de la Loi du 6 juillet 1989, en raison de ce que ces derniers n’ avaient pas communiqué les quittances de loyers du mois d’ avril à août 2024.

Les bailleresses communiquaient les attestations voulues et expliquaient à tout le moins, que si le locataire désirait des quittances de loyers, ce dernier devait le demander.

De fait la présente demande est désormais devenue sans objet.

Sur l’application de l’article 700 du Code de procédure civile, les dépens et l’exécution provisoire

Seul le comportement de M. [X] -[T] [C] est à l’ origine de la présente procédure, pour se faire il sera accordé aux demandeurs la somme de 700 € au titre de l’ article 700 du Code de procédure civile.

M. [X] -[T] [C], qui succombe, sera condamné au paiement de tous les frais et dépens de l’ instance.

Le présent jugement est exécutoire de droit, il n’y a pas lieu d’ en suspendre ses effets

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

Vu l’ article 370 du Code de procédure civile ;

Vu l’ article 7 et 21 de la Loi du 6 juillet 1989 ;

Vu l’ article L .412- 1 du Code des procédures civiles d’ exécution ;

A titre liminaire :

Constate l’interruption de l’instance en raison du décès de Madame [E] [P] épouse [C] le 12 avril 2025 à [Localité 8] ;

Sur la demande principale :

DECLARE la demande de Mme [R] [J] veuve [J], usufruitière et de Mme [L] [J] épouse [G], nue-propriétaire, recevable et bien fondée ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail passé entre les parties et portant sur le logement situé au [Adresse 4] à [Localité 6], au torts exclusifs avérés de M. [X] -[T] [C], à compter du présent Jugement, ce dernier étant à l’ origine de troubles anormaux de voisinage et répétitifs depuis de nombreuses années ;

En conséquence :

CONDAMNE M. [V] [C] au paiement d’ une indemnité d’occupation, qui correspond au montant du loyer et charges, qui auraient été dus si le contrat de bail s’ était poursuivi, indexations comprises, à compter du Jugement qui prononce la résiliation du bail, jusqu’ au jour de l’ évacuation complète des lieux ;

ORDONNE l’évacuation immédiate de M. [V] [C] et de tous occupants de son chef et de tout biens des lieux précités ;

DIT qu’ à défaut d’ évacuation volontaire et complète de M. [X] -[T] [C], qui se traduira par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, il sera procédé à son expulsion avec le concours de la [Localité 12] Publique, voire d’ un serrurier, dans les deux mois du commandement d’ avoir à libérer les lieux ;

JUGE qu’ il n’ y a pas lieu à fixation d’ une astreinte ;

JUGE qu’ il n’ y a pas lieu à dispenser le bailleur de l’ obligation de respecter un délai de deux mois avant de pouvoir solliciter le concours de la [Localité 12] publique ;

Sur les autres demandes du bailleur :

CONDAMNE M. [X] -[T] [C] à payer à Mme [R] [J] veuve [J], usufruitière et Mme [L] [J] épouse [G], nue – propriétaire, le montant de 144 € (cent quarante quatre euros) au titre du règlement de la facture du nettoyage du local vélos et poussettes ;

CONDAMNE M. [X] -[T] [C] à permettre l’ accès au logement à toute entreprise missionnée par le syndic afin de procéder à l’ installation de compteur et d’ eau chaude et d’ eau froide, sous peine d’ astreinte de 15 € (quinze euros) par jour de retard à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [X] -[T] [C] au paiement de la facturation complémentaire que pourrait émettre la société intervenant pour l’ installation des compteurs d’ eau , dès lors qu’ elle sera amenée à réintervenir chez M. [X] -[T] [C], alors qu’ elle a procédé à toutes les autres installations de compteurs ;

Sur la demande reconventionnelle de M. [X] -[T] [C] :

JUGE que la demande reconventionnelle de M. [X] -[T] [C] est désormais devenue sans objet, les bailleurs ayant communiqué les quittances de loyers d’ avril à août 2024 ;

dans tous les cas :

CONDAMNE M. [X] -[T] [C] au versement de la somme de 700 € (sept cents euros) au titre de l’ article 700 du Code de procédure civile à Mme [L] [J] épouse [G], nue – propriétaire, et Mme [R] [J] veuve [J], usufruitière,;

CONDAMNE M. [X] -[T] [C] aux entiers frais et dépens de l’ instance;

RAPPELLE que la décision est exécutoire de droit.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, le 14 novembre 2025, par Marie-Ange HOUTMANN, présidente, et signé par elle et la greffière.

La Greffière

La Présidente