MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 29 Avril 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00530 – N° Portalis DB3T-W-B7J-V55I

CODE NAC : 72D – 5B

AFFAIRE : S.C.I. [C], S.C.I. BAC ORSAY C/ S.A.S. GAN NAM GRILL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSES

S.C.I. [C], immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 429 786 312, dont le siège social est sis 10 rue du Bac – 75007 PARIS

et S.C.I. BAC ORSAY, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 428 813 786, dont le siège social est sis 10 rue du Bac – 75007 PARIS

représentées par M^e Clément CARON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0249

DEFENDERESSE

S.A.S. GAN NAM GRILL, immatriculée au au CRS de CRETEIL sous le n° 934 101 817, dont le siège social est sis 10 avenue de Paris – 94300 VINCENNES

représentée par M^e Philippe DION, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1212

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Débats tenus à l’audience du : 08 Avril 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 29 Avril 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 29 Avril 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation à comparaître à heure indiquée à l’audience de référé du 8 avril 2025 délivrée le 26 mars 2025 par les sociétés civiles immobilières [C] et Bac Orsay à la SAS GAN NAM GRILL ;

V u les conclusions soutenues à l’audience par les sociétés civiles immobilières [C] et Bac Orsay, sollicitant que soit délivrées à la défenderesse injonctions sous astreinte :

— de communiquer divers documents (plan des locaux à la suite de leur aménagement, devis signés et états de situation des travaux réalisés, étude technique, état descriptif des travaux réalisés),

— de suspendre les travaux jusqu’à l’obtention de ceux-ci, outre l’établissement par l’architecte de l’immeuble d’un rapport contradictoire, l’obtention de l’autorisation du bailleur pour tout travaux de percements ou de maçonnerie, de celle du syndicat des copropriétaires pour les travaux portant sur les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, notamment s’agissant du conduit d’extraction extérieure, l’obtention de l’agrément du syndic ou de l’architecte de l’immeuble pour le choix des entreprises intervenantes, l’autorisation d’urbanisme pour toute modification de la vitrine ;

— qu’à défaut la remise en état des lieux soit ordonnée sous astreinte,

outre les demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles ;

Vu les conclusions soutenues à l’audience par la société par actions simplifiées GAN NAM GRILL, s’opposant aux demandes, outre les demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles ;

Conformément aux articles 446-1 et 455 d u code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif et aux écritures déposées par les parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

À l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 29 avril 2025.

SUR CE

L’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile prévoit que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Au cas présent, les sociétés civiles immobilières [C] et Bac Orsay sont propriétaires des lots 226, 230, 236, 237, 238, 243 et 244 de l’immeuble situé au numéro 10 de l’avenue de Paris à Vincennes (94 300), donnés à bail commercial.

Par acte de cession de fonds de commerce du 17 février 2025, signifié aux sociétés bailleresses le 19 février suivant, la société par actions simplifiées GAN NAM GRILL a repris la bail.

Les parties s’opposent sur la nature des travaux entrepris dans le local commercial par la société cessionnaire du bail commercial, de laquelle dépend l’exigence d’une autorisation préalable des sociétés bailleresses.

En effet, aux termes du bail commercial (clauses et conditions, 5°), les preneurs sont autorisés à faire à leurs frais tous travaux utiles à leur installation et à leur commerce, à l’exception des percements et autres travaux touchant à la maçonnerie.

Le règlement de copropriété de l’immeuble rappelle que s’il devait être touché aux gros murs et en cas, notamment, de percements de ceux-ci, ou encore en cas de travaux pouvant affecter la solidité de l’immeuble ou intéresser les parties communes, l’assentiment préalable de l’architecte du syndicat devrait être obtenu ; que les entreprises devront être agréées par le syndic ou son architecte pour ce type de travaux.

Il est encore rappelé par le règlement de copropriété que tout ce qui contribue à l’harmonie de l’immeuble, bien que constituant des parties privées, ne pourra être modifié sans le consentement de la majorité des copropropriétaires réunis en assemblée générale.

Le 30 janvier 2025, à la suite du démarrage des travaux, le syndic a adressé à l’une des sociétés bailleresses, la société civiles immobilière Orsay, un courrier lui demandant de planifier un rendez-vous avec l’architecte de l’immeuble.

Du procès-verbal établi par Maître [J] [M], commissaire de justice, le 4 février 2025, il ressort que des travaux étaient en cours dans le local commercial ; qu’est constatée la présence de gravats, que des trous sont visibles sur le mur gauche de la boutique et que des rails métalliques sont visibles au plafond.

Le rapport établi le 10 février 2025 par M. [P] [Y], architecte diligenté par le syndic, relève que :

— les structures de l’immeuble sont apparentes ;

— les faux plafonds et plafonds ont été démontés ; un habillage coupe-feu des structures métalliques est préconisé ;

— les cloisons en mâchefer ont été démolies ; un étayage est préconisé ;

— un trou est présent dans le mur de la cage d’escalier, dans la descente en cave ; la reprise du coupe-feu est demandé ;

— les alimentations d’eau sont présentes en plafond des caves, avec des traversées de planchers ; elles doivent être déposées ;

— s’agissant des parties annexes, il est demandé que les planchers et structures en bois, ainsi que le plancher haut du rez-de-chaussée soient coupe-feu, de même que les portes accédant aux combles ;

— les conduits d’évacuations de la chaudière traversent les planchers en bois ; la présence d’un coupe-feu est exigé ;

— la surcharge des structures métalliques, en rez-de-chaussée, dont la présence est antérieure aux travaux, a créé un désordre sur les murs porteurs en cave ; une consolidation est requise urgemment.

L’architecte indique qu’il reste en attente des plans d’aménagements, de la déclaration préalable pour la modification de la vitrine et qu’une demande en assemblée générale devra précéder le remplacement à l’identique du conduit d’extraction.

Par procès-verbal établi par commissaire de justice le 31 mars 2025, il est constaté que quelques cloisons ont été démolies ; tous les murs, ainsi que les plafonds, ont été doublés avec panneaux coupe-feu ; que tous les murs porteurs et les poutres metalliques ont été conservés et coffrés à l’aide de panneaux coupe-feu ; que le plafond comporte des panneaux coupe-feu.

Il ressort de ces éléments que les travaux entrepris ont révélé des désordres et malfaçons antérieurs, notamment s’agissant des canalisations d’eau et conduits d’évacuations de la chaudière qui traversent les planchers, et du trou dans le mur de la cage d’escalier.

Pour le reste, si la discussion est permise sur le fait de savoir s’il s’agit de travaux d’habillage ou de travaux de percements et autres travaux touchant à la maçonnerie, il n’en demeure pas moins que l’architecte du syndic a fait état de ses préconisations et exigences.

Les travaux peuvent se poursuivre dans le respect de celles-ci et avec l’assurance de son suivi.

Les descriptifs des travaux et coordonnées des assureurs de l’entreprise de travaux ont été communiqués le 17 février 2025.

Les devis des entrerpises n’ont pas à être communiqués.

Un dossier administratif a été déposé concernant la vitrine.

L’autorisation du conseil syndical sera demandée pour le changement du conduit d’extraction extérieur.

De ces éléments, il ne ressort pas qu’en l’état, une injonction d’arrêt des travaux afin de prévenir un dommage imminent ou de faire cesser un trouble manifestement illicite se justifie.

En revanche, injonction sous astreinte sera délivrée à la société par actions simplifiées GAN NAM GRILL, dans les termes du dispositif, de solliciter de M. [P] [Y], ou de tout autre architecte diligenté par le syndic, l’établissement d’un rapport au contradictoire de celui-ci et des sociétés civiles immobilières [C] et Bac Orsay.

Pour le surplus, il n’y a pas lieu à référé.

La société par actions simplifiées GAN NAM GRILL, qui succombe à l’instance au sens de l’article 696 du code de procédure civile, sera condamnée aux dépens et à payer aux sociétés civiles immobilières [C] et Bac Orsay la somme globale de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Délivrons injonction à la société par actions simplifiées GAN NAM GRILL de solliciter, à ses frais, de M. [P] [Y], ou de tout autre architecte diligenté par le syndic, l’établissement d’un rapport au contradictoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au numéro 10 de l’avenue de Paris à Vincennes (94 300), représenté par son syndic en exercice, et des sociétés civiles immobilières [C] et Bac Orsay, dans un délai de six semaines à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Assortissons la présente injonction d’une astreinte provisoire de 1 000 euros par jour de retard à l’expiration de ce délai, pendant une période de trois mois ;

DISONS n’y avoir lieu à référé pour le surplus ;

CONDAMNONS la société par actions simplifiées GAN NAM GRILL à payer aux sociétés civiles immobilières [C] et Bac Orsay la somme globale de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société par actions simplifiées GAN NAM GRILL aux dépens ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 29 avril 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DES REFERES