N° RG 22/01033 – N° Portalis DB2F-W-B7G-ERPN

C O U R D’ A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Service Civil

Sous-Section 1

I J

N° RG 22/01033 – N° Portalis DB2F-W-B7G-ERPN

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 11 SEPTEMBRE 2025

* Copies délivrées à

le ………………

* Copie exécutoire délivrée à

M^e SOUMSA

M^e PRADIGNAC

le………………………..

* Appel de …………………………..

En date du …………..

sous référence :

RG :

n°d’appel :

Dans la procédure introduite par

– DEMANDEURS –

S.C.I. JUL GAST, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Lilian SOUMSA, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 10, M^e Jean-Claude RADIER, avocat au barreau de PARIS,

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Lilian SOUMSA, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 10, M^e Jean-Claude RADIER, avocat au barreau de PARIS,

Monsieur [I] [X], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Lilian SOUMSA, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 10, M^e Jean-Claude RADIER, avocat au barreau de PARIS,

Madame [H] [U], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Lilian SOUMSA, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 10, M^e Jean-Claude RADIER, avocat au barreau de PARIS,

À l’encontre de :

– DÉFENDERESSE –

S.A. SA AXA FRANCE IARD RCS NANTERRE n° 722 057 460, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Pascal KNITTEL, avocat au barreau d’EPINAL, M^e Aude PRADIGNAC, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 26

CONCERNE : Demande en paiement de l’indemnité d’assurance dans une assurance de dommages

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 04 avril 2025

Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président au Tribunal Judiciaire de Colmar, statuant en juge unique, qui en a délibéré.

Greffier, lors des débats : Nathalie GOCEL

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées,

Signé par Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président et Nathalie GOCEL, greffière présente au prononcé.

Exposé du litige :

Suivant assignation délivrée en date du 9 juin 2022, la SCI JUL GAST, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic bénévole, Mme [V] [K], Mme [H] [U] et M. [I] [X] ont fait citer la SA AXA FRANCE IARD aux fins d’obtenir:

— sa condamnation à payer à la SCI JUL GAST les sommes suivantes :

* 336.505 € TTC au titre de l’indemnité immédiate, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 janvier 2021

* 352.677 € TTC au titre de l’indemnité différée, sur présentation de factures, avec intérêts au taux légal à compte de la mise en demeure du 13 janvier 2021

* 177.740, 29 € à titre de dommages et intérêts

— sa condamnation à payer à Mme [H] [U] et M. [I] [X] les sommes suivantes :

* 2.700 € au titre de la perte d’usage contractuellement due, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 janvier 2021

* 63.060 € TTC, au titre de l’indemnité différée, sur présentation de factures, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 janvier 2021

* 22.995,03 € à titre de dommages et intérêts

— sa condamnation à payer à la SCI JUL GAST et Mme [H] [U] et M. [I] [X] la somme de 10.000 € au titre de l’article 700, outre frais et dépens de l’instance

La SCI JUL GAST, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], Mme [H] [U] et M. [I] [X] exposent les circonstances de fait et de droit suivantes :

— la SCI JUL GAST était propriétaire d’un immeuble en son entier, dont la SA AXA FRANCE IARD était l’assureur multirisques suivant contrat du 11 novembre 2015 ; le contrat couvrait l’ensemble de l’immeuble, parties privatives comme parties communes (hors contenu des parties privatives)

— une copropriété a été créée le 2 mars 2018 par vente à Mme [H] [U] et M. [I] [X] de deux appartements en triplex (avec deux caves et une terrasse)

— le contrat d’assurance a été actualisé par avenant à effet du 15 mars 2018 au vu de cette nouvelle situation ; le numéro de contrat est resté le même ; le souscripteur est désormais la copropriété formée par la SCI JUL GAST + Mme [H] [U] et M. [I] [X], et non plus la SCI JUL GAST seule ; les garanties n’ont pas été modifiées si ce n’est l’ajout d’une couverture pour la responsabilité du syndic bénévole ; la prime annuelle était de ce fait portée à 1.417, 15 € (au lieu de 1.369 € si le contrat avait été reconduit sans ajout).

— Mme [H] [U] et M. [I] [X] ont souscrit pour leur part auprès de la SA AXA FRANCE IARD une police d’assurance propriétaire non occupant et une police d’assurance propriétaire occupant

— un incendie est survenu le 12 novembre 2019 ; la déclaration de sinistre a été faite auprès de la SA AXA FRANCE IARD ; le Cabinet Polyexpert a été désigné pour procéder à l’évaluation des dommages des parties communes et des différentes parties privatives

— au 8 juillet 2020, la SA AXA FRANCE IARD n’avait versé à la SCI JUL GAST que 19.300 € d’acomptes, retardant la reconstruction ; un versement conséquent de 150.000 € a été opéré le 21 juillet 2020

— pour leur part, Mme [H] [U] et M. [I] [X] ont conclu avec la SA AXA FRANCE IARD un accord de règlement pour leurs pertes mobilières à hauteur de 42.468 € en règlement immédiat et 4.342 € en règlement différé (accord du 31 juillet 2020)

— la SA AXA FRANCE IARD a refusé l’indemnisation de la SCI JUL GAST pour les embellissements et aménagements personnels dans les parties privatives ; l’évaluation faite par Polyexpert à ce titre n’était par ailleurs pas satisfaisante

— la SCI JUL GAST a saisi un second cabinet d’expertise en expertise assuré (Cabinet Valentin Expertises) le 27 juillet 2020

— plusieurs réunions conjointes ont été effectuées avec le Cabinet Polyexpert

— il était alors prévu une évaluation comme suit :

* 412.259 € TTC pour les parties communes

* 584.609 € TTC pour les parties privatives de la SCI JUL GAST (avec embellissements et aménagements)

* 164 079 € TTC pour les parties privatives de Mme [H] [U] et M. [I] [X]

— la SA AXA FRANCE IARD a alors refusé le versement de tout nouvel acompte, refusant d’inclure les embellissements et aménagements personnels des parties privatives ; la SA AXA FRANCE IARD a fait le 9 avril 2021 une proposition d’indemnisation immédiate + différée, mais sans qu’aucun versement n’ait eu lieu du fait du litige partiel quant à l’indemnisation totale avant le versement du 6 juillet 2021 (382.597 € pour le solde de l’indemnité immédiate et 25 241 € versés directement à Polyexpert)

— la SCI JUL GAST a engagé une instance en référé le 22 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires étant appelé à l’instance

— l’ordonnance du 18 mars 2022 a condamné la SA AXA FRANCE IARD à payer à la SCI JUL GAST 171.574 € au titre des frais et déblais (134.398 €), des frais d’architecte (7.176 €) et des frais de maîtrise d’oeuvre (30.000 €); ces montants ont été réglés

La SCI JUL GAST détaille ses réclamations comme suit :

* 25.241 € au titre des mesures conservatoires et en indemnité immédiate (la SA AXA FRANCE IARD admet ce montant)

* 329.897 en indemnité immédiate et 89.838 € en indemnité différée pour les parties communes, étant précisé qu’il y a accord pour que la reconstruction se fasse en matériaux modernes et non à l’identique (le contrat prévoyant une telle clause – la SA AXA FRANCE IARD admet ce montant)

* 577.133 € pour les parties privatives ; la SA AXA FRANCE IARD propose 263.837 € et exclut agencements et embellissements personnels en ce que le contrat couvre l’immeuble, mais ne comporte pas de garantie propriétaire non occupant ; elle ne doit sa garantie que pour les aménagements et embellissements de la copropriété ; la SCI JUL GAST soutient à cet égard que le précédent contrat incluait tous les risques, y compris ceux du propriétaire ; la SA AXA FRANCE IARD doit sa garantie pour les parties privatives à l’exclusion du contenu mobilier ; la SCI JUL GAST ajoute qu’il s’agit en réalité d’une exclusion de garantie qui n’est pas suffisamment apparente, en sorte qu’elle est sans effet ; les notions d’agencement et d’embellissement personnels devant être interprétées, elles sont inopposables à l’assuré

La SCI JUL GAST ajoute qu’aucun des commettants de la SA AXA FRANCE IARD n’a fait état de la nécessité de souscrire un contrat supplémentaire pour garantir les embellissements et aménagements personnels, et ce d’autant moins que la prime d’assurance au terme de l’avenant était supérieure à ce qu’elle était antérieurement, ce qui est paradoxal si effectivement les garanties stipulées étaient moindres.

A titre subsidiaire, elle observe que la SA AXA FRANCE IARD refuse tout paiement sans détailler en quoi consistent les aménagements et embellissements personnels non garantis – tandis que les aménagements et embellissements immobiliers sont, eux, garantis par le contrat -. Ainsi, par exemple, la SA AXA FRANCE IARD n’entend pas prendre en charge carrelages et parquets alors qu’il s’agit d’immobilier ; il en va de même pour les peintures, papiers peints, revêtements divers des murs, sols et plafonds, couverts par les CG en page 14, ainsi que tous éléments de décoration et autres fixés, notamment pour la cuisine et la salle de bains. Les deux cabinets d’expertise ont chiffrés ces aménagements immobiliers.

La SCI JUL GAST estime ainsi les montants qui doivent lui être alloués :

* 138.691 € pour les frais de démolition et déblais, et non 136.714 € ; le plafond contractuellement prévu de cette indemnité est de 20 % de l’indemnité versée pour les biens immobiliers ; cette indemnité étant de 996.868 € pour les mesures conservatoires et les parties communes et privatives, le plafond est de 204.422 € ; il y a lieu de prendre en compte tous les postes exposés (2 factures pour la démolition et le désamiantage et une location de benne)

* 204.422 € au titre des frais consécutifs : l’indemnité est aux frais réels, avec un maximum de 20% de l’indemnité versée pour les biens immobiliers

* 72.672 € de perte de loyers ; le contrat garantit 24 mois de loyers ; trois appartements sur quatre étaient loués lors de l’incendie ; la SA AXA FRANCE IARD admet la somme de 31.560 € de loyers ; la SCI JUL GAST sollicite en outre 29.352 € pour le local professionnel qui était loué, et 11.760 € pour le logement vacant

* ainsi, au titre de l’indemnité immédiate, la SA AXA FRANCE IARD doit un solde de 336.505 €, et 352.677 € au titre de l’indemnité différée.

Pour ce qui concerne Mme [H] [U] et M. [I] [X], la SA AXA FRANCE IARD les a indemnisés pour une perte d’usage sur une durée de 18 mois; elle propose, au titre du contrat copropriété un complément de 2.700 € qui est accepté par les demandeurs.

L’indemnité différée a été chiffrée à 48.065 € pour le contrat propriétaire non occupant; à 46.603 € pour le contrat propriétaire occupant ; la somme de 31.608€ ayant été réglée, il reste dû la somme de 63.060 €..

Les intérêts au taux légal courent à compter de la première mise en demeure, étant rappelé que s’agissant d’une assurance de chose, le montant de l’indemnité est fixé en fonction de la valeur de la chose assurée au jour du sinistre.

La SCI JUL GAST et Mme [H] [U] et M. [I] [X] mettent encore en compte des dommages et intérêts car l’évaluation effectuée par les deux cabinets d’expertise a été validée en septembre 2020.

Pour la SCI JUL GAST, le cours des matériaux ayant très fortement augmenté, il y a lieu de retenir une plus-value de 76.827 € sur ce point. Une seconde plus-value de 64.577,29 € doit être retenue pour la reconstruction en matériaux modernes. En effet, le contrat prévoyait une reconstruction à l’identique; l’évaluation en matériaux modernes n’a été acceptée que dans le cadre d’une transaction globale aux termes de laquelle la SA AXA FRANCE IARD acceptait de prendre en charge les aménagements et embellissements personnels des parties privatives de la SCI JUL GAST. En l’absence d’accord, il convient de réévaluer ce montant.

Pour Mme [H] [U] et M. [I] [X], deux appartements sont concernés par la plus-value des matériaux, soit 11.715,03 €. Ils demandent également 12 mois de pertes de loyers supplémentaires (en plus des 24 mois garantis) tant pour leur logement que pour le logement loué, soit 22.995, 03 €.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives du 19 novembre 2024, la SA AXA FRANCE IARD sollicite :

— le débouté de la SCI JUL GAST, du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], de Mme [H] [U] et M. [I] [X] en toutes leurs demandes

— leur condamnation à lui payer 5.000 € au titre de l’article 700, outre frais et dépens

Elle rappelle qu’elle a versé à la SCI JUL GAST 956.532 €, et à Mme [H] [U] et M. [I] [X] 144.633,39 € comme propriétaires occupants et 110.345,46 € comme propriétaires non occupants. Les demandeurs sont donc remplis de leurs droits respectifs.

Elle ajoute qu’en droit, le délai de reconstruction de l’immeuble a pris fin en mars 2024.

C’est à tort que la SCI JUL GAST prétend à une garantie qui n’a pas été souscrite. Les aménagements et embellissements du copropriétaire doivent être garantis par les contrats souscrits par les copropriétaires personnellement. Cela n’était pas nécessaire antérieurement puisque la SCI JUL GAST était seule propriétaire de l’entier bâtiment. L’information a été donnée en temps utile et c’est la SCI JUL GAST qui a refusé de souscrire un contrat supplémentaire – tandis que Mme [H] [U] et M. [I] [X] ont souscrit de tels contrats, pour les deux logements dont ils devenaient acquéreurs -. En tout cas, l’existence du litige sur l’interprétation des contrats n’exonère pas les demandeurs de reconstruire le bâtiment et de justifier que les indemnités substantielles versées auraient été insuffisantes pour cette reconstruction. En effet, une partie de l’indemnisation est versée en différé, sur production de factures. Arguant du litige, la SCI JUL GAST, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], Mme [H] [U] et M. [I] [X] n’ont produit aucune facture. Ils doivent pourtant produire ces factures pour bénéficier du versement de l’indemnité différée. En réalité, ces factures n’ont pas été transmises car elles démontraient que les sommes versées couvraient les nécessités de la reconstruction.

En cours d’instance, elles ont été finalement produites et il en résulte que la construction est presque achevée et que l’indemnisation proposée sur la base arrêtée avec l’expert de l’assurée était cohérente avec les besoins – hors les postes litigieux -.

La SA AXA FRANCE IARD rappelle l’historique du suivi du sinistre, et notamment le fait que la SCI JUL GAST a envisagé la constitution d’une SARL pour la reconstruction du bâtiment, avant d’abandonner ce projet, et a transmis lentement les devis nécessaires au chiffrage de la reconstruction. Le devis relatif à la charpente n’a été transmis que mi-juin 2020 ; le cabinet d’expertise Polyexpert était pourtant assisté par l’entreprise Polytech pour réaliser ce chiffrage et lancer rapidement la reconstruction. Les factures relatives aux mesures conservatoires ont été réglées directement par la SA AXA FRANCE IARD à Polytech ; de même, les versements faits à Mme [H] [U] et M. [I] [X] ont été rapides. Ceux faits entre les mains de la SCI JUL GAST ont eu lieu le 27 novembre 2019 (10.000 €), le 12 février 2020 (7.500 €), le 3 juillet 2020 (1.800 €) et le 17 juillet 2020 (150.000 €).

Par la suite, la SCI JUL GAST ayant eu recours aux services du Cabinet Valentin, le chiffrage a été intégralement repris entre les deux cabinets d’experts, tant pour les parties communes que pour les parties privatives ; les aménagements et embellissements ont été chiffrés, à titre conservatoire. Aucun accord n’a été finalement trouvé, la SCI JUL GAST subordonnant son acceptation à ce que la reconstruction se fasse en matériaux modernes plutôt qu’à l’identique à l’accord de la SA AXA FRANCE IARD pour la prise en charges des aménagements et embellissements.

La SA AXA FRANCE IARD souligne que lors de la réunion commune du 10 mai 2021, M. [N] [K], ancien gérant de la SCI JUL GAST, a admis avoir été informé par l’agent général de l’assureur quant à la nécessité de souscrire un contrat portant sur les parties privatives lors de la souscription du contrat d’assurance pour la copropriété ; Mme [H] [U] et M. [I] [X] confirmaient de leur côté avoir reçu également ce conseil et l’avaient suivi en souscrivant des contrats séparés pour leurs aménagements privatifs.

L’indemnité immédiate a finalement été réglée à la SCI JUL GAST le 6 juillet 2021, après accord sur le chiffrage donné par le Cabinet Valentin – hors litige initial-.

Suivant les réclamations de la SCI JUL GAST, Mme [H] [U] et M. [I] [X] ont également formulé des prétentions non prévues par leurs contrats.

Une procédure de référé a ensuite été engagée par les demandeurs.

En tout état de cause, la SA AXA FRANCE IARD rappelle que l’indemnité différée n’est réglée que dans les circonstances suivantes :

— l’indemnité immédiate déjà versée est insuffisante pour reconstruire

— une estimation globale et définitive doit être acceptée préalablement par l’assureur et les assurés

— elle est versée sur productions des factures

— elle n’est contractuellement due que pendant deux ans à compter du sinistre; la jurisprudence admet que la reconstruction doit intervenir à compter du règlement de l’indemnité immédiate qui permet de démarrer les travaux, et que c’est ce règlement qui emporte point de départ du délai contractuel de deux ans ; en l’espèce, ce règlement a eu lieu le 17 juillet 2021 et la reconstruction devait donc être terminée le 17 juillet 2023

En l’espèce, la SA AXA FRANCE IARD peut accepter de considérer que le point de départ des deux ans est effectivement le jour de règlement de l’indemnité immédiate, voire la date du règlement des indemnités judiciairement obtenues. De ce fait, elle admet les factures pour travaux jusqu’au mois de mars 2024 inclus, mais pas au-delà.

La SA AXA FRANCE IARD précise de surcroît que :

— les frais pour mesures conservatoires ne constituent pas des indemnités relatives à la reconstruction ; elles sont réglées à des entreprises partenaires directement par l’assureur, sur délégation de signature de l’assuré ; aussi, tout ce qui devait être réglé par la SA AXA FRANCE IARD l’a été et les réclamations de la SCI JUL GAST sont infondées

— c’est de mauvaise foi que la SCI JUL GAST prétend ne pas avoir été informée de l’utilité de souscrire un contrat pour couvrir les embellissements et aménagements des parties privatives dont elle conservait la propriété ; le gérant a été clairement informé de cette utilité lors du changement de statut de l’immeuble ; l’agent général en atteste, et M. [K] l’avait admis en réunion et cela a été consigné au procès-verbal de la réunion

— les biens assurés sont clairement définis par les conditions générales, notamment les équipements, aménagements et embellissements immobiliers qui ne sont garantis que dans le cadre d’une propriété ; pour une copropriété, ces éléments sont expressément exclus et leur garantie est renvoyée à un contrat distinct pour chaque copropriétaire occupant ou non occupant ; l’assuré est défini comme étant le syndicat des copropriétaires et chaque copropriétaire pour sa part dans l’immeuble, ou le propriétaire de l’immeuble en son entier ; la clause de non garantie est rédigée en caractères gras et précédée de la formule « ATTENTION »

— si le numéro de contrat est resté le même, c’est un choix de gestion permettant d’identifier qu’il s’agit du même immeuble

— sur les frais de démolition et les frais consécutifs, l’assiette retenue par la SCI JUL GAST est erronée puisqu’elle intègre l’indemnisation des aménagements et embellissements ; le chiffrage a été effectué contradictoirement par les deux cabinets d’expertise et la somme retenue de 134.398 € a été validée ; il n’y a pas lieu à complément

— sur la perte de loyers pour le local commercial, la SA AXA FRANCE IARD n’a pas opposé de refus, mais a demandé des justificatifs du paiement des loyers par la société occupant les locaux (un bar) ; aucun justificatif n’a été transmis; de plus, la SA AXA FRANCE IARD indique que le bail ayant été résilié par la société locataire en novembre 2019 (du fait de l’incendie), cette résiliation ne lui a été transmise qu’en juin 2020 ; il ne lui incombe pas d’indemniser la perte de loyers si celle-ci est indemnisée par la perte d’exploitation de la locataire versée par son propre assureur (les MMA) ; il n’a pas été justifié de ce que les MMA avaient refusé cette prise en charge ; mais en tout état de cause, et malgré ces observations, la somme de 29.352 € a été réglée pour la perte des loyers sur le local commercial

— pour la perte de loyers sur le logement vacant, les CG du contrat stipulent explicitement que la garantie des pertes de loyers ne concerne pas les locaux vacants au moment du sinistre

La SA AXA FRANCE IARD soutient ainsi qu’elle a réglé en totalité l’indemnité immédiate qui était due à la SCI JUL GAST (577.138 € TTC). Concernant l’indemnité différée, les factures ont été finalement transmises en décembre 2023. Une réunion sur site a eu lieu en janvier 2024 avec l’expert de l’assureur, qui a vérifié l’ensemble des factures produites tant pour la SCI JUL GAST que pour Mme [H] [U] et M. [I] [X]. Il en résulte que l’indemnité immédiate a été suffisante pour effectuer la reconstruction intégrale du bâtiment, seuls restant inachevés les aménagements du local professionnel sis au rez-de-chaussée.

Au terme de l’évaluation des cabinets d’expertise, la reconstruction avait été évaluée à 419.735 €; les factures présentées pour les parties communes s’élèvent à 424.942 €, incluant une amélioration du chauffage puisqu’il a été fait le choix de chaudières individuelles (22.000 €) et non plus collective (6.230 € HT).

Pour les parties privatives, il est produit des factures pour 351.396 €; 226.135€ correspondent à des postes garantis ; le surplus de 125.262 € correspond aux aménagements et embellissements non garantis. Divers dépassements n’ont pas lieu d’être ; il appartient à l’assuré d’assumer les choix d’entreprises plus onéreuses au-delà de ce qui a été chiffré par l’évaluation commune des cabinets d’expertise.

Sur les dommages et intérêts, la SA AXA FRANCE IARD réfute toute exécution fautive du contrat d’assurance. Les retards d’indemnisation ne sont imputables qu’à la SCI JUL GAST. S’il y a eu des pertes de loyers sur plus de 24 mois, c’est justement du fait de la SCI JUL GAST. Sur les surcoûts de matériaux invoqués par les demandeurs, la SA AXA FRANCE IARD rappelle que contractuellement, l’indemnité est calculée à la date du sinistre. Le surcoût éventuel n’a pas être pris en compte. Surtout, il n’y a eu aucun surcoût. De même la reconstruction a été faite en matériaux modernes conformément à l’accord trouvé sur ce point. L’immeuble était déclaré comme « standard », sans spécifité mentionnée.

Sur les demandes propres à Mme [H] [U] et M. [I] [X], la SA AXA FRANCE IARD indique avoir réglé la somme de 2.700 €, présentée dans la proposition d’indemnisation du 9 avril 2021. Elle a été réglée dans l’intervalle.

Sur les autres postes, les observations faites à l’égard de la SCI JUL GAST valent également à l’égard de Mme [H] [U] et M. [I] [X], y compris pour les demandes de dommages et intérêts.

La SCI JUL GAST et Mme [H] [U] et M. [I] [X] répondent que contrairement à ce que soutient la SA AXA FRANCE IARD, l’immeuble était en partie doublement assuré, en sorte qu’il y avait cumul d’assurance au sens de l’article L 121-4 du Code des assurances. Le seul élément non couvert par les garanties souscrites était le contenu mobilier des parties privatives.

Sur la non-couverture des aménagements et embellissements, la SCI JUL GAST maintient que non seulement aucune proposition ne lui a été faite sur ce point lors du changement de statut juridique de l’immeuble, mais encore que son attention n’a pas été attirée sur la nécessité de conclure un contrat spécifique couvrant ces possibles chefs d’indemnisation. Dès lors, à titre subsidiaire, elle soutient que la responsabilité de la SA AXA FRANCE IARD est engagée pour défaut d’information et de conseil, et les demandes d’indemnisation sont maintenues sur ce fondement.

Aussi, au terme de leurs conclusions récapitulatives, la SCI JUL GAST, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], Mme [H] [U] et M. [I] [X] sollicitent :

— la condamnation de la SA AXA FRANCE IARD à payer à la SCI JUL GAST les sommes suivantes :

* 303.622 € TTC au titre de l’indemnité immédiate, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 janvier 2021

* 385.560 € TTC au titre de l’indemnité différée, sur présentation de factures, avec intérêts au taux légal à compte de la mise en demeure du 13 janvier 2021

* 310.200 € à titre de dommages et intérêts

— sa condamnation à payer à Mme [H] [U] et M. [I] [X] les sommes suivantes :

* 2.700 € au titre de la perte d’usage contractuellement due, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 janvier 2021

* 63 060 € TTC, au titre de l’indemnité différée, sur présentation de factures, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 janvier 2021

* 34.143 € à titre de dommages et intérêts

— sa condamnation à payer à la SCI JUL GAST et Mme [H] [U] et M. [I] [X] la somme de 10.000 € au titre de l’article 700, outre frais et dépens de l’instance

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens en fait et en droit des différentes branches du litige.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 février 2025 et l’affaire appelée à l’audience du 4 avril 2025. Le délibéré a été fixé au 25 juin.

En raison d’une surcharge de travail du magistrat attributaire du dossier, le délibéré a été prorogé au 22 août.

Motifs :

Attendu, sur la demande principale de la SCI JUL GAST et du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], quant à la garantie des aménagements et embellissements personnels, que :

— les conditions particulières mentionnent que le contrat souscrit le 13 avril 2018 l’a été par la "Copropriété SCI JUL GAST [X] [U]« et qu' »il s’agit d’un remplacement; il annule et remplace le contrat souscrit précédemment" [même s’il conserve le même numéro]; il ne s’agit donc clairement pas d’un avenant, mais bien d’un nouveau contrat, dont la pertinence est liée au changement de statut de l’immeuble, qui passe d’un propriétaire unique (la personne morale SCI JUL GAST) à une copropriété (pièce 12 de la défenderesse)

— les conditions générales de la SA AXA FRANCE IARD (pièce 11) mentionnent spécifiquement en page 2 « pour les copropriétés, les aménagements et embellissements personnels des copropriétaires occupants et non occupants ne sont pas garantis par ce contrat, celui-ci est souscrit par la copropriété » (page 2); cet avertissement est repris explicitement en page 44, en gras, avec l’indication « Attention : le propriétaire ou les copropriétaires pris en tant qu’occupant ou en tant que non-occupant ne sont pas assurés pour leur responsabilité personnelle, ni pour leurs embellissements et aménagements personnels. Une assurance individuelle doit être souscrite, le présent contrat étant souscrit au profit de la copropriété. » (page 44) ; ces clauses sont conformes à la réalité du droit de la copropriété, puisque ce qui relève des aménagements et embellissements personnels par habillage des murs, sols et plafonds relève exclusivement du droit du propriétaire / de l’occupant au titre de ses parties privatives, sans que le syndicat ne puisse en aucune manière intervenir (y compris par exemple pour modifier s’il le souhaite des cloisons séparatives de pièces, seuls les murs étant des parties communes) et que le propriétaire du lot est aussi propriétaire de ces aménagements et embellissements, ainsi bien sûr que du contenu, soit les meubles meublants et tous autres éléments de décoration

Qu’ainsi, contrairement à ce que soutient la SCI JUL GAST, un contrat d’assurance souscrit par un syndicat de copropriétaires n’a pas vocation à couvrir des éléments de propriété privative de chaque copropriétaire ;

Qu’à cet égard, le contrat souscrit en 2018 est conforme à sa destination et au demeurant, tout-à-fait usuel ;

Que d’ailleurs, Mme [H] [U] et M. [I] [X] ont pour leur part souscrit à la même période un contrat propriétaires non occupants garantissant « les aménagements immobiliers, si vous êtes propriétaire ou copropriétaire, sous réserve qu’ils aient été réalisés à vos frais ou acquis par vous, ou que, réalisés aux frais d’un locataire ou d’un occupant, ils soient devenus votre propriété » (pièce 14, page 5 des conditions générales) et un second contrat propriétaire occupant (pièce 15, page 14 des conditions générales mentionnant en outre explicitement « les embellissements »);

Qu’en conséquence, la SCI JUL GAST doit être déboutée de sa demande de prise en charge des aménagements et embellissements personnels qui ne pouvaient pas être couverts par l’assurance souscrite par le syndicat des copropriétaires pour couvrir les parties communes de l’immeuble, les parties privatives devant faire l’objet d’une assurance distincte, à la diligence de chaque copropriétaire, outre celle de l’occupant le cas échéant ;

Attendu, sur les autres réclamations formées par la SCI JUL GAST, que concernant les mesures conservatoires, il ressort des dernières conclusions que le montant des mesures conservatoires ne fait pas l’objet d’un désaccord entre la SCI JUL GAST et la SA AXA FRANCE IARD ; que suivant la pièce 18 de la défenderesse, ce montant a été réglé directement à la société Polytech ; qu’il n’y a donc pas lieu d’y revenir ;

Que concernant le chiffrage de la reconstruction, la SCI JUL GAST rappelle que le contrat prévoit une reconstruction à l’identique tandis que les évaluations expertales ont été faites en matériaux modernes, ce qui est moins coûteux pour l’assureur ; que cependant, celui-ci répond à juste titre que le bâtiment était déclaré comme une construction standard, sans spécificités particulières (« standing normal », « biens immobiliers construits ou totalement réhabilités en 1980 » suivant la pièce 12) ; qu’en pièce 49 de la demanderesse, il est énoncé qu’il a été admis sous condition le principe d’une reconstruction en matériaux modernes et sans double couche sur les lots plâtrerie, sol et menuiserie, mais sans qu’il soit précisé, au regard de la performance des matériaux modernes par rapport aux matériaux de 1980, s’il y a le moindre intérêt pratique à procéder à une reconstruction à l’identique stricto sensu ; que la SCI JUL GAST chiffre cette somme complémentaire à 53.814, 41€ HT + 10.414, 37 € HT ou 64.577, 29 € TTC (HT?) suivant ses écritures qui renvoient à sa pièce 50 (51 ?) – laquelle ne fait ressortir aucun de ces chiffres sous aucune rubrique - ; qu’en conséquence, cette réclamation étant insuffisamment justifiée sur le plan technique comme sur le plan comptable, elle ne peut être admise ;

Attendu, sur d’éventuelles sommes dues au terme de la reconstruction de l’immeuble après sinistre, y compris en indemnité différée, que la SA AXA FRANCE IARD déclare des facturations transmises par les assurés à hauteur de 1.049.460 € qu’elle admet comme fondées pour un montant de 858.249 €, laissant subsister un solde de 191.211 € ; que par ailleurs, elle justifie en pièce 23 avoir réglé à la SCI JUL GAST la somme totale de 931.291 € en rappelant qu’elle ne prend pas en compte les postes relatifs aux aménagements et embellissements personnels non garantis, non plus qu’une amélioration du système de chauffage pour 22.000.€ (pose de chaudières individuelles non contestée), outre divers autres postes ; que la SCI JUL GAST n’a plus répliqué sur ces points, et n’a pas sollicité au cours de la mise en état une expertise sur l’admissibilité des factures pour les garanties non contestées ; que dès lors, en l’absence d’expertise judiciaire, il n’y a pas lieu de retenir un montant restant dû supplémentaire par rapport aux sommes déjà versées par la SA AXA FRANCE IARD ;

Attendu, concernant l’indemnité différée mise en compte par la SCI JUL GAST, qu’il convient d’ajouter que c’est à bon droit que la SA AXA FRANCE IARD invoque le délai contractuel de reconstruction de deux ans ; qu’à cet égard, le point de départ du délai est celui du règlement de l’indemnité immédiate ; qu’au 17 juillet 2021, plus de 550.000 € avaient été versés à la SCI JUL GAST ; qu’en conséquence, la reconstruction devait être achevée au 17 juillet 2023, et les factures relatives à l’indemnité différée produites avant cette date ; qu’il est exact que lesdites factures sont datées de 2020 à 2023 et pouvaient être produites, pour la plupart d’entre elles, avant cette date ; qu’en conséquence, il n’y a pas lieu d’admettre les pièces justificatives relatives à une indemnité différée produites tardivement, cette réclamation n’étant plus recevable ;

Attendu, sur les pertes de loyers, que la SCI JUL GAST met en compte une somme au titre d’un des logements en raison d’une promesse de location (pièce 52) qui devait entrer en vigueur au 1er décembre 2019 ; que la SA AXA FRANCE IARD répond qu’en page 47 des CG, la garantie ne s’applique pas aux locaux vacants ; que c’est à juste titre qu’elle refuse sa garantie s’agissant d’un local effectivement inoccupé au jour du sinistre nonobstant une promesse de location dont il n’est pas démontré qu’elle se soit concrétisée ; que la SCI JUL GAST sera déboutée de cette demande; que concernant la perte de loyers pour le local professionnel, la SA AXA FRANCE IARD indique en page 28 de ses écritures avoir finalement réglé 29.352 € de ce chef malgré l’absence de justificatifs suffisants ; qu’en conséquence, ce chef de demande et ce montant étant admis par la SA AXA FRANCE IARD, sans que la preuve du paiement soit versée au débat (ce montant ne ressort pas de la pièce 23 comportant les différents règlements opérés par la SA AXA FRANCE IARD, la pièce n’étant de surcroît pas datée), la condamnation sera prononcée en deniers ou quittances ;

Attendu, sur la demande de dommages et intérêts résultant d’une exécution tardive et fautive du contrat d’assurance par la SA AXA FRANCE IARD, qu’il est certain que le premier versement substantiel n’a eu lieu que le 17 juillet 2020 ; que cependant, pour la suite de l’indemnisation, il est également certain que le recours légitime mais tardif à un cabinet d’expert par l’assuré, a nécessairement ralenti les opérations ; qu’il est constant qu’ensuite, les échanges ont montré une remise en cause par la SCI JUL GAST de points partiellement acquis ( courrier du 18 février 2021 demandant à revoir le chiffrage des lots déblais-démolitions – pièce 16) ; qu’il y a eu des propositions de recherche de règlement amiable (courrier de Mme [R] du 9 avril 2021 -pièce 19), tandis que la SCI JUL GAST formulait de nouvelles réclamations (20 avril 2021 demande de réévaluation des coûts des matériaux adressée au cabinet d’expertise de l’assurée alors même que l’évaluation par ledit cabinet venait d’être faite le 9 avril 2021 – pièces 20 et 34) ; que de fait, au 6 juillet 2021, la SCI JUL GAST avait perçu un peu plus de 577.000 € permettant de poursuivre la reconstruction ; qu’aussi, au vu de ces circonstances de fait, s’il est avéré que la SA AXA FRANCE IARD n’a pas fait diligence, tous les retards et atermoiements ne lui sont pas exclusivement imputables, en sorte qu’il n’y a pas lieu d’allouer des dommages et intérêts de ce chef;

N° RG 22/01033 – N° Portalis DB2F-W-B7G-ERPN

Attendu que s’agissant du coût des matériaux, il sera redit que le cabinet d’experts de l’assurée l’avait nécessairement pris en compte dans son évaluation du 9 avril 2021 servant de base de discussion avec la SA AXA FRANCE IARD, en sorte qu’il n’y a pas lieu d’y revenir ;

Que la SCI JUL GAST sera donc déboutée de toutes ses demandes, hors la perte de loyers admise en deniers ou quittances ;

Attendu, sur les réclamations de Mme [H] [U] et M. [I] [X], qu’il est fait état d’une somme au titre de la perte d’usage (2.700 €) que la SA AXA FRANCE IARD admet et déclare avoir réglé en cours d’instance ; qu’en l’absence d’indication relative à ce règlement en pièce 23, ce montant sera retenu, en deniers ou quittances ;

Attendu, sur les sommes réclamées au titre de l’indemnité différée, qu’il est justifié par la pièce 23 des montants versés à Mme [H] [U] et M. [I] [X] comme propriétaires occupants et non occupants ; qu’ils mettent en compte au titre des indemnités différés pour 63.060 € TTC, tandis qu’au 1er décembre 2023, le cabinet d’expert assurés retenait 12.556 € à percevoir ; que cependant, en l’absence d’une demande d’expertise judiciaire sur l’admissibilité des chiffrages effectués par les deux cabinets d’expertise, l’un pour l’assurance, l’autre pour les assurés, la réclamation ne saurait être admise pour le montant finalement mis en compte, très éloigné de celui retenu par leur propre expert ; que de surcroît, les observations relatives à la présentation tardive des factures pour règlement de l’indemnité différée restent pertinentes à l’égard de Mme [H] [U] et M. [I] [X] ;

Attendu, sur les demandes de dommages et intérêts, que les observations du Tribunal sur le surcoût des matériaux à réévaluer valent à l’égard de Mme [H] [U] et M. [I] [X] comme de la SCI JUL GAST ; que pour ce qui concerne la perte de loyers supplémentaires hors les 24 mois garantis, le Tribunal a retenu que les retards sont pour partie imputables à la SCI JUL GAST , à laquelle ils se sont associés, en sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à leur demande ;

Attendu, sur les frais et dépens que la SCI JUL GAST, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], Mme [H] [U] et M. [I] [X] succombent à titre principal en leurs prétentions, hormis les deux condamnations en deniers ou quittances ; qu’ils supporteront donc les frais et dépens de l’instance ;

Qu’en outre, ils seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 4.000 € à la SA AXA FRANCE IARD au titre de l’article 700 ;

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant contradictoirement, en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la SA AXA FRANCE IARD à payer à la SCI JUL GAST la somme de 29.352 € au titre de la perte des loyers du local professionnel, en deniers ou quittances ;

DÉBOUTE la SCI JUL GAST de toutes ses autres demandes ;

CONDAMNE la SA AXA FRANCE IARD à payer à Mme [H] [U] et M. [I] [X] la somme de 2.700 € au titre de la perte d’usage, en deniers ou quittances ;

DÉBOUTE Mme [H] [U] et M. [I] [X] de toutes leurs autres demandes ;

CONDAMNE in solidum la SCI JUL GAST, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], Mme [H] [U] et M. [I] [X] aux frais et dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum la SCI JUL GAST, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], Mme [H] [U] et M. [I] [X] à payer à la SA AXA FRANCE IARD la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit en toutes ses dispositions.

La Greffière, Le Président,