N° RG 24/01591 – N° Portalis DB2F-W-B7I-FG3L

C O U R D’ A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE COLMAR

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Service Civil

Sous-Section 1

N° RG 24/01591 – N° Portalis DB2F-W-B7I-FG3L

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 10 AVRIL 2026

* Copies délivrées à

M^e KEMPF

le ………………

* Copie exécutoire délivrée à

M^e ALLOUCHE

le………………………..

* Appel de …………………………..

En date du …………..

sous référence :

RG :

n°d’appel :

Dans la procédure introduite par

– DEMANDERESSE –

[…] immatriculée au RCS de PONTOISE sous n° 353 977 564, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Michaël ALLOUCHE, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 41

À l’encontre de :

– DÉFENDERESSE –

[…] société civile immobilière inscrire au RCS de COLMAR sous le n° 412 774 143, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Maxime KEMPF, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 32, représentée par M^e Anne KRUMMEL, avocat au barreau de STRASBOURG

CONCERNE : Demande en paiement du prix et/ou tendant à faire sanctionner le non-paiement du prix

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 06 février 2026

Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président au Tribunal Judiciaire de Colmar, statuant en juge unique, qui en a délibéré.

Greffier, lors des débats : Nathalie GOCEL

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées,

Signé par Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président et Nathalie GOCEL, greffière présente au prononcé.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par assignation délivrée le 22 août 2024 et enregistrée le 27 août, la […] a fait citer la […] devant le Tribunal judiciaire de Colmar, chambre civile, aux fins d’obtenir :

— sa condamnation au paiement de 59.000 € en principal, avec intérêts à compter du procès-verbal de carence du 29 mai 2024

— sa condamnation au paiement de 6.000 € au titre de l’article 700

— sa condamnation aux frais et dépens de l’instance

La […] expose que suivant acte notarié du 29 août 2023, elle a conclu avec la […] une promesse de vente d’un bien immobilier constitué d’un local industriel, comprenant un atelier avec un pont roulant. La […] était la bénéficiaire de cet acte, la […] étant la promettante.

Le prix de la cession était fixé à 590.000 €, outre les frais – soit un total de 631.000 €.

Des échanges ont eu lieu ensuite, au cours desquels les parties se sont accordées sur une baisse du prix à 565.000 €, la prise en charge par l’acquéreur d’une éventuelle dépollution du sol et de l’enlèvement du transformateur, et la rétrocession ultérieure d’une parcelle du terrain de 25m² environ. Accord ayant été trouvé sur tous les points, la vente pouvait donc être réitérée. La date était fixée au 29 mai 2024. A date convenue, la […], dûment représentée, a refusé la régularisation de l’acte authentique et en a exposé les raisons qui ont été actées par le notaire.

Or, la promesse synallagmatique de vente prévoyait une indemnité d’immobilisation forfaitaire de 59.000 € (35.400 € étant déjà versés par la […], bénéficiaire de la promesse, en la comptabilité du notaire) restant acquise à la […] en cas de non-réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus. Il était précisé que l’indemnité d’immobilisation était forfaitaire et sans lien avec la durée de l’immobilisation du bien. Il était en outre expressément mentionné que cette somme restait acquise au promettant même dans le cas où le bénéficiaire ferait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai d’option. Il était toutefois stipulé que l’indemnité d’immobilisation serait restituée au bénéficiaire de la promesse de vente dans le cas où la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une des conditions suspensives figurant à l’acte.

Le notaire a dressé procès-verbal de carence en relatant la position de chacune des parties. Or, il ressort des positions respectives des parties que si la […] avait proposé de renoncer à la condition suspensive de scission des divers réseaux alimentant les bâtiments concernés par la vente, cette renonciation au bénéfice de la condition suspensive n’avait pas été faite suivant le formalisme prévu dans la promesse de vente. La […] en a tiré argument pour ne pas conclure la vente. En tout cas, la […] n’a pas renoncé à la condition suspensive. Elle soutient que celle-ci ayant défailli du fait de la carence de la […], l’indemnité d’immobilisation doit lui être restituée.

Par conclusions du 6 janvier 2025, la […] sollicite :

— le débouté de la […] en toutes ses demandes

— sa condamnation au paiement de 6.000 € au titre de l’article 700

— sa condamnation aux frais et dépens de l’instance

Elle rappelle que la promesse de vente comportait plusieurs conditions suspensives, l’une portant sur la scission des réseaux d’électricité, d’eau et de téléphonie à la charge de la […], et l’autre portant sur l’attestation de la résiliation du bail commercial par le locataire (cette seconde condition suspensive ayant été réalisée dans le délai imparti).

La […] soutient que l’indemnité d’immobilisation est prévue à la charge de l’acquéreur potentiel pour compenser le retrait du bien du marché pendant la durée de la promesse de vente, sécuriser la transaction en engageant l’acquéreur et dédommager le vendeur en cas de désistement de l’acquéreur, hors conditions suspensives. Or, les conditions suspensives n’ayant pas été remplies, la […] n’est pas fondée à solliciter le règlement de l’indemnité d’immobilisation. En effet, la […], promettant, s’engageait, au plus tard au jour de la réitération authentique à scinder les réseaux (…) de sorte que le bien vendu n’alimenterait plus la maison d’habitation située derrière le bâtiment industriel – le tout à ses frais exclusifs -. En l’occurrence, la […] a pris toutes dispositions pour que cette scission des réseaux puisse avoir lieu. L’article 1304-3 du Code civil ne peut trouver à s’appliquer, la […] n’ayant commis aucune faute.

La […] avait envisagé une renonciation à cette condition suspensive, mais elle ne pouvait avoir lieu que suivant un formalisme qui n’a pas été respecté. La […] ne pouvait donc se prévaloir d’une renonciation à cette condition suspensive. C’est donc l’article 1304-6 du Code civil qui doit s’appliquer. Celui-ci prévoit qu’en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée ne jamais avoir existé. Du fait de la non-réalisation de la clause suspensive, la promesse est devenue caduque. Partant, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé, et l’indemnité d’immobilisation ne peut être réclamée.

La […] ne peut pas non plus réclamer 59.000 € en application de la clause pénale (d’un montant équivalent à celui de l’indemnité d’immobilisation – 59 000 €), libellée comme suit : « Au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique (…) elle devra verser à l’autre partie la somme de 59.000 € à titre de dommages et intérêts. » puisque les conditions relatives à l’exécution de la promesse n’ont pas été remplies.

Par conclusions en réplique du 27 mars 2025, la […] répond que la promesse stipulait une indemnité d’immobilisation de 59.000 € au profit du promettant.

La […] rappelle que la renonciation à la condition suspensive des réseaux, stipulée dans la promesse, ne pouvait être effectuée que par LRAR électronique ou postale ; elle souligne surtout que la condition suspensive dont s’agit (scission des réseaux divers pour les 2 lots bâtiment industriel / maison d’habitation issus de la vente) était en faveur exclusive de l’acquéreur, soit elle-même, et était à la charge de la promettante. L’article 1304-3 du Code civil prévoit que la condition suspensive est réputée réalisée si le co-contractant qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. Le seul argument de la […] en ce sens résulte d’un courriel qui indique les démarches à accomplir pour obtenir la réalisation de la condition suspensive. En réalité, ce courriel ne mentionne aucun fait de nature à empêcher cette réalisation de la condition suspensive par la […]. L’indemnité est donc due.

La mise en état a été clôturée par ordonnance du 7 janvier 2026, l’affaire appelée à l’audience du 6 février 2026, et à cette date, mise en délibéré au 10 avril suivant.

MOTIFS :

Attendu que la promesse de vente synallagmatique conclue entre la […] et la […] prévoyait une indemnité d’immobilisation de 59.000 € versée par la […] à la […] – étant précisé que la promesse mentionne que n’a été versée en la comptabilité du notaire que la somme de 35.400 € - ;

Qu’était stipulé qu’en cas de non-réalisation de la vente promise, la somme en question resterait acquise au promettant (la […]) à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du bien ;

Qu’il était toutefois également stipulé que, dans cette même hypothèse de non-réalisation de la vente promise, la somme versée serait intégralement restituée au bénéficiaire (la […]) « si l’une au moins des conditions suspensives stipulées à l’acte venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte » ;

Que concernant les conditions suspensives, il était d’une part prévu une condition suspensive particulière, à charge du promettant, libellée comme suit : « Le promettant s’engage au plus tard au jour de la réitération authentique des présentes à scinder les réseaux, canalisation et câbles approvisionnant la maison sise à l’arrière du bien vendu (…) le tout à ses frais exclusifs. Ce qui a pour but de supprimer toute possibilité de constitution de servitude grevant le bien vendu.»;

et il était d’autre part prévu que : « La partie en faveur de laquelle est stipulée exclusivement une condition suspensive est libre d’y renoncer tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli. Dans ce cas, cette renonciation doit intervenir par courrier recommandé, électronique ou non, adressé au notaire qui la représente dans le délai prévu pour sa réalisation. » ;

Attendu que la condition suspensive relative à la scission des réseaux, telle qu’énoncée dans l’acte, était à la charge exclusive de la […] qui s’engageait seule sur ce point ; qu’elle était au bénéfice de la […], qui ne devait ainsi supporter ni une servitude de passage de réseaux, ni supporter le coût de la scission des réseaux divers existants pour alimenter de manière différenciée les deux ensembles immobiliers issus de la vente partielle du bien unique initial ; que si lors des échanges entre les parties, la […] a indiqué être prête à renoncer à cette condition suspensive, il est de fait qu’aucune renonciation n’a été finalement effectuée selon le formalisme contractuellement prévu ainsi que cela a été acté par les parties devant le notaire ; qu’ainsi, le procès-verbal de carence établi par le notaire, a expressément mentionné que l’acquéreur, la […], ne renonçait pas à la condition suspensive relative à la scission des réseaux ;

Qu’aussi, en application de l’article 1304-3 du Code civil qui dispose que «La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt. », la condition résolutoire de la promesse de vente doit être réputée défaillie du fait de la […], qui seule y avait intérêt, en sorte que l’indemnité d’immobilisation doit être restituée intégralement à la […], conformément à ce qui était stipulé en cas de non-réalisation de la vente promise au cas où l’une au moins des conditions suspensives viendrait à défaillir ;

Qu’il sera précisé, s’agissant de la restitution de l’indemnité d’immobilisation, et non d’une pénalité, que cette restitution s’entend à hauteur de ce qui a été effectivement versé par la […] à la […], soit le montant maximal de 59.000 €, le Tribunal observant qu’il n’est pas indiqué par la demanderesse que ce montant avait été intégralement acquitté, seul le montant de 35.400 € étant mentionné dans la promesse de vente, et aucune autre indication ne ressortant des écritures et des pièces versées au débat ;

Attendu, sur la demande au titre de l’article 700, que la […] sera condamnée à payer à la […] la somme de 3.000 € ; qu’elle supportera en outre les frais et dépens de l’instance ;

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la […] à restituer l’indemnité d’immobilisation de 59.000 €, dans la limite du montant effectivement versé par la […], avec intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2024 ;

CONDAMNE la […] à payer à la […] 3.000 € au titre de l’article 700 ;

CONDAMNE la […] aux frais et dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire de plein droit en toutes ses dispositions.

La Greffière, Le Président,