TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

C.S 40263

[Localité 6]

N° RG 25/00146 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FQRS

Minute :

JUGEMENT

DU 14 MAI 2025

AFFAIRE :

S.A. CISN RESIDENCES LOCATIVES

C/

[G] [N], [Z] [R]

Copie certifiée conforme

Copie exécutoire

délivrées le :

JUGEMENT

_________________________________________________________

DEMANDEUR :

S.A. CISN RESIDENCES LOCATIVES

demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Lionel GOURVENNEC de la SCP BIARD & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEURS :

Madame [G] [N]

demeurant [Adresse 4]

non comparant

Monsieur [Z] [R]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Estelle HAMON

GREFFIER :

Stéphanie MEYER

DEBATS : A l’audience publique du 5 mars 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 14 mai 2025

JUGEMENT :

REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 mai 2020, la SA [Adresse 8], anciennement dénommée SA HLM ESPACE DOMICILE, a donné à bail à Madame [G] [N] et Monsieur [D] [R] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 5], à [Localité 10], moyennant un loyer total et révisable de 564,49 €, provision sur charges incluse.

Par acte de commissaire de justice du 7 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers à hauteur de 1.806,23 €, en visant la clause résolutoire.

Une situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX de [Localité 9]-Atlantique le 10 octobre 2024 par le bailleur.

Par acte du 8 janvier 2025, la SA [Adresse 8] a fait citer Madame [G] [N] et Monsieur [D] [R] devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

1 – constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 8 décembre 2024,

2 – à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail avec effet à la date de la décision à intervenir pour manquement des preneurs à leurs obligations au visa de l’article 1728 du code civil ;

3 – ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, avec le cas échéant l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

4 – condamner solidairement les défendeurs au paiement des sommes suivantes :

* la somme de 1.129,02 € à titre d’arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 17 décembre 2024, avec intérêt au taux légal sur la somme de 1.806,23 € à compter du 7 octobre 2024, date du commandement de payer ;

* les loyers ou indemnité occupation postérieurs à la résiliation ;

* une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer en cours augmenté des charges, à compter du 8 décembre 2024 ;

* la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du tribunal le 28 février 2025. Les éléments d’information transmis concernant la situation de Madame [G] [N] et de Monsieur [D] [R] ont pu être contradictoirement débattus à l’audience.

A l’audience du 5 mars 2025 où l’affaire a été retenue, la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 3.730,55 €, arrêtée au 28 février 2025. Il a indiqué être opposé à l’octroi de délais de paiements, les locataires n’ayant pas repris le règlement du loyer courant et ne se mobilisant pas pour régulariser leur situation.

Madame [G] [N], bien que régulièrement citée à domicile, n’a pas comparu et de s’est pas faite représenter.

Monsieur [D] [R], comparant en personne, n’a pas contesté l’existence, ni le montant de la dette locative. Il a précisé que Madame [G] [N] venait de reprendre le travail à temps partiel et n’avait, de ce fait, pas pu se présenter à l’audience. Il a indiqué avoir traversé une période difficile sur le plan familial. Il a déclaré qu’il devait aider financièrement ses fils et qu’il avait également des pensions alimentaires à régler. Il a expliqué avoir proposé un plan d’apurement que le bailleur a refusé. Il a indiqué être en capacité de verser 150 € par mois en plus du loyer courant afin d’apurer la dette locative.

La décision, réputée contradictoire, a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

Par note en délibéré du 1er avril 2025, la SA [Adresse 8] a transmis un décompte actualisé au 31 mars 2025, la dette qui s’élève désormais à la somme de 3.890,17 €, a augmenté en l’absence de reprise des paiements.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité

L’action de la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été notifiée au préfet de [Localité 9]-Atlantique six semaines au moins avant la date de l’audience, soit le 10 janvier 2025, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de la SA [Adresse 8], bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 10 octobre 2024 et les citations délivrées le 8 janvier 2025, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.824-4 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Les locataires n’ont pas, dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement. Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

Toutefois, en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate en l’absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l’audience visant à constater la résiliation du bail.

En l’espèce, les locataires ont actualisé leur situation sociale et financière. Le plan d’apurement qu’ils proposent est cohérent au regard de la situation. Toutefois, il ressort des éléments versés aux débats, qu’aucun règlement n’a été effectué depuis le mois de décembre 2024. Or, il n’est pas possible d’accorder des délais de paiements en l’absence de reprise des règlements.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur et que le bail est résilié depuis le 17 juin 2024.

Dès lors, la procédure d’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation solidairement due par Madame [G] [N] et Monsieur [D] [R] jusqu’à leur sortie effective des lieux, caractérisée par la restitution des clefs au bailleur ou leur expulsion, sera fixée au montant du loyer, soit la somme de 547,13 € (489,60 € pour le logement et 57,53 € pour le garage), augmentée des charges qu’ils auraient payé en cas de non-résolution du bail.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les sommes dues

La dette n’étant pas contestée et le décompte fourni n’appelant aucune critique, Madame [G] [N] et Monsieur [D] [R] seront solidairement condamnés à payer à la SA CISN RESIDENCES LOCATIVES la somme de 3.555,59 €, arrêtée au 31 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum les locataires au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 7 octobre 2024.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 6 mai 2020 entre la SA [Adresse 8], Madame [G] [N] et Monsieur [D] [R] au 19 novembre 2024 et DIT que Madame [G] [N] et Monsieur [D] [R] devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés au [Adresse 5], à [Localité 10], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Madame [G] [N] et de Monsieur [D] [R] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement Madame [G] [N] et Monsieur [D] [R] à payer à la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES la somme de 3.555,59 €, au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 31 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Madame [G] [N] et Monsieur [D] [R] à payer à la SA [Adresse 8] une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer, soit la somme de 547,13 € (489,60 € pour le logement et 57,53 € pour le garage), augmenté des charges que les locataires auraient payé en cas de non-résolution du bail, à compter du mois du 1er avril 2025 et ce jusqu’à leur départ effectif des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation, la commission départementale de conciliation des baux d’habitation, Direction départementale de l’emploi, du travail et des solidarités (DDETS) – [Adresse 1], peut être saisie sans condition de délai lorsque le demandeur, de bonne foi, est dépourvu de logement ou menacé d’expulsion sans relogement, afin d’étudier les possibilités de relogement ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DEBOUTE la SA [Adresse 8] de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE in solidum Madame [G] [N] et Monsieur [D] [R] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 7 octobre 2024.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 14 MAI 2025

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

S. MEYER DE LA PROTECTION

E. HAMON