TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [G] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jean-julien BAUMGARTNER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/06863 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5NMS

N° MINUTE : 7

JUGEMENT

rendu le 29 janvier 2025

DEMANDEUR

Monsieur [W] [I], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jean-julien BAUMGARTNER, avocat au barreau de PARIS,

Toque : B0429

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [Y], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 novembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 29 janvier 2025 par Fairouz HAMMAOUI, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation

Décision du 29 janvier 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/06863 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5NMS

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 8 février 2020, M. [W] [I] a consenti un bail d’habitation à M. [G] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 630 euros et d’une provision pour charges de 60 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 février 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 12 445 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [G] [Y] le 7 février 2024.

Par assignation du 8 juillet 2024, M. [W] [I] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion immédiate de M. [G] [Y], sous astreinte de 150 euros par jour de retard, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  15 040 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 avril 2024,

—  2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 8 novembre 2024, M. [W] [I], représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et dépose un dossier de plaidoirie dans lequel il précise que la dette locative, actualisée au 1er juillet 2024, terme de juillet 2024 inclus, s’élève désormais à 17 110 euros. Il considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [G] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

M. [W] [I] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [W] [I] a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [G] [Y].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [W] [I] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 6 février 2024 et que la somme de 12 445 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail en date du 8 février 2020, prévoyant un délai de deux mois, doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur.

Il convient donc de substituer le délai de deux mois au délai de six semaines visé au commandement de payer.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 avril 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [W] [I] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Par ailleurs, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [G] [Y] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [W] [I] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er juillet 2024, M. [G] [Y] lui devait la somme de 17 110 euros.

M. [G] [Y] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 690 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [W] [I] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [G] [Y], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 600 euros à la demande de M. [W] [I] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 8 février 2020 entre M. [W] [I], d’une part, et M. [G] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 7 avril 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [G] [Y], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [G] [Y] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT n’y avoir lieu d’autoriser une expulsion immédiate et sous astreinte,

CONDAMNE M. [G] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 690 euros (six cent quatre-vingt-dix euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 7 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [G] [Y] à payer à M. [W] [I] la somme de 17 110 euros (dix-sept mille cent dix euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juillet 2024, terme de juillet 2024 inclus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [G] [Y] à payer à M. [W] [I] la somme de 600 euros (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [G] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 février 2024 et celui de l’assignation du 8 juillet 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge

Décision du 29 janvier 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/06863 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5NMS

Fait et jugé à [Localité 4] le 29 janvier 2025

le greffier le Président