RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIEGNE

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 19 MARS 2026

N° Minute : 034 /2026

Chambre 1 Section 6

N° RG 26/00005 – N° Portalis DBZV-W-B7J-CSLJ

Entre: DEMANDEUR

Madame [X] [K] [R] [M]

née le 30 Juin 1958 à [Localité 1] ([Localité 2])

[Adresse 1]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Géraldine MELIN de la SCP GOSSARD BOLLIET MELIN, substituée à l’audience par Maître Julie DOISY, avocats au barreau de COMPIEGNE

Et : DÉFENDEUR

S.A.S. ZONGO 60 Exerçant sous le nom commercial LA DILIGENCE

immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 952 543 759

[Adresse 2]

[Localité 5]

Non constituée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur Clément CLOCHET

Greffier : Madame Angélique LALOYER

Expédition le :

à Me [Localité 6] + Service des expertises

Grosse le :

à Me [Localité 6]

DÉBATS :

À l’audience du 12 Février 2026, tenue publiquement, Monsieur CLOCHET, Président, a entendu les conseils des parties ;

Avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 19 mars 2026 ;

ORDONNANCE :

Mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 04 mai 2023, [X] [M] a donné à bail commercial à la SAS ZONGO 60 un local situé [Adresse 3] pour une durée de neuf années à compter du 09 mai 2023 et moyennant un loyer annuel de 18.840 euros hors charges et hors taxes.

Par acte de commissaire de justice en date 28 février 2025, [X] [M] a fait délivrer à la SAS ZONGO 60 un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée dans le bail pour la somme en principal de 7.357,83 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés au 11 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 décembre 2025, [X] [M] a fait assigner la SAS ZONGO 60 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Compiègne aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial du 04 mai 2023 ;

— ordonner l’expulsion de la SAS ZONGO 60, ainsi que de tous occupants de son chef et avec l’assistance de la force publique si besoin ;

— condamner la SAS ZONGO 60 à payer la somme de 7.357,83 euros au titre des loyers impayés, arrêtés au 11 février 2025, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer du 28 février 2025 ;

— condamner la SAS ZONGO 60 à payer la somme de 1.551,08 euros au titre des 28 jours de loyer du mois de janvier 2025 impayé avec intérêts légaux à compter de l’assignation ;

— condamner la SAS ZONGO 60 à payer une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 29 mars 2025 égale au montant du loyer et des charges, et ce, jusqu’à la libération parfaite des lieux, avec intérêts légaux à compter de l’assignation ;

— ordonner la séquestration des meubles et objets immobiliers garnissant les lieux loués sur place et dans tel garde-meuble meubles du choix de commissaire de justice en garantie de toute somme due et aux frais ;

— ordonner que 1e dépôt de garantie restera acquis au profit de la bailleresse et s’imputera, en priorité et par compensation par application dc 1'article 1289 du Code Civil, sur les sommes restantes dues, à due concurrence des sommes dues par les locataires,

— condamner la SAS ZONGO 60 à verser à [X] [M], une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SAS ZONGO 60 en tous les dépens de la présente instance, en compris le coût du commandement de payer du 28 février 2025, ainsi que celui des notifications à créanciers inscrits.

A l’audience en date du 12 février 2026, [X] [M] a maintenu ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance.

A l’audience, la SAS ZONGO 60 n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré.

SUR CE,

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la demande principale :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion, de même que la régularité du commandement de payer du 28 février 2025 visant la clause résolutoire. Il est justifié, par le décompte établi à la date du 24 juin 2025, que le preneur ne s’est pas acquitté des sommes dues dans le mois de sa délivrance.

C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise un mois après la signification du commandement de payer.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

— Sur la demande de provision :

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation mensuelle sera fixée provisionnellement au loyer contractuellement prévu jusqu’à la libération des lieux.

S’agissant de la provision sollicitée au titre des loyers impayés, il est régulièrement produit le décompte des sommes dues au 11 février 2025 ; la partie défenderesse est non comparante et n’apporte donc aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Le décompte fait apparaître la somme de 7.357,83 euros au titre des loyers échus, charges et taxes à la date du commandement de payer.

Il sera en conséquence fait droit à la demande de provision à hauteur de la somme 7.357,83 euros dont le montant n’est pas sérieusement contestable au 11 février 2025.

S’agissant de la demande de 1.551,08 euros correspondant aux 28 jours de loyer, il y a dans le dispositif de l’assignation une erreur, les motifs de celle-ci renvoyant à la somme due au titre des loyers impayés pour mars 2025. Cette somme n’étant pas contestée, et correspondant aux loyers dû dans le mois du commandement de payer, elle n’apparaît pas plus sérieusement contestable, et il y sera également fait droit.

Enfin, les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. La clause du bail qui prévoit que le bailleur conservera le montant du dépôt de garantie en cas de résiliation pour une cause quelconque imputable au preneur à titre de dommages et intérêts s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

— Sur les demandes accessoires :

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner SAS ZONGO 60, qui succombe, aux dépens de l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser aux demandeurs la charge des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner SAS ZONGO 60 à lui payer la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par remise au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire prévues par le contrat de bail en date du 04 mai 2023 au bénéfice de la SAS ZONGO 60 à la date du 28 mars 2025 à 24h ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux par la SAS ZONGO 60 dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef du local loué [Adresse 3], avec l’assistance de la force publique si besoin ;

Condamnons à titre provisionnel la SAS ZONGO 60 à payer la somme de 7.357,83 euros au titre de l’arriéré de loyers, des charges et autres, arrêtés au 11 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de cette date ;

Condamnons à titre provisionnel la SAS ZONGO 60 à payer la somme de 1.551,08 euros au titre de l’arriéré de loyers, des charges et autres, dus pour le mois suivant le commandement de payer, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Fixons, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 29 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des taxes et charges afférentes, que la SAS ZONGO 60 aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Condamnons à titre provisionnel la SAS ZONGO 60 à payer ladite indemnité d’occupation mensuelle ;

Condamnons la SAS ZONGO 60 à payer la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SAS ZONGO 60 aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 28 février 2025, ainsi que celui des notifications à créanciers inscrits ;

Rejetons toutes les autres demandes plus amples et contraires ;

En foi de quoi ont signé Monsieur CLOCHET, Président, et Madame LALOYER, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT