MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 17 Décembre 2024

DOSSIER N° : N° RG 24/01292 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VFQE

CODE NAC : 72I – 0A

AFFAIRE : LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 10 RUE GASTON MONMOUSSEAU – 94200 IVRY SUR SEINE C/ [H] [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Maëva MARTOL, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 10 RUE GASTON MONMOUSSEAU – 94200 IVRY SUR SEINE

Représenté par son Syndic, le Cabinet FONCIA PARIS RIVE GAUCHE, SAS

Immatriculée au RCS de PARIS

dont le siège social est 200-216, Rue Raymond Losserand – 75014 PARIS

représenté par Maître Jean-Baptiste MESNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : P0586

DEFENDEUR

Monsieur [H] [T]

Né le 03 Avril 1981 à PHNOM PENH (CAMBODGE)

demeurant 10, Rue Gaston Monmousseau – 94200 IVRY SUR SEINE

Non représenté

*******

Débats tenus à l’audience du : 07 Novembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 17 Décembre 2024

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 10 RUE GASTON MONMOUSSEAU 94200 IVRY SUR SEINE a fait assigner Monsieur [H] [T], copropriétaire des lots 73, 161, et 362 dans ledit immeuble, devant le Président du tribunal judiciaire de Créteil statuant selon la procédure accélérée au fond afin de le condamner au paiement de :

– 13 707,28 € au titre des charges de copropriété impayés arrêtés au 3 septembre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;

– 762,31 € au titre des provisions sur charges devenues exigibles ;

– 1085,00 € au titre des frais de poursuite ;

– 5000,00 € à titre de dommages et intérêts ;

– 2500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 7 novembre 2024 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 10 RUE GASTON MONMOUSSEAU 94200 IVRY SUR SEINE a maintenu ses demandes.

Monsieur [H] [T], régulièrement assigné par acte déposé à l’étude, n’a pas constitué avocat.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la partie représentée a été avisée que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 17 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer, d’une part, aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, d’autre part, aux charges relatives à l’entretien des parties communes.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements courants de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’article 19-2 dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité de la provision prévue à l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, ainsi que les autres provisions prévues par ces articles et non encore échues ou restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2.

Au cas présent, il est versé aux débats une lettre recommandée avec accusé de réception du 10 juillet 2024 mettant en demeure Monsieur [H] [T] de régler la somme de 13 523,28 € au titre des charges de copropriétés dues par Monsieur [H] [T] au 21 juin 2024, suivant décompte annexé à cette mise en demeure arrêté au 21 juin 2024.

Cette mise en demeure précise qu’à défaut de règlement dans le délai de 30 jours, les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourront être mise en oeuvre rendant exigibles les provisions à échoir évaluées à la somme de 762,27 euros.

Cette mise en demeure est restée infructueuse et le demandeur produit les pièces justifiant le bien fondé de sa créance, à savoir :

– un relevé de propriété,

– le contrat de syndic,

– les procès-verbaux des assemblées générales des 20 janvier 2021, 7 avril 2022 et 11 mai 2023 ayant approuvé le budget de l’exercice 1er octobre 2019 au 30 septembre 2022 et le budget prévisionnel de l’exercice 1 er octobre 2023 au 30 septembre 2024 ainsi que les fonds travaux,

– les appels de fonds sur la période du 1er avril 2021 au 30 septembre 2024,

– l’historique du compte de copropriétaire arrêté au 3 septembre 2024,

Il convient de condamner solidairement Monsieur [H] [T] au paiement de la somme de 12 694,76 € au titre des charges de copropriétés dues par Monsieur [H] [T] au 3 septembre 2024 avec intérêts au taux légal courant à compter du 10 juillet 2024.

En effet ont été déduite du décompte, d’une part les frais de recouvrement qui font déjà l’objet d’une demande autonome ou auraient dû en faire l’objet au fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et d’autre part les frais d’achat de télécommande dont l’appel n’est pas produit aus débats.

En outre le syndicat des copropriétaires est fondé à réclamer le paiement de la somme de 762,31 € au titre des provisions sur charges et cotisations au fonds travaux devenues exigibles sur la base du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale du 11 mai 2023 pour la période du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le demandeur produit au débat un jugement du 3 mai 2021 rendu par le tribunal judiciaire de Créteil, lequel condamne Monsieur [H] [T] pour non paiement des charges de copropriété.

Ainsi, il établit l’existence d’un préjudice distinct de celui représentant du retard dans les paiements et montre l’existence d’une mauvaise foi du défendeur justifiant l’allocation de dommages-intérêts distincts.

Dès lors, Monsieur [H] [T] sera condamné à payer la sommes de 1000,00 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 10 RUE GASTON MONMOUSSEAU 94200 IVRY SUR SEINE à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande relative aux frais

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 10 RUE GASTON MONMOUSSEAU 94200 IVRY SUR SEINE fait état des frais suivants :

– 40,00 euros pour mise en demeure,

– 550,00 euros pour constitution du dossier pour l’avocat,

– 495,00 euros pour le suivi du dossier pour l’avocat.

Concernant les frais exposés par le syndicat des copropriétaires et dont il réclame le paiement, il résulte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, commandement, et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, seront imputables au seul copropriétaire concerné.

Si les frais de mise en demeure, à hauteur de 40,00 euros, ne sont pas contestables, en revanche, la constitution du dossier pour l’avocat et de suivi ne se justifient qu’en cas de diligences exceptionnelles.

La diligence exceptionnelle s’entend d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir.

La constitution et le suivi du dossier, comportant certes les appels de fonds et les procès-verbaux d’assemblées générales sur une période de 3 années, ne sauraient être qualifiées de diligences exceptionnelles.

Les frais d’avocat sont par ailleurs inclus dans l’indemnité versée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi, par application des dispositions susvisées et de celles de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 10 RUE GASTON MONMOUSSEAU 94200 IVRY SUR SEINE est fondé à réclamer le paiement des frais nécessaires pour recouvrer les sommes dues à hauteur de la somme de 40,00 euros.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Monsieur [H] [T], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’équité commande d’allouer au syndicat des copropriétaires 10 RUE GASTON MONMOUSSEAU 94200 IVRY SUR SEINE la somme de 1 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire susceptible d’appel assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

CONDAMNE Monsieur [H] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 10 RUE GASTON MONMOUSSEAU 94200 IVRY SUR SEINE la somme de 12 694,76 €, avec intérêts au taux légal courant à compter du 10 juillet 2024, au titre des provisions et des cotisations du fonds travaux dues au 3 septembre 2024,

CONDAMNE Monsieur [H] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 10 RUE GASTON MONMOUSSEAU 94200 IVRY SUR SEINE la somme de 762,31 € au titre des provisions sur charges et cotisations au fonds travaux devenues exigibles sur la base du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale du 11 mai 2023 pour la période du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024,

CONDAMNE Monsieur [H] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 10 RUE GASTON MONMOUSSEAU 94200 IVRY SUR SEINE la somme de 1000,00 € à titre des dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [H] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 10 RUE GASTON MONMOUSSEAU 94200 IVRY SUR SEINE la somme de 40,00 € au titre des frais,

CONDAMNE Monsieur [H] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 10 RUE GASTON MONMOUSSEAU 94200 IVRY SUR SEINE la somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 17 décembre 2024.

LA GREFFIÈRE , LE PRÉSIDENT,