Du 19 juin 2025

5AA

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 25/00450 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2D3K

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[L] [U] épouse [X], [N] [X]

— copie exécutoire délivrée à

M^e GAUTHIER

Le 19/06/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 19 juin 2025

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Magistrate

GREFFIER : Madame Nora YOUSFI,

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par Maître Catherine GAUTHIER, membre de la SCP SELARL LEVY ROCHE SARDA, au barreau de LYOn substitué par M^e Olivier KREBS, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEURS :

Madame [L] [U] épouse [X]

née le 18 Juin 1992 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparante – non représentée

Monsieur [N] [X]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparant – non représenté

DÉBATS :

Audience publique en date du 15 avril 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Réputé contradictoire, en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Suivant acte sous seing privé signés les 10, 21 et 28 avril 2022, Madame [R] [I], représentée par son mandataire, [Localité 7] EVOLUTION IMMOBILIER, a donné à bail à Monsieur [N] [X] et à Madame [L] [U] épouse [X], un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour une durée de 3 ans à compter du 2 mai 2022, moyennant un loyer mensuel révisable de 984,13 €.

Par contrat de cautionnement visale n°A10137581222 en date du 28 avril 2022, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de toutes les sommes pouvant être dues par les époux [X] au titre d’un impayé de loyer.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [R] [I] a saisi la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en sa qualité de caution afin que les loyers dus par Monsieur et Madame [X] soient payés. Deux quittances subrogatives en date des 20 avril 2024 et 5 décembre 2024 ont été établis pour un montant total de 7.407,52 € correspondant aux loyers impayés des mois de janvier à juin 2024 et des mois de novembre et décembre 2024.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier aux époux [X] un commandement de payer les loyers/charges visant la clause résolutoire, le 16 mai 2024.

Puis, par acte de commissaire de justice délivré les 20 et 25 janvier 2025, elle a fait assigner Monsieur [N] [X] et Madame [L] [U] épouse [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège aux fins de voir sur le fondement des articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du code civil, 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— dire et juger son action recevable et bien fondée,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Monsieur [N] [X] et de Madame [L] [U] épouse [X],

— en conséquence : ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [X] et à Madame [L] [U] épouse [X] et de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique,

— en toute hypothèse :

— condamner solidairement Monsieur [N] [X] et de Madame [L] [U] épouse [X] à lui payer la somme de 5.907,52 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 mai 2024 sur la somme de 3.190,80 € et pour le surplus à compter de l’assignation,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges,

— condamner solidairement Monsieur [N] [X] et Madame [L] [U] épouse [X] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner solidairement Monsieur [N] [X] et Madame [L] [U] épouse [X] à lui payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum Monsieur [N] [X] et Madame [L] [U] épouse [X] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé à l’acte de saisine.

La procédure a été enrôlée sous les n° 25/450 et 25/774.

Les affaires ont été appelées à l’audience du 15 avril 2025, au cours de laquelle la jonction des deux dossiers a été ordonnée, la procédure se poursuivant sous le n° 25/450.

A cette audience, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance.

En défense, Monsieur [N] [X] n’a ni comparu ni été représenté, bien que cité en l’étude.

Madame [L] [U] épouse [X] n’a ni comparu ni été représentée, quoique citée en l’étude.

Le diagnostic social et financier a été porté à la connaissance des parties comparantes à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

Conformément à l’article 474 du code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile «si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondé».

I – SUR LA RESILIATION :

— Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES :

En application des dispositions de l’article 1346 du code civil «la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit perser la charge définitive de tout ou partie de la dette».

Il ressort des dispositions de l’article 1346-1 du même code que «la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce-personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tout paiement».

Il est de principe que le paiement avec subrogation s’il a pour effet d’éteindre la créance à l’égard du créancier, la laisse subsister au profit du subrogé, qui dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

Il ressort des pièces versées aux débats que [Localité 7] EVOLUTION IMMOBILIER a saisi, en tant que mandataire de Madame [R] [I], la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en sa qualité de caution afin de payer l’arriéré locatif dont sont redevables ses locataires, les époux [X]. Il a, par deux quittances subrogatives des 20 avril 2024 et 5 décembre 2024, subrogé la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans les droits et actions de son mandant contre les preneurs défaillants.

Aussi, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du créancier, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est fondée à solliciter la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire afin d’éviter que de nouveaux loyers impayés viennent à échéance et une augmentation de la dette cautionnée.

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la GIRONDE par voie électronique le 21 janvier 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (la CCAPEX), également par la voie électronique, le 17 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable en l’espèce, prévoit que «I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux».

Le bail signé par les parties contient en son article VII, la clause résolutoire suivante : «le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justic, si bon semble au bailleur : deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie prévu au contrat».

Suivant acte de commissaire de justice délivré le 16 mai 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3.190,80 € au titre des loyers et des charges impayés des mois de janvier à avril 2024.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il est, donc, régulier.

Les pièces versées aux débats, plus particulièrement la quittance subrogative du 5 décembre 2024, montrent que ces loyers impayés ont été réglés par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre de son engagement de caution. Le décompte locatif produit ne permet pas d’établir que Monsieur et Madame [X] ont désintéressé les causes de ce commandement dans le délai légal de 2 mois qui leur était imparti par la clause contractuelle et l’acte de commissaire de justice qui leur a été délivré le 16 mai 2024. Au surplus, il apparaît que la dette locative a augmenté puisqu’une quittance subrogative a, depuis, été établie correspondant au paiement des loyers impayés des mois de mai à juin 2024 et de novembre à décembre 2024.

Il y a lieu, en conséquence, de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 juillet 2024 conformément au délai convenu par les parties dans le contrat de bail.

L’expulsion des époux [X] et de tout occupant de leur chef sera, dès lors, autorisée à défaut de libération volontaire des lieux.

Il y a lieu de fixer à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et des charges que Monsieur et Madame [X] auraient payés en cas de non résiliation du bail. Ces derniers seront condamnés à payer les indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative et ce, jusqu’à libération effective des lieux.

Le contrat de bail prévoyant une clause de solidarité entre les copreneurs, les époux [X] seront condamnés solidairement au paiement de ces indemnités d’occupation.

II – SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte et la créance subrogative du 5 décembre 2024 montrant que les époux [X] demeurent lui devoir la somme de 5.907,52 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 11 décembre 2024, après déduction du versement d’une somme de 1.500 €.

Monsieur et Madame [X] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Ils seront donc condamnés au paiement de cette somme de 5.907,52 €, laquelle portera intérêts au taux légal sur la somme de 3.190,80 € à compter du 16 mai 2024, date de la délivrance du commandement de payer conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil et à compter du 25 janvier 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

L’article VII «Solidarité – Indivisibilité» du contrat de bail prévoit qu'«il est expressément stipulé que les copreneurs et toutes personnes pouvant se prévaloir des dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 seront tenus solidairement et indivisiblement de l’exécution des obligations du présent contrat».

Aussi, les époux [X] seront condamnés solidairement au paiement de ces sommes.

III – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Il convient de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Monsieur et Madame [X], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, les époux [X] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La Vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe :

CONSTATE la résiliation du bail à la date du 17 juillet 2024, conformément à la clause de résiliation de plein droit ;

CONDAMNE Monsieur [N] [X] et Madame [L] [U] épouse [X] à quitter les lieux loués situés [Adresse 5] ;

AUTORISE, à défaut pour Monsieur [N] [X] et Madame [L] [U] épouse [X] de libérer volontairement les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion et à celle de tout occupant de leur chef avec si nécessaire, l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.41-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (1.054,18 € par mois à la date de l’audience), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L. 433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [X] et Madame [L] [U] épouse [X] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5.907,52 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus à la date du 11 décembre 2024 avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.190,80 € à compter du 16 mai 2024, date de la délivrance du commandement de payer, et à compter du 25 janvier 2025, date de l’assignation, pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [X] et Madame [L] [U] épouse [X] au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 12 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [X] et Madame [L] [U] épouse [X] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [X] et Madame [L] [U] épouse [X] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [X] et Madame [L] [U] épouse [X] aux dépens comprenant, notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

Le greffier La vice-présidente chargée

des contentieux de la protection