RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00552 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OYM2

MINUTE N° :

S.A. IMMOBILIERE 3 F venant aux droits de la S.A ERIGERE

c/

[W] [R]

Copie certifiée conforme

le :

à :

Madame [W] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Emilie VAN HEULE

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE GONESSE

[Adresse 1]

[Localité 2]

— -------------------

Au greffe du Tribunal de proximité de Gonesse, le 25 MARS 2026 ;

Sous la Présidence de Sabrina ANELLI, Juge des contentieux de la protection, Juge du Tribunal Judiciaire de Pontoise chargée du service du Tribunal de Proximité de Gonesse, assistée de Nicoleta JORNEA, greffière placée ;

Après débats à l’audience publique du 19 Janvier 2026, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE

S.A. IMMOBILIERE 3 F venant aux droits de la S.A. ERIGERE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Cédric BUFFO substituant Maître Emilie VAN HEULE de la SCP EVODROIT, avocats au barreau de VAL D’OISE,

DEMANDEUR

ET

Madame [W] [R]

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparante en personne

DÉFENDEUR

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé électroniquement le 21 septembre 2024, la S.A. d’HLM ERIGERE a consenti le bail à Madame [W] [R] d’un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 5].

Suite à des échéances impayées, la S.A. d’HLM ERIGERE a fait délivrer le 30 janvier 2025 à Madame [W] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 2.487,49 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de décembre 2024 inclus.

Par exploit de commissaire de justice du 12 juin 2025, la S.A. d’HLM ERIGERE a fait assigner Madame [W] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

la constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location pour défaut de paiement des loyers et, à titre subsidiaire, sur le fondement de la résiliation du bail ;son expulsion sans délai, à défaut de départ volontaire ainsi que tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;sa condamnation au paiement de la somme de 5.015,70 euros en principal, correspondant à la dette locative, terme de mars 2025 inclus avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.487,49 à compter du commandement de payer du 30 janvier 2025 et à compter de l’assignation pour le surplus ; sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges jusqu’à la complète libération des lieux ;sa condamnation au paiement de la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens de l’instance et ses suites.

A l’audience du 19 janvier 2026, la S.A. D’HLM ERIGERE, représentée par son conseil, réitère ses demandes formulées dans l’acte introductif, actualise le montant de la dette locative à la somme de 9.353,07, terme de décembre 2025 inclus, souligne l’absence de reprise du paiement du loyer courant et indique s’opposer à l’octroi de délais de paiement. Enfin, elle fait état de la fusion par absorption de la S.A. d’HLM ERIGERE par la S.A. d’HLM IMMOBILIERE 3 F et communique les justificatifs.

Madame [W] [R], comparante en personne, reconnaît le montant de la dette locative et indique avoir effectué un virement de 3.000,00 euros le 12 décembre 2025. Elle précise qu’à partir de février 2026 le montant mensuel net de ses revenus sera de 2.200,00 euros et qu’elle a un enfant à charge. Enfin, elle sollicite de délais de paiement en proposant le versement mensuel de la somme de 260,00 euros mensuel en sus du loyer et des charges.

La décision a été mise en délibéré à la date du 25 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le jugement sera contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

1. Sur la recevabilité

La S.A. d’HLM IMMOBILIERE 3 F venant aux droits de la S.A. d’HLM ERIGERE a notifié l’assignation à la Préfecture du Val d’Oise le 13 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la demanderesse justifie avoir signalé la situation à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) en date 5 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le demande de résiliation du bail est donc recevable.

2. Sur la résiliation du bail et l’expulsion

En application des dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail du 21 septembre 2024 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et six semaines après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Or, au vu du décompte produit, Madame [W] [R] n’a pas réglé la dette locative réclamée à hauteur de 2.487,49 euros en principal dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer signifié à le 30 janvier 2025.

Il y a lieu dès lors de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 mars 2025.

3. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la S.A. d’HLM IMMOBILIERE 3 F venant aux droits de la S.A. d’HLM ERIGERE produit un décompte actualisé au 15 janvier 2026 laissant apparaître que les locataires restent devoir la somme de 9.026,53 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme de décembre 2025 inclus et déduction faite des frais poursuite qui sont inclus dans les dépens.

Madame [W] [R], comparante, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette locative.

Par conséquent, Madame [W] [R], sera condamnée au paiement de la somme de 9.026,53 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme de décembre 2025 inclus avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.487,49 à compter du commandement de payer du 30 janvier 2025 et à compter de la présente décision pour le surplus.

4. Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, sur demande des parties, d’accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative et à condition qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

La locataire a repris le paiement du loyer courant et, compte tenu de la proposition de paiement, des délais de paiement seront accordés à la locataire et le bénéfice de la clause résolutoire sera suspendu, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Il convient de préciser que les délais de paiement suspendent les effets de la clause résolutoire.

Cependant, en cas de non-respect d’une seule échéance à son terme, la résiliation du bail sera acquise. Ainsi, dans ce cas, il conviendra d’ordonner l’expulsion de Madame [W] [R] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Madame [W] [R] sera occupante sans droit ni titre, causant ainsi un préjudice à la S.A. d’HLM IMMOBILIERE 3 F venant aux droits de la S.A. d’HLM ERIGERE, qui ne pourra disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et de condamner Madame [W] [R] au paiement de cette somme.

5. Sur les demandes accessoires

[W] [R] qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

7L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, eu égard à la situation économique respective des parties ; dès lors, la S.A. d’HLM IMMOBILIERE 3 F venant aux droits de la S.A. d’HLM ERIGERE sera déboutée de sa demande de ce chef.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe de la juridiction ;

CONSTATE l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée dans les contrats de bail du 8 août 2019 liant les parties à compter du 14 mars 2025 ;

CONDAMNE Madame [W] [R] à payer à la S.A. d’HLM IMMOBILIERE 3 F venant aux droits de la S.A. d’HLM ERIGERE la somme de 9.026,53 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme de décembre 2025 inclus avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.487,49 à compter du 30 janvier 2025 et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Madame [W] [R] à s’acquitter de cette somme en 34 mensualités de 260,00 euros et une 35ème mensualité qui soldera la dette, en sus du loyer et des charges courants, avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois qui suit la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la S.A. d’HLM IMMOBILIERE 3 F venant aux droits de la S.A. d’HLM ERIGERE sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

SUSPEND pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si Madame [W] [R] se libèrent des sommes dues dans le délai précité ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance :

la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra ses effets ;ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [W] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;FIXE le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dues en cas de non résiliation du bail ;CONDAMNE Madame [W] [R] à payer à la S.A. d’HLM IMMOBILIERE 3 F venant aux droits de la S.A. d’HLM ERIGERE l’indemnité mensuelle d’occupation, jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DÉBOUTE la S.A. d’HLM IMMOBILIERE 3 F venant aux droits de la S.A. d’HLM ERIGERE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [W] [R] aux dépens ;

DÉBOUTE les parties de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière placée La Présidente