MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 13 Février 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01256 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VJVI

CODE NAC : 72I – 0A

AFFAIRE : S.D.C. RESIDENCE VILLA TASSIGNY -15-17 MAIL ALBERT JACQUARD – 94600 CHOISY LE ROI C/ [U] [T] [K] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

LE PRESIDENT : Madame Élise POURON, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

S.D.C. RESIDENCE VILLA TASSIGNY -15-17 MAIL ALBERT JACQUARD – 94600 CHOISY LE ROI, agissant poursuites et diligences de son syndic coopératif en exercice, Monsieur [F] [B], né le 23 novembre 1987 à choisy le ROI (94), demeurant Résidence VILLA TASSIGNY – 17 mail Albert Jacquard – 94600 CHOISY LE ROI

représenté par M^e Matthieu GUÉRIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B725

DEFENDEUR

Monsieur [U] [T] [K] [J], demeurant Résidence Villa Tassigny – 17 Mail Albert Jacquard – 94600 CHOISY-LE-ROI

comparant en personne

Débats tenus à l’audience du : 16 Janvier 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 13 Février 2025

Jugement rendu par mise à disposition au greffe le 13 Février 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 25 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence « Villa Tassigny » sise 15-17 mail Albert Jacquard 94600 Choisy le Roi a fait assigner Monsieur [U] [K] [J] devant le Président du tribunal judiciaire de Créteil statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de :

— le condamner à lui payer la somme de 7.950,97 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2024, date de la dernière mise en demeure adressée au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 restée infructueuse,

— le condamner à lui payer la somme de 1.000 euros en réparation de son entier préjudice,

— le condamner à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— le condamner à payer l’intégralité des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’audience du 14 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence « Villa Tassigny » sise 15-17 mail Albert Jacquard 94600 Choisy le Roi, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Par courrier reçu au greffe le 18 novembre 2024, Monsieur [U] [K] [J] a sollicité la réouverture des débats.

Par ordonnance du 2 décembre 2024, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 16 janvier 2025 à 14H30 (Salle H), aux fins de permettre la comparution de Monsieur [U] [K] [J] à l’audience.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 16 janvier 2025 à laquelle les parties ont comparu.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence « Villa Tassigny » sise 15-17 mail Albert Jacquard 94600 Choisy le Roi a sollicité le bénéfice de son assignation et a actualisé le montant de la dette de charges de copropriété à la somme de 8.036,09 euros au 1er janvier 2025.

Monsieur [U] [K] [J], comparant en personne, a mentionné avoir rencontré des difficultés dans le règlement de ses charges de copropriété, ayant été hospitalisé à plusieurs reprises du fait d’une grave infection. Il a souligné que le report à nouveau au 1er juillet 2022, ainsi que la régularisation des charges 2021-2022 de mai 2023 n’étaient pas justifiés. Il a indiqué que les compteurs d’eau étaient défectueux.

Le juge des référés a mis dans les débats la régularité de la mise en demeure du 9 janvier 2024 émise au visa de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer, d’une part, aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, d’autre part, aux charges relatives à l’entretien des parties communes.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements courants de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’article 19-2 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2.

Selon l’avis de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 12 décembre 2024 (n°15013), la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte.

Au cas présent, il est versé aux débats une lettre recommandée avec accusé de réception (antérieure d’un mois à la délivrance de l’assignation) du 9 janvier 2024 mettant en demeure Monsieur [U] [K] [J] de régler la somme de 4.798,61 € au titre des charges de copropriétés dues par Monsieur [U] [K] [J] au 28 décembre 2023.

Cette mise en demeure mentionne uniquement « à toutes fins utiles, j’attire votre attention sur le fait que les trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 disposent […] », sans plus de précision.

Cette mise en demeure ne précise donc pas clairement qu’à défaut de règlement dans le délai de 30 jours, les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourront être mise en oeuvre rendant exigibles les provisions à échoir.

Elle ne permet donc pas au copropriétaire débiteur de comprendre qu’en cas de paiement d’une seule provision, il pourra être poursuivi sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pour le paiement de l’intégralité de son arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours.

Elle n’indique pas non plus avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget.

La demande ne peut donc être accueillie devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.

En conséquence, il y a lieu de déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence « Villa Tassigny » sise 15-17 mail Albert Jacquard 94600 Choisy le Roi fondées sur les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 irrecevables.

Sur les autres demandes

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile et de laisser les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence « Villa Tassigny » sise 15-17 mail Albert Jacquard 94600 Choisy le Roi.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond, par décision contradictoire susceptible d’appel assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

DECLARE les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence « Villa Tassigny » sise 15-17 mail Albert Jacquard 94600 Choisy le Roi irrecevables,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence « Villa Tassigny » sise 15-17 mail Albert Jacquard 94600 Choisy le Roi de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence « Villa Tassigny » sise 15-17 mail Albert Jacquard 94600 Choisy le Roi aux entiers dépens,

RAPPELLE que le jugement a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 13 février 2025

LE GREFFIER, LE PRESIDENT