Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/01922 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IXMZ

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 02 Avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Mélody MANET, Juge en charge du contentieux de la protection, assistée de Sophie SIMEONE, greffier

DEBATS : à l’audience publique du 02 Février 2026

ENTRE :

E.P.I.C. DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Mme [J], munie d’un pouvoir

ET :

Madame [V] [I]

née le 14 Juillet 1974 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 2]

comparante

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 02 Avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 22 octobre 2004 prenant effet à compter du 25 octobre 2004, l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT a donné à bail à Madame [V] [I] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Localité 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 235,72 euros, hors charges.

Par courrier simple du 28 mars 2024, l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

L’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT a fait délivrer à personne le 30 avril 2024 à Madame [V] [I] un commandement de payer des loyers échus pour un arriéré de 2548,79 euros, échéance de mars 2024 inclus.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 27 mars 2025, l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT a attrait Madame [V] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

constater la résiliation du contrat de bail de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, et notamment avec l’aide de la force publique si besoin est,la condamner au paiement de la somme de 2340,65 euros au titre de l’arriéré locatif, outre les loyers échus entre la date d’assignation et la date d’audience,la condamner au paiement de la somme de 100 euros à titre de dommages-intérêts,la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer, des révisions légales et charges, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la reprise des lieux,la condamner au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 1] par voie électronique avec accusé de réception délivrée le 31 mars 2025.

Appelée à l’audience du 6 octobre 2025, l’affaire a été renvoyée dans l’attente de la décision concernant le dossier de surendettement à l’audience du 2 février 2026.

Lors de l’audience de plaidoirie du 2 février 2026, l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT, représenté par son chargé de contentieux muni d’un pouvoir, a maintenu ses demandes en actualisant sa créance locative à la somme de 4383,28 euros, échéance de janvier 2026 inclus. Il a donné son accord pour la validation d’un plan d’apurement en cours, établi dans le cadre de la procédure de surendettement à hauteur de 178,60 euros par mois, outre le gel de la clause résolutoire.

Madame [V] [I], comparante en personne, a reconnu la dette. Elle a sollicité la validation du plan en cours prévoyant des délais de paiement de 178,60 euros par mois et a sollicité le gel de la clause résolutoire.

Selon diagnostic social et financier, Madame [V] [I] a repris le paiement des loyers courants de façon irrégulière.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 1] par la voie électronique le 31 mars 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En outre, l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

L’action est donc recevable.

SUR LA DEMANDE DE SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Si aux termes de l’article 1103 du Code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », ils y « obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi » selon l’article 1194 du même code.

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au litige dans sa nouvelle version dispose :

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. (…)

VI. – Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° (…)

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.

Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

(…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Compte tenu de la force obligatoire du contrat, la stipulation contractuelle dérogeant au délai légal de six semaines, il sera appliqué un délai de deux mois pour le calcul de l’acquisition de la clause résolutoire et ce nonobstant le délai mentionné dans le commandement de payer.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, notamment de l’historique des loyers et du décompte, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [V] [I] le 30 avril 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 2548,79 euros, échéance de mars 2024 inclus.

Il est rapporté que le commandement de payer délivré à Madame [V] [I] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies à la date du 1er juillet 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement.

L’analyse des éléments comptables démontre également qu’à la date de l’audience, la dette locative demeure impayée et se monte à la somme de 4383,28 euros, échéance de janvier 2026 inclus.

Il convient donc de condamner Madame [V] [I] à payer cette somme à l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT.

Cependant, compte tenu du plan de surendettement mis en place, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à Madame [V] [I] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer – ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – la somme de 178,60 euros par mois pendant 24 mois, la dernière mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire et dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision :

La clause de résiliation reprendra son plein effet,La totalité de la somme deviendra immédiatement exigible (laquelle couvre la dette échéance de janvier 2026 inclus),Madame [V] [I] devra régler à l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 1er février 2026, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur,Et faute par Madame [V] [I] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement de commissaire de justice de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT aux frais et aux risques et périls des locataires, dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE DOMMAGES-INTERETS :

Dans la mesure où aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Madame [V] [I] et que la résistance abusive ne peut uniquement être déduite du défaut de paiement des loyers, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT sera rejetée.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [V] [I] aux dépens de l’instance.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile et l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT sera déboutée de sa demande formulée à ce titre.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉCLARE RECEVABLE l’action de l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT ;

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail signé le 22 octobre 2004 prenant effet à compter du 25 octobre 2004 entre l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT et Madame [V] [I] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] – [Localité 4] sont réunies et que le bail est résilié à compter du 1er juillet 2024 ;

CONDAMNE Madame [V] [I] à payer à l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT la somme de 4383,28 euros, échéance de janvier 2026 inclus, au titre de l’arriéré locatif ;

AUTORISE Madame [V] [I] à se libérer en 24 mensualités de 178,60 euros, la 25ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables avant le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 1er du mois suivant la présente décision ;

SUSPEND pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par dans le délai précité ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la clause résolutoire reprendra ses effets,

— la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible,

— Madame [V] [I] devra régler à E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

— faute pour Madame [V] [I] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement de commissaire de justice de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT aux frais et aux risques et périls des locataires, dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

DEBOUTE l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [V] [I] au paiement des dépens ;

DEBOUTE l’E.P.I.C DEUX FLEUVES [Localité 1] HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par le juge des contentieux de la protection et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE