MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 25 Février 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01858 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VRNT

CODE NAC : 72I – 0A

AFFAIRE : LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES RIVES II – 11 A 19 PLACE DE LA FRENAIE – 94470 BOISSY SAINT LEGER C/ [V] [M], Madame [G] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

LE PRESIDENT : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

GREFFIER : Madame Maëva MARTOL, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES RIVES II – 11 A 19 PLACE DE LA FRENAIE – 94470 BOISSY SAINT LEGER

Représenté par leur Syndic, le Cabinet FONCIA MARNE LA VALLEE, SAS

Immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 317 064 285

dont le siège social est 409, Place Gustave Courbet La Closerie du Mont d’Est – 93194 NOISY LE GRAND

représenté par Maître Lydie NAVENNEC-NORMAND, de l’AARPI MODENA ADVOCATUS, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire: PC 299

DEFENDEUR

Monsieur [V] [M]

demeurant 397, Avenue Chateaubriand – 83370 FREJUS

Non représenté

Madame [G] [M]

demeurant 397, Avenue Chateaubriand – 83370 FREJUS

Non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 23 Janvier 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 25 Février 2025

Jugement rendu par mise à disposition au greffe le 25 Février 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 16 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 11 A 19 PLACE DE LA FRENAIE – 94470 – BOISSY SAINT LEGER a fait assigner Monsieur [V] [M] et Madame [G] [M], copropriétaires des lots 25, 53 et 78 dans ledit immeuble, devant le Président du tribunal judiciaire de Créteil statuant selon la procédure accélérée au fond afin de :

— condamner Monsieur [V] [M] et Madame [G] [M] au paiement de :

—  3 022,74 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au troisième trimestre 2024, outre les intérêts au taux légal capitalisable à compter de la sommation de payer et pour de l’assignation pour le surplus ;

—  3 003,81 € au titre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

—  1159,83 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

—  3000,00 € à titre de dommages et intérêts ;

—  2672,60 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

L’affaire a été entendue à l’audience du 23 janvier 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 11 A 19 PLACE DE LA FRENAIE – 94470 – BOISSY SAINT LEGER a maintenu ses demandes conformément à son acte introductif d’instance.

Monsieur [V] [M] et Madame [G] [M], régulièrement assignés par actes remis à personne et par acte remis à domicile, ne sont ni comparants ni représentés.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la partie représentée a été avisée que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer, d’une part, aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, d’autre part, aux charges relatives à l’entretien des parties communes.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements courants de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’article 19-2 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2.

Au cas présent, il est versé aux débats une lettre recommandée avec accusé de réception du 28 août 2024 mettant en demeure Monsieur [V] [M] et Madame [G] [M] de régler la somme de 4 033,41 € au titre des charges de copropriétés dues au 1 juillet 2024, suivant décompte annexé à cette mise en demeure arrêté au 1 juillet 2024.

Cette mise en demeure précise qu’à défaut de règlement dans le délai de 30 jours, les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourront être mise en œuvre rendant exigibles les provisions à échoir évaluées à la somme de 4005,08 euros.

Cette mise en demeure est restée infructueuse et le demandeur produit les pièces justifiant le bien fondé de sa créance, à savoir :

— un relevé de propriété,

— le contrat de syndic,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 6 avril 2023 et 30 avril 2024 ayant approuvé les budgets des exercices du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2023 et le budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 ainsi que les fonds travaux,

— les appels de fonds sur la période du 1er juillet 2023 au 31 décembre 2024,

— l’historique du compte de copropriétaire arrêté au 27 novembre 2024,

Il convient de condamner Monsieur [V] [M] et Madame [G] [M] au paiement de la somme de 3 022,74 € au titre des charges de copropriétés dues par Monsieur [V] [M] et Madame [G] [M] au 27 novembre 2024 avec intérêts au taux légal courant à compter du 28 août 2024 et à compter du 16 décembre 2024 pour le surplus.

Par ailleurs, la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 16 décembre 2024, date de l’assignation formulant cette prétention pour la première fois.

En outre, au vu du premier appel de fond pour l’exercice 2024/2025 produit au débat, le syndicat des copropriétaires est fondé à réclamer le paiement de la somme de 2 997,48 € au titre des provisions sur charges et cotisations au fonds travaux devenues exigibles sur la base du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale du 30 avril 2024 pour l’exercice en cours.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le demandeur n’établit en rien l’existence d’un préjudice distinct de celui représentant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l’existence d’une mauvaise foi des défendeurs qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts. La demande formée de ce chef sera rejetée.

Sur la demande relative aux frais

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 11 A 19 PLACE DE LA FRENAIE – 94470 – BOISSY SAINT LEGER fait état des frais suivants :

—  200,74 euros au titre des frais de la sommation de payer,

—  109,09 euros pour " [H] AFF MR [M] "

—  350,00 euros pour constitution du dossier pour l’huissier de justice,

—  350,00 euros pour constitution du dossier pour l’avocat,

—  150,00 euros pour le suivi de dossier.

Concernant les frais exposés par le syndicat des copropriétaires et dont il réclame le paiement, il résulte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, commandement, et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, seront imputables au seul copropriétaire concerné.

Si les frais de sommation de payer, ne sont pas contestables, en revanche, la constitution du dossier pour l’avocat et l’huissier, ainsi que son suivi, ne se justifient qu’en cas de diligences exceptionnelles.

La diligence exceptionnelle s’entend d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir.

La constitution et la transmission du dossier, comportant certes les appels de fonds et les procès-verbaux d’assemblées générales sur une période de 2 années, ne sauraient être qualifiées de diligences exceptionnelles.

Les frais d’avocat sont par ailleurs inclus dans l’indemnité versée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi, par application des dispositions susvisées et de celles de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 11 A 19 PLACE DE LA FRENAIE – 94470 – BOISSY SAINT LEGER est fondé à réclamer le paiement des frais nécessaires pour recouvrer les sommes dues à hauteur de la somme de 200,74 euros.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Monsieur [V] [M] et Madame [G] [M], qui succombent, doivent supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’équité commande d’allouer au syndicat des copropriétaires 11 A 19 PLACE DE LA FRENAIE – 94470 – BOISSY SAINT LEGER la somme de 1 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire susceptible d’appel assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

CONDAMNE Monsieur [V] [M] et Madame [G] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 11 A 19 PLACE DE LA FRENAIE – 94470 – BOISSY SAINT LEGER la somme de 3 022,74 €, avec intérêts au taux légal courant à compter du 28 août 2024 et du 16 décembre 2024 pour le surplus, au titre des provisions et des cotisations du fonds travaux dues au 27 novembre 2024,

ORDONNE la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter de la demande à cette fin formée le 16 décembre 2024, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE Monsieur [V] [M] et Madame [G] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 11 A 19 PLACE DE LA FRENAIE – 94470 – BOISSY SAINT LEGER la somme de 2 997,48 € au titre des provisions sur charges et cotisations au fonds travaux devenues exigibles sur la base du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale du 30 avril 2024 pour l’exercice en cours,

REJETTE la demande au titre des dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [V] [M] et Madame [G] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 11 A 19 PLACE DE LA FRENAIE – 94470 – BOISSY SAINT LEGER la somme de 200,74 € au titre des frais,

CONDAMNE Monsieur [V] [M] et Madame [G] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 11 A 19 PLACE DE LA FRENAIE – 94470 – BOISSY SAINT LEGER la somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

RAPPELLE que cette décision a autorité de chose jugée et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 25 février 2025.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT