MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 25 Août 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00900 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WDPM

CODE NAC : 35E – 0A

AFFAIRE : [X] [K] ès qualité de gérant et associé de la SCI MRM C/ S.C.I. MRM

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Élise POURON, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [X] [K] ès qualité de co associé de la SCI MRM né le 14 Juin 1979 à CRETEIL (94), demeurant 96 rue Marc Sangnier – 94700 MAISONS-ALFORT

représenté par M^e Mahougnon prudence HOUNSA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2109

DEFENDERESSE

S.C.I. MRM, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 894 197 680, dont le siège social est sis 58 rue Delalin – 94700 MAISONS ALFORT

représentée par M^e Augustin NICOLLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : T01

Débats tenus à l’audience du : 08 Juillet 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 25 Août 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 25 Août 2025

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [K] est co-gérant et associé de la SCI MRM, laquelle détient un seul bien immobilier situé 58 rue Delalain 94700 MAISONS-ALFORT [lots de copropriété n°15 et 20].

Le 20 décembre 2024, l’assemblée générale ordinaire de la SCI MRM a pris acte de la signature par la gérance d’un mandat de vente exclusif de l’ensemble immobilier sis 58 rue Delalain 94700 MAISONS-ALFORT pour un prix de vente de 825.000 euros payable au comptant le jour de la signature de l’acte authentique. Cette résolution a été adoptée à la majorité des voix.

Par assignation au fond en date du 17 avril 2025, Monsieur [X] [K] a fait assigner la SCI MRM devant le tribunal judiciaire de Créteil aux fins d’annulation de l’assemblée générale du 20 décembre 2024.

Par ordonnance du 5 juin 2025, le juge délégué par le Président du tribunal judiciaire de Créteil a autorisé Monsieur [X] [K] à assigner la SCI MRM devant le juge des référés à l’audience du 19 juin 2025.

Le 10 juin 2025, l’assemblée générale ordinaire et extraordinaire de la SCI MRM a notamment :

— ratifié la concession du mandat à l’agence Century 21 afin de trouver un acquéreur pour l’immeuble sis 58 rue Delalain 94700 MAISONS-ALFORT pour un prix de 825.000 euros, ce mandat ayant fait l’objet d’un avenant ramenant le prix minimum à 795.000 euros (Partie I, résolution n°4),

— autorisé la gérance, si une offre d’au moins 680.000 euros était transmise à la société dans le cadre du mandat de vente exclusif de l’ensemble immobilier sis 58 rue Delalain 94700 MAISONS-ALFORT confié à l’Agence Century 21 le 14 novembre 2024 pour un prix de vente de 825.000 euros, à procéder à la signature de tout compromis de vente ou promesse de vente conforme aux dispositions du mandat, ainsi qu’à la vente (Partie II, résolution n°4),

— révoqué, avec effet immédiat, le mandat de gérant de Monsieur [X] [K] (Partie II, résolution n°5).

Par assignation au fond délivrée le 18 juin 2025, Monsieur [X] [K] a fait citer la SCI MRM devant le tribunal judiciaire de Créteil aux fins d’annuler les résolutions n°4 de la Partie I et n°4 de la partie II de l’assemblée générale ordinaire et extraordinaire des associés de la SCI MRM du 10 juin 2025.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 10 juin 2025, Monsieur [X] [K] a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil la SCI MRM à l’audience du 19 juin 2025.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 8 juillet 2025.

Aux termes de ses écritures visées et soutenues à l’audience, Monsieur [X] [K] sollicite du juge des référés de :

— le déclarer recevable en sa demande,

— prononcer la suspension des effets de l’assemblée générale ordinaire et extraordinaire du 10 juin 2025 le temps des décisions du tribunal judiciaire de céans d’ores et déjà saisi au fond, en ses résolutions suivantes :

* la 4ème résolution de la Partie I relative à la ratification de l’approbation d’un mandat à l’agence Century 21 Calmette,

* la 4ème résolution de la Partie II relative à l’autorisation de vendre le bien sis 58 rue Delalain 94700 MAISONS-ALFORT,

— désigner un mandataire ad hoc avec pour mission de déterminer si la situation économique et financière actuelle de la SCI MRM ainsi que ses perspectives d’avenir justifient ou non une vente de son seul actif immobilier, à savoir le local de bureau de 195 m² sis 58 rue Delalain 94700 MAISONS-ALFORT, et dans l’affirmative soumettre aux votes des associés tout projet de résolutions propre à mettre en œuvre cette mesure,

— dire que le mandataire ad hoc devra préalablement à la convocation de ladite assemblée générale des associés faire évaluer par expert en évaluation immobilière le local de bureau de 195 m² sis 58 rue Delalain 94700 MAISONS-ALFORT et annexer à ses projets de résolution le rapport d’évaluation qui sera produit par ledit expert,

— en tout état de cause, condamner la SCI MRM à la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions visées et soutenues à l’audience, la SCI MRM demande au juge des référés de :

— dire n’y avoir lieu à référé,

— débouter Monsieur [X] [K] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner Monsieur [X] [K] à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats, il a été indiqué que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de suspension des effets de l’assemblée générale ordinaire et extraordinaire du 10 juin 2025

Au visa de l’article 834 du code de procédure civile, Monsieur [X] [K] sollicite la suspension des effets de l’assemblée générale du 10 juin 2025, invoquant l’urgence résultant du risque de cessation des paiements planant sur la SCI MRM en raison des décisions votées et de la contrariété de telles décisions à l’intérêt social. Selon lui, le prix de vente du bien immobilier dont la SCI est propriétaire ne suffira pas à apurer son passif qui s’élève à la somme de 717.856 euros. Il rappelle que la SCI MRM a autorisé la vente du seul actif immobilier de cette société à une somme de 680.000 euros, ce qui est contraire à son intérêt puisqu’en deçà de sa valeur vénale, qu’une promesse de vente vaut vente et que la possibilité d’une vente à un prix supérieur ne constitue ni une garantie ni une assurance mais un artifice destiné à occulter l’insuffisance manifeste du prix de cession autorisé. Il remet en cause le rapport d’expertise comptable produit par la SCI MRM, les calculs présentant selon lui un caractère aléatoire, non documenté et invérifiables. Monsieur [X] [K] souligne également l’existence d’un différend entre les co-gérants sur l’intérêt social de la vente du seul actif immobilier de la SCI MRM.

Au visa de l’article 835 du code de procédure civile, Monsieur [X] [K] s’appuie sur l’existence d’un dommage imminent, les oppositions des associés alléguées pour justifier la vente du bien immobilier étant inexactes. Il rappelle s’être porté caution du prêt immobilier ayant permis à la SCI MRM d’acquérir le bien dont la vente est envisagée, ce qui renforce son intérêt à prévenir une opération de cession destructrice de valeur. Il relève également l’existence d’un trouble manifestement illicite, en vertu des articles 1852 du code civil et 22 des statuts, le texte des résolutions tel que soumis aux votes des associés ne distinguant pas entre les résolutions relevant de l’assemblée générale ordinaire de celles relevant de l’assemblée générale extraordinaire et l’autorisation de cession du seul actif immobilier de la SCI sans perspective de rachat équivalant à une dissolution de fait de la SCI MRM, relevant dès lors de l’assemblée générale extraordinaire statuant à l’unanimité.

De son côté, la SCI MRM soutient que les conditions de l’article 834 du code de procédure civile ne sont pas réunies, la vente du bien immobilier n’étant ni conclue ni engagée, aucune promesse n’ayant été signée pour le moment. Elle souligne que l’affirmation selon laquelle la vente serait contraire à l’intérêt social ne repose que sur un rapport unilatéral produit par Monsieur [X] [K], établi sans visite des lieux, dépourvu de force probante, l’expert proposant au demeurant également une évaluation du bien à 667.715 euros. L’argument selon lequel le prix de vente ne permettrait pas de couvrir le passif est selon elle spéculatif, reposant sur une projection théorique, la société pouvant poursuivre son activité et n’étant pas nécessairement en cessation de paiement en raison d’une perte générée lors de la vente de son actif immobilier. En tout état de cause, la SCI MRM relève que lui interdire de vendre constitue une immixtion dans les affaires sociales qui pourrait aggraver sa situation si le marché continuait de baisser, le tribunal ne pouvant par ailleurs apprécier l’opportunité de décisions de gérance.

La SCI MRM soutient également que les conditions de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile ne sont pas réunies, aucun dommage imminent n’étant selon elle caractérisé, le bradage du bien n’étant pas démontré et la procédure de vente s’inscrivant dans un cadre statutaire respecté, rappelant que la somme de 680.000 euros n’étant qu’un seuil minimal d’autorisation de vente par les associés. La SCI MRM indique que Monsieur [X] [K] ne justifie pas de sa qualité de caution et qu’il ne saurait y avoir une confusion entre les intérêts de la société et les intérêts personnels de Monsieur [X] [K]. Enfin, elle relève l’absence de trouble manifestement illicite, la gérance disposant, en vertu des statuts, des pouvoirs les plus étendus pour administrer les biens et affaires de la SCI MRM. Elle soutient que la vente d’un immeuble social requiert l’autorisation préalable de l’assemblée générale statuant à la majorité simple selon les articles 18 et 22 des statuts, ceci ayant été respecté.

Sur ce,

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

* sur les conditions de l’article 834 du code de procédure civile

Au cas présent, outre le fait que la vente n’ait pas encore conclue ni même encore engagée, en l’absence de tout compromis de vente ou promesse de vente signée, Monsieur [X] [K] ne démontre pas le risque de cessation des paiements de la SCI MRM en cas de vente du bien immobilier.

Il sera rappelé que l’état de cessation des paiements est caractérisé lorsque le débiteur n’est pas en mesure de faire face à son passif exigible avec son actif disponible, conformément à l’article L. 631-1 du code de commerce.

Or, en l’état des éléments produits, rien ne permet de conclure que la vente du bien immobilier, même en deçà de sa valeur, laquelle entraînerait nécessairement une perte, serait synonyme de cessation des paiements, l’expert comptable de la SCI MRM ayant d’ailleurs attesté le 18 juin 2025 que la vente du bien au prix de 680.000 euros permettait à la société de conserver une trésorerie et de rester in bonis, une fois les dettes réglées.

Force est de constater que Monsieur [X] [K] se fonde sur des éléments financiers non actualisés, ce qui fausse nécessairement ses calculs, contrairement à l’expert comptable.

Enfin, si Monsieur [X] [K] conteste la valeur de 680.000 euros du bien immobilier dont la vente est projetée, le rapport d’expertise immobilière qu’il produit lui-même, daté du 2 juin 2025, a été effectué sans visite du bien et conclut à une valeur de 667.715 euros en application de la méthode comparative par régression statistique sur un échantillon de deux transactions immobilières comparables, soit à une valeur inférieure à celle autorisée par l’assemblée générale.

Ainsi, Monsieur [X] [K] ne démontre pas que la condition d’urgence, indispensable à l’application de l’article 834 du code de procédure civile, soit caractérisée.

* sur les conditions de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Si Monsieur [X] [K] conteste les raisons ayant motivé la gérance à proposer la ratification du mandat de vente et l’autorisation de vendre le bien immobilier à l’assemblée générale, il n’appartient pas au juge des référés de s’immiscer dans la gestion de SCI MRM et dans l’opportunité des décisions prises par sa gérance et ses associés.

En outre, il sera rappelé qu’aucun risque de cessation des paiements de la SCI MRM n’est caractérisé avec l’évidence requise en référé.

Enfin, l’intérêt social ne doit et ne peut être confondu avec l’intérêt personnel d’un associé, quand bien même ce dernier serait caution d’un emprunt contracté par la société, ce qui n’est au demeurant pas démontré en l’espèce, le seul accord de principe de la banque ne valant pas acte de caution.

Dans ces conditions, le dommage imminent n’est pas caractérisé.

Concernant le trouble manifestement illicite, il résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’article 1852 du code civil dispose que « les décisions qui excèdent les pouvoirs reconnus aux gérants sont prises selon les dispositions statutaires ou, en l’absence de telles dispositions, à l’unanimité des associés ».

Les statuts de la SCI MRM stipulent :

* article 18 : « la Gérance dispose des pouvoirs les plus étendus pour la gestion des biens et affaires de la Société et pour faire et autoriser tous les actes et opérations relatifs à son objet. En cas de pluralité de Gérants, ceux-ci exercent séparément ces pouvoirs, sauf le droit qui appartient à chacun de s’opposer à une opération avant qu’elle ne soit conclue.

Toutefois, à titre de règlement intérieur, la gérance ne pourra, sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale des associés statuant dans les conditions prévues ci-après à l’article 22, et sans que cette clause puisse être opposée aux tiers, effectuer l’une des opérations suivantes :

— acheter, vendre, échanger ou apporter tous immeubles, et sans que cette clause puisse être opposée aux tiers […] »

* article 22 : « les décisions de l’assemblée générale ordinaire doivent, pour être valables, être adoptées par un ou plusieurs associés représentant plus de la moitié du capital ».

Au cas présent, Monsieur [X] [K] contestent les résolutions n°4 de la Partie I et n°4 de la partie II.

Ces deux résolutions sont rédigées en précisant au début de résolution « l’assemblée, statuant dans les conditions requises par l’article 22 des Statuts ». Elles ont été adoptées à la majorité simple, conformément à ce même article 22 des statuts de la SCI MRM.

En outre, rien ne permet de démontrer que la vente de l’actif immobilier de cette dernière revient à sa dissolution, la SCI MRM pouvant poursuivre son activité.

Aucun trouble manifestement illicite n’est donc démontré avec l’évidence requise en référé.

Ainsi, les conditions d’application des articles 834 et 835 du code de procédure civile encadrant les pouvoirs du juge des référés n’étant pas réunies, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de suspension des effets des résolutions de l’assemblée générale de la SCI MRM du 10 juin 2025.

Sur la demande de désignation d’un mandataire ad hoc

Monsieur [X] [K] sollicite également la désignation d’un mandataire ad hoc dont la mission serait d’évaluer objectivement l’opportunité économique, juridique et financière de la vente du seul actif immobilier de la SCI MRM, de manière technique et impartiale, et d’organiser la vente qui serait validée par les associés. Selon lui, une telle désignation permettant, en raison des dysfonctionnements internes graves, et notamment du risque de dilapidation d’un actif social majeur, d’assainir la gestion d’un processus biaisé par les conflits entre associés.

De son côté, la SCI MRM s’y oppose, relevant que le mandataire ad hoc ne peut accomplir des actes de gestion au nom de la société et qu’une telle désignation contrevient au principe de gestion collective ou statutaire et doit être admise que dans des circonstances très précises et sous réserve de la démonstration d’un juste motif.

Sur ce,

La désignation judiciaire d’un administrateur provisoire, que la Cour de cassation qualifie de mesure exceptionnelle et qui déroge aux règles légales de compétence des organes sociaux qu’elle dessaisit provisoirement de ses attributions, doit être justifiée par des circonstances rendant impossible le fonctionnement normal de la société et menaçant celle-ci d’un péril imminent.

Contrairement à la désignation d’un administrateur provisoire, celle d’un mandataire ad hoc n’exige pas la preuve de circonstances rendant impossible le fonctionnement normal de la société et la menaçant d’un péril imminent.

Toutefois, les conditions de l’article 835 du code de procédure civile doivent être réunies, à savoir la nécessaire prévention d’un dommage imminent ou cessation d’un trouble illicite, occurrences évoquant inévitablement le risque d’atteinte à l’intérêt social.

Au cas présent, ces conditions ne sont pas démontrées, comme développé ci-avant.

Il y a dès lors lieu de ne pas faire droit à la demande de désignation d’un mandataire ad hoc de la SCI MRM.

Sur les autres demandes

Succombant en sa demande principale, Monsieur [X] [K] sera condamné aux entiers dépens. Il sera débouté de sa demande formulée au visa de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité et les circonstances du présent litige commandent de le condamner à payer à la SCI MRM la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de suspension des effets des résolutions de l’assemblée générale de la SCI MRM du 10 juin 2025,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de désignation d’un mandataire ad hoc de la SCI MRM,

CONDAMNONS Monsieur [X] [K] à payer à la SCI MRM la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS la demande de Monsieur [X] [K] formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [X] [K] aux dépens de l’instance en référé,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 25 août 2025.

LE GREFFIER, LE JUGE DES REFERES