TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [L] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Antoine BENOIT-GUYOD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/09565 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBDRS

N° MINUTE :

9

JUGEMENT

rendu le 28 janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A. TOIT ET JOIE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0035

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [M], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde BAILLAT, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 28 janvier 2026 par Mathilde BAILLAT, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 28 janvier 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/09565 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBDRS

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé conclu le 11 mai 2019 et prenant effet le 11 juin 2019, la S.A. [Adresse 5] a consenti un bail d’habitation à M. [L] [M] sur des locaux situés au [Adresse 3], à [Localité 7], moyennant à la date de prise d’effet du contrat le paiement d’un loyer mensuel de 190,98 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 3 décembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1351,19 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue au bail.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [L] [M], le 23 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 1er juillet 2025, la S.A. D’HLM TOIT ET JOIE a fait assigner M. [L] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion immédiate de M. [L] [M] des lieux loués avec toutes conséquences de droit, autoriser la séquestration des biens éventuellement laissés dans les lieux et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  2749,15 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 juin 2025, terme de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, outre les loyers et charges dus depuis cette date et jusqu’à la résiliation du bail,

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges comme si le bail s’était poursuivi jusqu’à la libération définitive des lieux,

—  1000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 juillet 2025 mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 novembre 2025, lors de laquelle la S.A. [Adresse 5], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 2222,91 euros arrêté au 17 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus. Elle considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Elle précise que le défendeur a réglé la dernière échéance de loyer et qu’à sa connaissance, le locataire ne fait pas l’objet d’une procédure de surendettement.

Bien que régulièrement cité à étude, M. [L] [M] ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 28 janvier 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La S.A. D’HLM TOIT ET JOIE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 11 mai 2019 et prenant effet le 11 juin 2019 contient une clause résolutoire (article 8) prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet, et un commandement de payer dans le délai de deux mois visant et reproduisant textuellement cette clause a été signifié au locataire le 3 décembre 2024, pour la somme en principal de 1351,19 euros, hors coût de l’acte.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré au locataire.

Or, d’après l’historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, de sorte que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 février 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleresse ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par la bailleresse ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la S.A. [Adresse 5] indique que M. [L] [M] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de délais de paiement.

Il ressort du décompte produit que le locataire a repris le paiement du loyer et des charges courants depuis plusieurs mois avant l’audience, y ajoutant un surplus en apurement de sa dette locative, caractérisant sa volonté de régulariser sa situation.

Il sera ainsi fait droit à la demande de la S.A. D’HLM TOIT ET JOIE étant précisé qu’en l’absence d’éléments relatifs à la situation du défendeur, le montant de la mensualité dont il devra s’acquitter sera fixée à la somme de 100 euros qu’il apparaît en mesure d’assumer en plus du paiement du loyer courant ainsi qu’il ressort du décompte produit.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et le défendeur sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation dans les termes du dispositif.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l’article 1104 du même code.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la S.A. [Adresse 5] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 novembre 2025, M. [L] [M] reste lui devoir la somme de 2222,91 euros, terme de novembre 2025 inclus, au titre des loyers et charges échus impayés, après soustraction des frais de commandement de payer et d’assignation recouvrables au titre des dépens de l’instance.

M. [L] [M], ni comparant ni représenté, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe ou le montant de cette somme et sera donc condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 décembre 2024 sur la somme de 1351,19 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [L] [M] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M. [L] [M] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [L] [M], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 3 décembre 2024 et de l’assignation du 1er juillet 2025.

Il sera en outre condamné au paiement de la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois;

CONSTATE, en conséquence, que le bail conclu le 11 mai 2019 et prenant effet le 11 juin 2019 entre la S.A. D’HLM TOIT ET JOIE, d’une part, et M. [L] [M], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 2], appartement n° 16, à [Localité 7] est résilié depuis le 4 février 2025 ;

CONDAMNE M. [L] [M] à payer à la S.A. [Adresse 5] la somme de 2222,91 euros (deux mille deux cent vingt-deux euros et quatre-vingt-onze centimes) au titre des loyers et charges échus impayés au 17 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 décembre 2024 sur la somme de 1351,19 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE M. [L] [M] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 22 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [L] [M] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 4 février 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [L] [M] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [L] [M] sera condamné à verser à la S.A. D’HLM TOIT ET JOIE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la S.A. [Adresse 5] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [L] [M] à payer à la S.A. D’HLM TOIT ET JOIE la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [L] [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 3 décembre 2024 et de l’assignation du 1er juillet 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection