Tribunal Judiciaire de Créteil, Section des referes, 14 janvier 2025, n° 24/01333

TJ Créteil 14 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les copropriétaires n'avaient pas respecté leur obligation de paiement des charges, et que la mise en demeure était conforme aux exigences légales.
Rejeté
Mise en demeure insuffisante
La cour a jugé que la mise en demeure ne respectait pas les exigences de précision requises par la loi, entraînant le rejet de la demande.
Rejeté
Existence d'un préjudice distinct
La cour a estimé que le préjudice allégué était déjà réparé par les intérêts moratoires, et qu'aucun préjudice distinct n'avait été prouvé.
Accepté
Frais de mise en demeure
La cour a jugé que les frais de mise en demeure étaient justifiés, mais a rejeté ceux liés à la constitution du dossier, considérant qu'ils n'étaient pas exceptionnels.
Accepté
Dépens et frais de justice
La cour a décidé d'allouer une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de justice, conformément à la règle des dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Créteil, sect. des réf., 14 janv. 2025, n° 24/01333
Numéro(s) :	24/01333
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Audrey BEUSQUART-VUILLEROT
Parties :	Syndicat des copropriétaires du, Syndicat des copropriétaires du 30 allée de la Toison d'Or

Texte intégral

MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 14 Janvier 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01333 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VLPK

CODE NAC : 72I – 0A

AFFAIRE : Syndicat des copropriétaires du 30 allée de la Toison d’Or à CRETEIL C/ [K] [L], [M] [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

LE PRESIDENT : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du 30 allée de la Toison d’Or – 94000 CRETEIL, représenté par son syndic la société SERGIC dont le siège social est sis 6 rue Konrad Adenauer – 59290 WASQUEHAL

représenté par M^e Audrey BEUSQUART-VUILLEROT, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : E0132

DEFENDEURS

Monsieur [K] [L], demeurant 30 Allée de la Toison d’Or – 94000 CRETEIL

etMadame [M] [L], demeurant 30 Allée de la Toison d’Or – 94000 CRETEIL

ni comparants, ni représentés

Débats tenus à l’audience du : 03 Décembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 14 Janvier 2025

Jugement rendu par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 28 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 30 ALLEE DE LA TOISON D’OR – 94000 – CRETEIL a fait assigner Monsieur [K] [L] et Madame [M] [L], copropriétaires des lots 1293, 1294, 1176 et 7052 dans ledit immeuble, devant le Président du tribunal judiciaire de Créteil statuant selon la procédure accélérée au fond afin de :

– condamner solidairement Monsieur [K] [L] et Madame [M] [L] au paiement de :

– 3 254,44 € au titre des charges de copropriété et des appels de travaux impayés arrêtés au 30 juillet 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;

– 1 090,20 € au titre des provisions sur charges non encore échues sur l’exercice 2024 ;

– 367,00 € au titre des frais de poursuite ;

– 2000,00 € à titre de dommages et intérêts ;

– 1500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens y compris le coût de l’assignation,

– ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant toutes voies de recours et sans caution.

L’affaire a été entendue à l’audience du 3 décembre 2024 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 30 ALLEE DE LA TOISON D’OR – 94000 – CRETEIL a maintenu ses demandes conformément à son acte introductif d’instance.

Monsieur [K] [L] et Madame [M] [L], régulièrement assignés par actes déposé à l’étude, ne sont ni comparants ni représentés.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la partie représentée a été avisée que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer, d’une part, aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, d’autre part, aux charges relatives à l’entretien des parties communes.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements courants de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’article 19-2 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2.

Au cas présent, il est versé aux débats une lettre recommandée avec accusé de réception du 28 juin 2024 mettant en demeure Monsieur [K] [L] et Madame [M] [L] de régler la somme de 2 302,55 € au titre des charges de copropriétés dues au 12 juin 2024, suivant décompte annexé à cette mise en demeure arrêté au 12 juin 2024. Cette mise en demeure précise qu’à défaut de règlement dans le délai de 30 jours, les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourront être mise en oeuvre rendant exigibles les provisions à échoir.

Cette mise en demeure est restée infructueuse et le demandeur produit les pièces justifiant le bien fondé de sa créance, à savoir :

– un relevé de propriété,

– le contrat de syndic,

– le procès-verbal d’ assemblée générale du 18 décembre 2023 ayant approuvé le budget de l’exercice 2022 et le budget prévisionnel de l’exercice 2024 ainsi que les fonds travaux,

– les appels de fonds sur la période du 1er janvier 2024 au 1er août 2024,

– l’historique du compte de copropriétaire arrêté au 30 juillet 2024,

Il convient de condamner solidairement Monsieur [K] [L] et Madame [M] [L] au paiement de la somme de 3 254,44 € au titre des charges de copropriétés dues par Monsieur [K] [L] et Madame [M] [L] au 30 juillet 2024 avec intérêts au taux légal courant à compter du 28 juin 2024.

S’agissant de la somme demandée au titre de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, selon un avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 12 décembre 2024 n° 15 013, la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte.

Dès lors, puisque la mise en demeure du 28 juin 2024 n’évalue pas le montant des sommes demandées à ce titre. La demande sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le demandeur n’établit en rien l’existence d’un préjudice distinct de celui représentant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts. La demande formée de ce chef sera rejetée.

Sur la demande relative aux frais

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 30 ALLEE DE LA TOISON D’OR – 94000 – CRETEIL fait état des frais suivants :

– 175,00 euros pour mise en demeure,

– 192,00 euros pour constitution du dossier pour l’avocat.

Concernant les frais exposés par le syndicat des copropriétaires et dont il réclame le paiement, il résulte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, commandement, et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, seront imputables au seul copropriétaire concerné.

Si les frais de mise en demeure, tels que prévus au contrat de syndic à hauteur de 39 euros, ne sont pas contestables, en revanche, la constitution du dossier pour l’avocat ne se justifient qu’en cas de diligences exceptionnelles.

La diligence exceptionnelle s’entend d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir.

La constitution et la transmission du dossier, comportant certes les appels de fonds et les procès-verbaux d’assemblées générales sur une période d’une année, ne sauraient être qualifiées de diligences exceptionnelles.

Les frais d’avocat sont par ailleurs inclus dans l’indemnité versée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi, par application des dispositions susvisées et de celles de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 30 ALLEE DE LA TOISON D’OR – 94000 – CRETEIL est fondé à réclamer le paiement des frais nécessaires pour recouvrer les sommes dues à hauteur de la somme de 39 euros.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Monsieur [K] [L] et Madame [M] [L], qui succombent, doivent supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’équité commande d’allouer au syndicat des copropriétaires 30 ALLEE DE LA TOISON D’OR – 94000 – CRETEIL la somme de 1 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [L] et Madame [M] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 30 ALLEE DE LA TOISON D’OR – 94000 – CRETEIL la somme de 3 254,44 €, avec intérêts au taux légal courant à compter du 28 juin 2024, au titre des provisions et des cotisations du fonds travaux dues au 30 juillet 2024,

REJETTE la demande au titre des provisions sur charges et cotisations au fonds travaux devenues exigibles sur la base de l’article 19-2 de la loi 10 juillet 1965,

REJETTE la demande au titre des dommages et intérêts,

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [L] et Madame [M] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 30 ALLEE DE LA TOISON D’OR – 94000 – CRETEIL la somme de 39,00 € au titre des frais,

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [L] et Madame [M] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 30 ALLEE DE LA TOISON D’OR – 94000 – CRETEIL la somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens y compris le coût de l’assignation,

RAPPELLE que cette décision a autorité de chose jugée et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 14 janvier 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT