TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 03 NOVEMBRE 2025

Chambre 6/Section 4

AFFAIRE: N° RG 24/08499 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZUXV

N° de MINUTE : 25/00747

Monsieur [P] [I]

né le 04 Février 1973 à [Localité 4] (TURQUIE)

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Madame [Z] [J] épouse [I]

née le 18 Septembre 1986 à [Localité 4] (TURQUIE)

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Ayant pour Avocat : Maître [R], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 325

DEMANDEURS

C/

La SCI CJDP

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Ayant pour Avocat postulant : Maître Nadia FARAJALLAH, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire: 202

Ayant pour Avocat plaidant : Maître Jean -Vasken ALYANAKIAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire: D 0183

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 08 Septembre 2025, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 03 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, assistée de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié en date du 22 mars 2024, Monsieur [P] [I] et Madame [Z] [J] épouse [I] ont signé une promesse unilatérale de vente avec la SCI CJDP concernant un immeuble à usage mixte commercial et d’habitation situé [Adresse 2], cadastrée section [Cadastre 3], moyennant le prix de 450.000 € sous condition suspensive d’obtention d’un prêt par les acquéreurs.

La promesse n’a pas été réalisée.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 septembre 2024, Monsieur [P] [I] et Madame [Z] [J] épouse [I] ont fait assigner la SCI CJDP devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir la restitution de la somme de 22.500 € versée au titre de l’indemnité d’immobilisation.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 28 mai 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 08 septembre 2025.

***

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 janvier 2025, les époux [I] demandent au tribunal de :

« DIRE ET JUGER les consorts [I] recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et prétentions;

DIRE ET JUGER que les consorts [I] n’ont commis aucune carence dans la défaillance de la condition suspensive d’obtention de prêt stipulée dans la promesse unilatérale de vente du 22 mars 2024 ;

DIRE ET JUGER que l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse unilatérale de vente du 22 mars 2024 d’un montant de 22.500,00 euros devra être restituer aux consorts [I] ;

CONDAMNER la société CJDP à payer aux consorts [I] la somme de 22.500,00 euros correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation versée ;

ORDONNER à Maître [G] [O], Notaire à [Localité 5] de verser aux consorts [I] la fraction de l’indemnité d’immobilisation qu’il détient en séquestre, d’un montant de 22.500,00 euros ;

En tout état de cause

DEBOUTER la SCI CJDP de l’ensemble de ses demandes indemnitaires, fins et conclusions contraires et supplémentaires ;

CONDAMNER la SCI CJDP à payer aux consorts [I] la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux frais et dépens de la présente instance. »

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 04 mars 2025, la SCI CJDP demande au tribunal de :

« – DÉCLARER la SCI CJDP recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,

EN CONSÉQUENCE,

— DÉCLARER que les agissements des consorts [I] ont empêché l’accomplissement de la condition suspensive,

A TITRE PRINCIPAL,

— DÉBOUTER les consorts [I] de leur demande que soit ordonné à Maître [Y] [O], Notaire à [Localité 5] de verser à leur bénéfice la fraction de l’indemnité d’immobilisation qu’il détient en séquestre,

— DÉBOUTER les consorts [I] de leur demande de voir condamner la SCI CJDP à leur payer la somme de 22 500 € ;

À TITRE RECONVENTIONNEL,

— ORDONNER à Maître [Y] [O], Notaire à SAINT-DENIS (93200) de verser à la SCI CJDP la fraction de l’indemnité d’immobilisation qu’il détient en séquestre ;

— CONDAMNER les consorts [I] à payer à la SCI CJDP le solde de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 22 500 euros ;

A TITRE SUBSIDIAIRE,

— ÉCARTER l’exécution provisoire,

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE,

— CONDAMNER les consorts [I] à payer à la SCI CJDP la somme de 8 000 euros pour procédure abusive, CONDAMNER les consorts [I] aux entiers dépens,

— CONDAMNER les consorts [I] à payer à la SCI CJDP la somme de 6 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit ».

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

Sur la demande principale en restitution de l’indemnité d’immobilisation

Sur la réalisation de la condition suspensive

En application des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » et « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public ».

Aux termes de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Selon l’article 1304-3 du code civil, lorsque le bénéficiaire a lui-même empêché l’accomplissement de la condition, celle-ci n’est plus « défaillie » mais réputée réalisée, de sorte que celui-ci est redevable de l’indemnité d’immobilisation.

Il appartient au bénéficiaire de la promesse qui se prévaut de la non obtention du financement pour soutenir que la condition suspensive est défaillie de démontrer qu’il a accompli les démarches qui lui incombaient afin d’obtenir un prêt conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt.

En l’espèce, la promesse de vente conclue le 22 mars 2024 entre les parties prévoit, en pages 13, une condition suspensive d’octroi d’un ou plusieurs prêts aux conditions suivantes :

Montant maximal de la somme empruntée : QUATRE CENT CINQUANTE MILLE EUROS (450.000,00 EUR)Durée de remboursement : entre 15 ans et 20 ans Taux nominal d’intérêt maximal : 5 % l’an (hors assurances).

La promesse prévoit également que « Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le BENEFICIAIRE d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 20 juin 2024. »

Il n’est pas contesté qu’aucune offre de prêt n’a été transmise aux promettants ou au notaire dans les délais prévus par la promesse de vente.

Se pose donc la question de savoir si la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt destiné à payer le prix de vente a défailli par la faute ou non des acquéreurs.

Il appartient aux époux [I] de rapporter la preuve d’avoir sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente dans le délai de la réalisation de la condition suspensive.

A cet égard, ils produisent :

— un courrier en date du 28 juin 2024 émanant de la Banque LCL, agence RGPSE-SEVRAN, aux termes duquel la banque leur refuse l’octroi d’un prêt pour l’acquisition d’un bien immobilier d’un montant de 442.309,90 € pour une durée de 240 mois ;

Ce document ne mentionne pas le taux d’emprunt sollicité.

— un courrier en date du 27 juin 2024 émanant de la banque Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Paris et d’île de France, agence de [Localité 6], indiquant refuser l’octroi d’un prêt immobilier sollicité le 28 mai 2024 pour un montant de 411867 et 30000 €, sur une durée de 300 mois et au taux de 3,80% et 0% ;

Ce document indique que la demande portait sur une durée de 300 mois soit 25 ans alors qu’aux termes de la promesse signée le 22 mars 2024 les époux [I] s’étaient engagés sur une durée maximale comprise entre 15 et 20 ans.

Or, le taux et la durée du prêt sollicité constituent des éléments essentiels des caractéristiques du prêt défini dans la promesse susvisée, de sorte que ces deux documents ne permettent pas d’établir que les époux [I] ont formulés une demande de prêt conforme aux dispositions de la promesse signée le 22 mars 2024.

Dans ces conditions, les époux [I] ne démontrent pas avoir accompli les diligences qui leur incombaient pour la réalisation de la condition suspensive litigieuse, en empêchant ainsi l’accomplissement, de sorte que la vente n’a pas été réalisée de leur fait. La condition suspensive sera donc réputée accomplie.

Sur la clause d’immobilisation

La clause d’immobilisation prévue en pages 11 et 12 de la promesse unilatérale de vente signée le 22 mars 2024 prévoit que :

« Les PARTIES conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de QUARANTE CINQ MILLE EUROS (45.000,00 EUR).

Sur laquelle somme le BENEFICIAIRE verse au PROMETTANT, et ainsi qu’il résulte de la comptabilité du rédacteur des présentes celle de VINGT-DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS (22.500,00 EUR), représentant partie de l’indemnité d’immobilisation ci-dessus fixée, et dont quittance d’autant est donnée.

(…)

Cette somme est affectée en nantissement, par le PROMETTANT au profit du BENEFICIAIRE, qui accepte, à la sûreté de sa restitution éventuelle à ce dernier.

A cet effet, avec l’accord des parties, elle est versée entre les mains de Maître [B] [H], domicilié à l’office notarial pour ses fonctions, et tiers ocnvenu constitué aux présentes, intervenant pour accepter la mission qui lui est ci-après confiée.

Le sort de la somme versée ce jour sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :

Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise.

Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes.

Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Le tiers convenu conservera cette somme pour la remettre soit au PROMETTANT soit au BENEFICIAIRE selon les hypothèses ci-dessus définies.

Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation soit la somme de VINT DEUX MILLE CINQ CENT EUROS (22 500,00 EUR) le BENEFICIAIRE s’oblige à le verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le BENEFICIAIRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente ou ne lèverait pas l’option de son seul fait. (…) ».

Dès lors, qu’il a déjà été démontré que la condition suspensive a défailli par la faute des acquéreurs, qu’elle doit donc être considérée comme réalisée, que le bénéficiaire, c’est-à-dire les époux [I] n’ont pas levé l’option dans le délai contractuellement prévu à savoir le 8 juillet 2024, ils ne peuvent qu’être tenus de verser au promettant l’indemnité d’immobilisation telle que prévue aux pages 11 et 12 de l’acte notarié.

Il sera rappelé que la stipulation d’une indemnité d’immobilisation n’est pas une clause pénale, car elle n’a pas pour objet de faire assurer par l’une des parties l’exécution de son obligation, de sorte que le montant d’une telle indemnité ne peut donc être réduit par le juge.

L’indemnité d’immobilisation stipulée comme acquise au promettant en cas de non-réalisation de la vente constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire.

En conséquence, les époux [I] seront déboutés de leur demande de restitution de la somme de 22.500 € au titre de la clause d’immobilisation et seront condamnés à payer à la SCI CJDP la somme de 22.500 € au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation, après déduction de la somme de 22.500 € séquestrée à l’office notariale de Maître [D] [O] ou à la caisse des dépôts et consignation, qui seront autorisés à libérer les fonds exclusivement au profit de la SCI CJDP.

Sur la demande indemnitaire reconventionnelle de la SCI CJDP au titre de la procédure abusive

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, la SCI CJDP ne rapporte pas la preuve que les époux [I] ont introduit la présente action dans l’objectif spécifique de lui nuire.

En outre, elle ne justifie d’aucun préjudice qui serait distinct des frais exposés pour assurer sa défense, qui seront évoqués ci-après au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conséquent, la demande en dommages et intérêts formée par la SCI CJDP à l’encontre des époux [I] sera rejetée.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, les époux [I] seront condamnés aux dépens de la présente procédure.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En l’espèce, sera prononcée la condamnation des époux [I] à payer à la SCI CJDP une somme qu’il est équitable de fixer à 1000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu des circonstances de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe,

DÉBOUTE Monsieur [P] [I] et Madame [Z] [J] épouse [I] de leur demande de restitution de la somme de 22.500 € au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

CONDAMNE Monsieur [P] [I] et Madame [Z] [J] épouse [I] à payer à la SCI CJDP la somme de 22.500 € (vingt-deux mille cinq cents euros) au titre du solde de la clause d’immobilisation ;

AUTORISE, la libération de la somme de 22.500 € (vingt-deux mille cinq cents euros) séquestrée à l’office notariale de Maître [D] [O] ou à la Caisse des dépôts et Consignations, au profit de la SCI CJDP sur présentation de la signification à partie du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [P] [I] et Madame [Z] [J] épouse [I] aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNE Monsieur [P] [I] et Madame [Z] [J] épouse [I] à payer à la SCI CJDP la somme de 1.000 € (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter ;

DÉBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions ;

La minute a été signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT