TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

05 Mai 2025

N° RG 23/05539 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YJWX

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis “VERRIERES JOLI MAI” – avenue Celle – avenue Général de Gaulle – Place Orion – Square des Colonnes – rue de la Station – avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny 92360 MEUDON-LA-FORET pris en la personne de son syndic :

C/

[V] [M]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis “VERRIERES JOLI MAI” – avenue Celle – avenue Général de Gaulle – Place Orion – Square des Colonnes – rue de la Station – avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny 92360 MEUDON-LA-FORET pris en la personne de son syndic :

LGF

200-216 rue Raymond Losserand

75014 PARIS

représentée par M^e Emmanuel COSSON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0004

DEFENDEUR

Monsieur [V] [M]

92 rue de la République

13002 MARSEILLE

défaillant

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Février 2025 en audience publique devant Carole GAYET, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier VERRIERES JOLI MAI sis avenue de Celle – avenue du Général-de-Gaulle – Place Orion – Square des Colonnes – rue de la Station – avenue Maréchal-de-Lattre-de-Tassigny à MEUDON-LA-FORET (92360) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de M. [V] [M] dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société LGF, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 22 juin 2023, aux fins de :

CONDAMNER Monsieur [V] [M] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis « VERRIERES JOLI MAI » – AVE DE CELLE – AV GENERAL DE GAULLE – PLACE ORION – SQUARE DES COLONNES – RUE DE LA STATION – AV MARECHAL DE LATTRE DE TASSIGNY 92360 MEUDON LA FORET, représenté par son syndic LGF :

— la somme, en principal, de 9.879,43 € – au 8 juin 2023 – 3ème trimestre 2023 inclus, pour les charges et travaux échus et non réglées avec intérêts de droit à compter de la lettre de mise en demeure / du commandement de payer,

— la somme de 717,34 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 6 juillet 1965,

— la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts,

— Ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux entiers dépens et le cas échéant les frais d’exécution forcée

— RAPPELER l’exécution provisoire de la décision à intervenir en application de l’article 514 du code de procédure civile.

M. [V] [M], assigné par acte remis en l’étude de commissaire de justice qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 février 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la qualification des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 9.879,43 euros au titre des charges arrêtées au 8 juin 2023, 3ème trimestre 2023 inclus.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la même loi.

Après analyse du décompte produit, le tribunal relève qu’une somme de 240 euros intitulée « LGF suivi procédure » du 22 mai 2023 est demandée de manière erronée au titre des charges.

Partant, cette somme sera déduite du montant des charges examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, lesquelles s’élèvent ainsi à la somme de 9.639,43 euros (9.879,43 – 240).

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 9.639,43 euros au titre des charges arrêtées au 8 juin 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ou du commandement de payer.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— un extrait du compte de M. [V] [M] pour la période du 19 octobre 2020 au 1er juillet 2023,

— les appels de charges courantes et fonds de travaux adressés au défendeur,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 19 octobre 2020, 22 juillet 2021, 13 juin 2022, 23 mai 2023 et 29 avril 2024.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que M. [V] [M] est propriétaire des lots n°1225 et 1229 de l’état descriptif de division.

Par ailleurs, concernant le montant des charges de copropriété dû, le décompte laisse apparaître un solde débiteur à hauteur de 9.639,43 euros au 8 juin 2023 – 3ème trimestre 2023 inclus, déduction faite de la somme de 240 euros pour le suivi de la procédure par le syndic qui ne constitue pas des charges.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 19 octobre 2020, 22 juillet 2021, 13 juin 2022, 23 mai 2023 et 29 avril 2024 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023, ainsi que les appels de fonds conformes à ces assemblées.

L’analyse du relevé de compte montre toutefois que le syndicat des copropriétaires demande une somme de 3.449,90 euros libellée « reprise de solde SAGIL 19/10/20 », correspondant à la reprise comptable du précédent syndic SAGIL par le syndic actuel LGF. Le demandeur produit un décompte établi par l’ancien syndic couvrant la période du 22 août 2018 au 26 janvier 2023 qui fait apparaître une somme débitrice de 3.449,90 euros au 1er octobre 2020, appel de provision du 4ème trimestre inclus. Or, le syndicat des copropriétaires ne produit pas le procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé l’exercice clos ou le budget prévisionnel pour l’année 2018, ni de décompte de la somme due au titre de l’année et 2019 et 2020 pour laquelle il produit les procès-verbaux d’assemblée générale. Il lui appartient de produire le calcul exact de la somme due et justifiée. Dès lors, le tribunal ne prendra pas en considération ledit relevé de compte et déduira de la somme totale poursuivie le montant de 3.449,90 euros.

Ainsi, après déduction des sommes injustifiées et déduites de la dette, le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 6.189,53 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 18 janvier 2021 au 1er juillet 2023, appel de provision du 3ème trimestre 2023 inclus.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure ou du commandement de payer.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires produit plusieurs mises en demeure et un commandement de payer mais ne précise pas, parmi ces documents, celui dont il souhaite qu’il soit le point de départ des intérêts. Partant les intérêts au taux légal courront à compter de la date de l’assignation, soit le 22 juin 2023.

En conséquence, M. [V] [M] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.189,53 euros au titre des charges dues pour la période du 18 janvier 2021 au 1er juillet 2923, appel de provision du 3ème trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, soit le 22 juin 2023.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 717,34 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il y a également lieu d’examiner à ce stade la somme de 240 euros intitulée « LGF suivi de procédure » du 22 mai 2023, improprement incluse dans les charges réclamées par le syndicat des copropriétaires ainsi qu’il a été jugé précédemment.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait du compte de M. [V] [M] pour la période du 19 octobre 2020 au 1er juillet 2023,

— deux « mises en demeure » adressées par le syndic en date des 21 novembre 2018 pour obtenir paiement de la somme de 377,33 euros (avis de réception produit non produit), et 21 juillet 2021 pour obtenir paiement de la somme de 4.884,58 euros (avis de réception non produit),

— cinq lettre de relances en dates des 29 octobre 2018, 23 avril 2021, 26 février 2021, 6 février 2019 et 7 mai 2019,

— deux mises en demeure d’avocat en date du 17 février 2023 pour obtenir paiement de la somme de 8.599,80 euros adressées à deux adresses connues du défendeur (avis de réception produits),

— différentes factures de frais établies par le syndic,

— le contrat de syndic.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

— « LGF suivi de procédure » du 22 mai 2023, d’un montant de 240 euros, qui relève de la mission de base de tout syndic en l’absence de diligence exceptionnelle,

— frais « AVALLE » de notification d’injonction de payer (97,34 euros) en ce que le demandeur ne produit aucune pièce permettant d’établir la réalité de ces frais,

— frais de la lettre de mise en demeure du 21 juillet 2021 (40 euros) dès lors que l’avis de réception justifiant de la réalité de son envoi à la défenderesse n’est pas produit, en application de l’article 9 du code de procédure civile ;

— frais de constitution et de transmission du dossier aux auxiliaires de justice (180 euros + 400 euros), ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l’absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes.

Débouté de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 957,34 euros, débitée sans fondement sur le compte de M. [V] [M].

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de M. [V] [M] dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que M. [V] [M] sera condamné à lui payer.

Sur la capitalisation des intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les sommes qui lui sont allouées soient eux-mêmes productifs d’intérêts.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

L’article 1343-2 du code civil précise quant à lui que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Compte tenu des dispositions précitées, il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et de dire que les intérêts au taux légal qui courront sur les sommes qui lui sont allouées pourront être capitalisés lorsqu’échus pour une année entière.

Sur les demandes accessoires

M. [V] [M], qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que M. [V] [M] sera condamné à lui verser.

Il sera en outre rappelé, qu’au vu de la date d’introduction de l’instance, l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, à l’exception des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat, les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Les contestations sont tranchées par le juge.

Il n’y a en l’espèce pas lieu de condamner M. [V] [M] au paiement des frais d’exécution forcée qui pourraient le cas échéant être exposés par le syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [V] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis VERRIERES JOLI MAI sis avenue de Celle – avenue Général-de-Gaulle – Place Orion – Square des Colonnes – rue de la Station – avenue Maréchal-de-Lattre-de-Tassigny à MEUDON-LA-FORET (92360) représenté par son syndic :

— la somme de 6.189,53 euros au titre des charges dues pour la période du 18 janvier 2021 au 1er juillet 2923, appel de provision du 3ème trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 22 juin 2023.

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts au taux légal dus sur les sommes allouées lorsqu’ils seront échus pour une année,

CONDAMNE M. [V] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis VERRIERES JOLI MAI sis avenue de Celle – avenue Général-de-Gaulle – Place Orion – Square des Colonnes – rue de la Station – avenue Maréchal-de-Lattre-de-Tassigny à MEUDON-LA-FORET (92360) représenté par son syndic la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (957,34 euros) doivent être recréditées sur le compte de M. [V] [M],

CONDAMNE M. [V] [M] au paiement des dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Carole GAYET, Juge et par Frantz FICADIERE, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT