MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 26 Juin 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00604 – N° Portalis DB3T-W-B7J-VY2J

CODE NAC : 72I – 0A

AFFAIRE : S.D.C. 107 RUE LA FONTAINE – 94120 FONTENAY SOUS BOIS C/ S.C.I. AITANCOR

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

LE PRESIDENT : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

S.D.C. 107 RUE LA FONTAINE – 94120 FONTENAY SOUS BOIS, représenté par son syndicen exercice, la société SGA SOCIETE DE GESTION ET D’ADMINISTRATION IMMOBILIERE exerçant sous le nom commercial CITYA SGA, SAS iimmatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 388 450 660, dont le siège social est sis 4 bis avenue du Val de Beauté – 94130 NOGENT SUR MARNE

représenté par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

DEFENDERESSE

S.C.I. AITANCOR, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 904 154 689, dont le siège social est sis 25 avenue des Olympiades – 942120 FONTENAY SOUS BOIS puis 12 Rue des Merles – 94440 VILLECRESNES (depuis le 02/12/2024)

ni comparante, ni représentée

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Débats tenus à l’audience du : 13 Mai 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 26 Juin 2025

Jugement rendu par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 9 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 107 rue la Fontaine à FONTENAY SOUS BOIS (94120) a fait assigner la S.C.I. AITANCOR, copropriétaire du lot 2 dans ledit immeuble, devant le président du tribunal judiciaire de Créteil statuant selon la procédure accélérée au fond afin d’obtenir la condamnation de celle-ci en paiement des sommes de :

– 3 222,77 € au titre des charges de copropriété et des appels de travaux impayés arrêtés au 7 avril 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil,

– 453,56 € au titre des provisions sur charges exigibles par anticipation,

– 604,80 € au titre des frais de poursuite ;

– 3000,00 € à titre de dommages et intérêts ;

– 2144,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

– dire que les intérêts dus pour une année entière porteront égaiement intérêts,

– ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’affaire a été entendue à l’audience du 13 mai 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 107 rue la Fontaine à FONTENAY SOUS BOIS (94120) a maintenu ses demandes conformément à son acte introductif d’instance.

La défenderesse, régulièrement assignée par acte déposé à l’étude, n’est ni comparante ni représentée.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la partie représentée a été avisée que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer, d’une part, aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, d’autre part, aux charges relatives à l’entretien des parties communes.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements courants de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’article 19-2 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2.

Il ressort de ce texte que la mise en demeure qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur son fondement doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande.

Selon l’avis de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 12 décembre 2024 (n°15013), la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte.

Au cas présent, il est versé aux débats deux lettres recommandées avec accusé de réception du 31 janvier 2025 mettant en demeure la S.C.I. AITANCOR de régler la somme de 3 547,94 € au titre des charges de copropriétés dues.

Ces mises en demeure précises qu’à défaut de règlement dans le délai de 30 jours, les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourront être mise en œuvre rendant exigibles les provisions à échoir évaluées à la somme de 680,34 euros.

Le demandeur produit les pièces justifiant le bien fondé de sa créance, à savoir :

– un relevé de propriété,

– le contrat de syndic,

– les procès-verbaux des assemblées générales des 7 décembre 2020, 15 avril 2022 et 30 avril 2024 ayant approuvé les budgets des exercices 2020 à 2023 et les budgets prévisionnels des exercices 2024 et 2025 ainsi que les fonds travaux,

– les appels de fonds sur la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2025,

– l’historique du compte de copropriétaire arrêté au 7 avril 2025,

Au regard de ces éléments, il convient de condamner la partie défenderesse en paiement de la somme de 3 222,77 € au titre des charges de copropriétés dues au 7 avril 2025, avec intérêts au taux légal courant à compter du 31 janvier 2025.

Par ailleurs, la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 9 avril 2025, date de l’assignation formulant cette prétention pour la première fois

En outre le syndicat des copropriétaires est fondé à réclamer le paiement de la somme de 453,56 € au titre des provisions sur charges et cotisations au fonds travaux devenues exigibles sur la base du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale du 30 avril 2024 pour l’exercice en cours.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le demandeur n’établit en rien l’existence d’un préjudice distinct de celui représentant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts. La demande formée de ce chef sera rejetée.

Sur la demande relative aux frais

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 107 rue la Fontaine à FONTENAY SOUS BOIS (94120) fait état des frais suivants :

– 124,80 euros pour mise en demeure,

– 480 euros pour constitution du dossier pour l’avocat.

Concernant les frais exposés par le syndicat des copropriétaires et dont il réclame le paiement, il résulte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, commandement, et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, seront imputables au seul copropriétaire concerné.

Si les frais de mise en demeure, tels que prévus au contrat de syndic à hauteur de 45,60 euros TTC et de 33,60 TTC pour les relances, ne sont pas contestables, en revanche, la constitution du dossier pour l’huissier ne se justifie qu’en cas de diligences exceptionnelles.

La diligence exceptionnelle s’entend d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir.

La constitution et la transmission du dossier, comportant certes les appels de fonds et les procès-verbaux d’assemblées générales sur une période de 2 années, ne sauraient être qualifiées de diligences exceptionnelles.

Les frais d’avocat sont par ailleurs inclus dans l’indemnité versée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi, par application des dispositions susvisées et de celles de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 107 rue la Fontaine à FONTENAY SOUS BOIS (94120) est fondé à réclamer le paiement des frais nécessaires pour recouvrer les sommes dues à hauteur de la somme de 124,80 euros.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. la S.C.I. AITANCOR, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’équité commande d’allouer au syndicat des copropriétaires 107 rue la Fontaine à FONTENAY SOUS BOIS (94120) la somme de 1 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire susceptible d’appel assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

CONDAMNE la S.C.I. AITANCOR à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 107 rue la Fontaine à FONTENAY SOUS BOIS (94120) la somme de 3222,77 €, avec intérêts au taux légal courant à compter du 31 janvier 2025, au titre des provisions et des cotisations du fonds travaux dues au 7 avril 2025,

ORDONNE la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter de la demande à cette fin formée le 9 avril 2025, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE la S.C.I. AITANCOR à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 107 rue la Fontaine à FONTENAY SOUS BOIS (94120) la somme de 453,56 € au titre des provisions sur charges et cotisations au fonds travaux devenues exigibles sur la base du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale du 30 avril 2024 pour l’exercice en cours,

REJETTE la demande au titre des dommages et intérêts,

CONDAMNE la S.C.I. AITANCOR à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 107 rue la Fontaine à FONTENAY SOUS BOIS (94120) la somme de 1000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, comprenant la somme de 124,80 € au titre des frais de mise en demeure,

RAPPELLE que cette décision a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 26 juin 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT