TRIBUNAL JUDICIAIRE,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03839

N° Portalis DBX4-W-B7J-UV3F

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 13 Mars 2026

S.A. ALTEAL, anciennement dénommée S.A, [Localité 2] HABITAT, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

C/

,

[H], [D]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 13 Mars 2026

à la SELARL DBA

Copie certifiée conforme délivrée le 13/03/26 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 13 Mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT, Greffier lors des débats, et de Hanane HAMMOU-KADDOUR, Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Janvier 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. ALTEAL, anciennement dénommée S.A, [Localité 2] HABITAT, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège, dont le siège social est, [Adresse 4]

représentée par la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur, [H], [D]

demeurant, [Adresse 5]

REZ-DE-CHAUSSEE ,

[Adresse 6] ,

[Localité 3]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 19 août 2014, la S.A ALTEAL anciennement dénommée S.A, [Localité 2] HABITAT a donné à bail à Monsieur, [H], [D] un appartement à usage d’habitation (n°204) situé, [Adresse 7] à, [Localité 4] pour un loyer mensuel de 240,09 euros pour le loyer du logement et 18,38 euros pour le jardin et une provision sur charges mensuelle.

Le 15 avril 2025, la S.A ALTEAL a fait signifier à Monsieur, [H], [D] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

La S.A ALTEAL a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 15 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 août 2025, la S.A ALTEAL anciennement dénommée S.A, [Localité 2] a ensuite fait assigner Monsieur, [H], [D] devant le juge des contentieux de la protection de, [Localité 5] statuant en référé pour :

— entendre constater par application de la clause résolutoire qu’il contient, la résiliation du bail et de ses accessoires qui lui a été consenti le 19 août 2014 par la S.A SOCIÉTÉ ALTEAL ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE S.A, [Localité 2] HABITAT pour le local d’habitation situé, [Adresse 8] à, [Localité 4] et ce en application des dispositions de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 23 novembre 2018,

— entendre en conséquence ordonner sans délai son expulsion et celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— s’entendre condamner à payer, à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective du logement, une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges tels que prévus par le contrat résilié, cette indemnité d’occupation étant revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer, soit à ce jour une somme de 345,65 euros par mois,

— dire et juger que l’indemnité d’occupation sera indexée dans les conditions du contrat,

— s’entendre condamner à payer par provision à la S.A SOCIÉTÉ ALTEAL ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE S.A, [Localité 2] HABITAT la somme de 779,08 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 8 juillet 2025, mensualité du mois de juin incluse, somme à parfaire au jour de l’audience, ainsi que la somme de 765 euros à titre d’indemnité en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— entendre dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus, des sommes réclamées courront au taux légal à compter de la présente assignation,

— dire et juger qu’en ce qui concerne le sort des meubles il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— s’entendre condamner aux dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile,

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 1 septembre 2025.

A l’audience du 13 janvier 2026, la S.A ALTEAL anciennement dénommée S.A, [Localité 2] D’HABITAT, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 701,07 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de décembre 2025 comprise. La S.A ALTEAL indique qu’elle ne s’oppose pas à la demande de délais de paiement à hauteur de 140 euros par mois en sus du montant du loyer courant, indique qu’il y a eu une reprise du paiement des loyers courant et sollicite la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées.

Monsieur, [H], [D], comparant en personne, reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 140 euros par mois en règlement de l’arriéré. Il indique qu’il est handicapé et qu’il perçoit l’AAH depuis environ 5 ans et qui représente un montant d’environ 1.000 euros par mois, et qu’il perçoit également 249,04 euros d’APL. Il précise avoir un enfant à charge qui va bientôt avoir 18 ans.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 1 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A ALTEAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 15 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 août 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 19 août 2014 contient une clause résolutoire (article 10.1 « Non-paiement des loyers, des charges ou du dépôt de garantie ») reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 701,68 euros a été signifié le 15 avril 2025. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Monsieur, [H], [D] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 61 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 juin 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La S.A ALTEAL anciennement dénommée S.A, [Localité 2] HABITAT produit un décompte du 8 janvier 2026 démontrant que Monsieur, [H], [D] reste devoir la somme de 701,07 euros, mensualité de décembre 2025 comprise.

Monsieur, [H], [D] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 701,07 euros, avec les intérêts au taux légal à compter, du 26 août 2025, date de délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Monsieur, [H], [D], acceptées par son bailleur et démontrant sa capacité à solder la dette locative, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 5 mensualités de 140 euros chacune et d’une 6ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Monsieur, [H], [D], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur, [H], [D] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

En outre, en cas de non respect des délais de paiement et d’expulsion, aucun motif ne justifie de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé à la défenderesse pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire ce délai apparaît nécessaire pour permettre à Monsieur, [D], en raison de son handicap d’organiser son départ et assurer son relogement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur, [H], [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A ALTEAL anciennement dénommée S.A, [Localité 2] HABITAT, Monsieur, [H], [D] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 août 2014 entre la S.A ALTEAL anciennement dénommée S.A, [Localité 2] HABITAT et Monsieur, [H], [D] concernant un appartement à usage d’habitation (n°204) situé, [Adresse 7] à, [Localité 4] sont réunies à la date du 16 juin 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur, [H], [D] à verser à la S.A ALTEAL anciennement dénommée S.A, [Localité 2] HABITAT à titre provisionnel la somme de 701,07 euros (décompte arrêté au 8 janvier 2026, incluant une dernière facture de décembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 26 août 2025, date de délivrance de l’assignation ;

AUTORISONS Monsieur, [H], [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 5 mensualités de 140 euros chacune et une 6ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur, [H], [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A ALTEAL anciennement dénnomée S.A, [Localité 2] HABITAT puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur, [H], [D] soit condamné à verser à la S.A ALTEAL anciennement dénommée S.A, [Localité 2] HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur, [H], [D] à verser à la S.A ALTEAL anciennement dénommée S.A, [Localité 2] HABITAT une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur, [H], [D] anciennement dénommée S.A, [Localité 2] HABITAT aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, Le juge,