TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/01988 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UF7C

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 21 Novembre 2025

S.A. PROMOLOGIS, représentée par son représentant légal en exercice y domicilié ès qualité agissant poursuites et diligences

C/

[J] [E] [N]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 21 Novembre 2025

à SA PROMOLOGIS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 21 Novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffière, lors des débats et Fanny ACHIGAR Greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 23 Septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PROMOLOGIS, représentée par son représentant légal en exercice y domicilié ès qualité agissant poursuites et diligences, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Mme [V] [Z], chargée de contentieux, munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDERESSE

Mme [J] [E] [N], demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 23 décembre 2020 signé électroniquement , la S.A. PROMOLOGIS a donné à bail à Madame [J] [E] [N], un appartement à usage d’habitation et un emplacement de stationnement n°6 situés [Adresse 3] à [Localité 9] pour un loyer mensuel de 428,79 euros et 35,43 euros pour la place de stationnement et une provision sur charges mensuelle de 80,02 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A PROMOLOGIS a fait signifier à Madame [J] [E] [N], un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire et sommation d’avoir à justifier d’une assurance, le 12 décembre 2024.

La S.A PROMOLOGIS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 13 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 mars 2025, la S.A PROMOLOGIS a ensuite fait assigner Madame [J] [E] [N] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé afin de :

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au 13/02/2025 et, en conséquence

— ordonner l’expulsion de Madame [J] [E] [N] de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique en vertu des dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution

— ordonner que faute par vous de ce faire, il sera procédé à votre expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est

Il est en outre, demandé au Juge des contentieux de la protection de condamner Madame [J] [E] [N] :

— au paiement à titre provisionnel de la somme de 3.815,92 euros, mensualité de janvier 2025, incluse représentant les loyers et charges impayés à la date de la présente assignation, sauf à parfaire ou à diminuer suivante décompte qui sera fourni lors des débats

— au paiement des charges et loyers impayés au jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts

— au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à votre départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit

— au paiement de la somme de 150 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante en application de l’article 700 du Code de procédure civile

— au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières (Article 696 du Code de procédure civile)

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 mars 2025.

A l’audience du 23 septembre 2025, la S.A PROMOLOGIS, valablement représentée, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 7.670,60 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’août 2025 comprise. Elle indique qu’il n’y a pas eu de paiement depuis juillet 2024, et s’oppose à la mise en place de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [J] [E] [N] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant et des délais de paiement pour apurer l’arriéré locatif mais elle précise ne pas être en mesure de fixer un montant mensuel. Elle indique qu’elle a fait appel à sa famille et à son entourage afin d’obtenir les sommes dues au titre de l’arriéré. Elle expose qu’elle n’a pas d’emploi régulier, qu’elle percevait des allocations chômage jusqu’en juin 2025 et que désormais elle perçoit le RSA pour un montant de 244 euros par mois; elle ajoute qu’elle exerce des missions d’intérim dans le secteur du ménage. Elle précise qu’elle ne savait pas qu’il fallait avoir repris le paiement des loyers courants avant l’audience. Elle ajoute que le versement des APL a été repris et qu’elle vit seule dans le logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 13 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 mars 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 23 décembre 2020 contient une clause résolutoire (article 4-7-1 « Résiliation pour non paiement ») reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.713,44 euros a été signifié le 12 décembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [J] [E] [N] n’a réglé dans le délai de deux mois aucune somme. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 février 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La S.A PROMOLOGIS produit un décompte du 23 septembre 2025 démontrant que Madame [J] [E] [N] reste devoir la somme de 7.670,60 euros, mensualité d’août 2025 comprise.

Madame [J] [E] [N] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 7.670,60 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que : "V- Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…)

VII – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et modalités de paiement accordé ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, si Madame [J] [E] [N] fait valoir qu’elle est en capacité de régler sa dette locative en sus du montant du loyer et charges courantes, force est de constater que le décompte produit par le bailleur et non contesté ne laisse pas apparaître une reprise du paiement du loyer courant. Par ailleurs, le dernier virement effectué date du 11 juillet 2024 et la dette n’a cessé de croître passant de la somme de 2713,44 euros au moment du commandement de payer à celle de 3815,92 euros au moment de l’assignation et à la somme très conséquente de 7.670,60 euros au jour de l’audience.

En outre, Madame [J] [E] [N] propose de rembourser la dette locative par échéances, sans toutefois proposer de montant. Or un remboursement de la dette dans le délai maximal de 36 mois fixerait les mensualités pour rembourser l’arriéré locatif à la somme de 230 euros, à laquelle il convient d’ajouter le montant du loyer et des charges pour un montant 619,65 euros, soit un montant total mensuel 849,65 euros, ce qui est manifestement disproportionné à ses revenus actuels déclarés de 244€, même à prendre en considération le versement des APL à hauteur de 267,04 euros.

Par conséquent, les conditions textuelles n’étant pas remplies, la demande de délai de paiement de Madame [J] [E] [N] sera rejetée de même que sa demande aux fins de demeurer dans les lieux, laquelle s’analyse comme une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

IV. SUR LA DEMANDE D’EXPULSION ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Compte tenu de la résiliation du bail de plein droit depuis le 13 février 2025 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire, Madame [J] [E] [N] doit être considérée comme occupante sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de Madame [J] [E] [N] sera donc ordonnée.

Au regard de l’ancienneté et de l’ampleur de la dette, il n’y a pas lieu de s’opposer à la demande de concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Madame [J] [E] [N] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 13 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et le 31 août 2025 étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, Madame [J] [E] [N] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant soit le 1er septembre 2025.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [J] [E] [N] partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A PROMOLOGIS, Madame [J] [E] [N] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 décembre 2020 entre la S.A PROMOLOGIS et Madame [J] [E] [N] concernant un appartement à usage d’habitation et un emplacement de stationnement n°6 situés [Adresse 3] à [Localité 9] sont réunies à la date du 3 mai 2025 ;

DEBOUTONS Madame [J] [E] [N] de sa demande en délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire

ORDONNONS en conséquence à Madame [J] [E] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [J] [E] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A PROMOLOGIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [J] [E] [N] à verser à la S.A PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 7.670,60 euros (décompte arrêté au 23 septembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’août 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [J] [E] [N] à payer à la S.A PROMOLOGIS à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré dû au titre de l’indemnité d’occupation pour la période courant du 03 mai 2025 au 31 août 2025 étant déjà compris dans la somme ci-avant ordonnée

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [J] [E] [N] à verser à la S.A PROMOLOGIS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [J] [E] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, Le juge,