MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 11 Février 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01661 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VPPZ

CODE NAC : 72A – 0A

AFFAIRE : Syndic. de copro. Cabinet BSGI C/ [S] [Y], [L] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

LE PRESIDENT : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS CITE GREGORY – 22 AVENUE DE VERDUN – 94450 LIMEIL-BREVANNES représenté par son syndic la SAS BSGI immatriculé au RCS de MEAUX sous le numéro 402 925 143

dont le siège social est sis 12 Place Georges Pompidou – 93160 NOISY LE GRAND

représentée par Maître Lydie NAVENNEC-NORMAND, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE – Vestiaire : PC 299

DEFENDEURS

Monsieur [S] [Y] né le 30 Octobre 1977 à HAITI, demeurant Résidence Grégory – 23 avenue de Verdun – Bât. 2 – RDC – Porte 01076 – 94450 LIMEIL BREVANNES

Madame [L] [C] née le 19 Juin 1976 à BESANÇON (DOUBS), demeurant Résidence Grégory – 23 avenue de Verdun – Bât. 2 – RDC – Porte 01076 – 94450 LIMEIL BREVANNES

non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 14 Janvier 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : le 11 Février 2025

Jugement rendu par mise à disposition au greffe le 11 Février 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 23 AVENUE DE VERDUN – 94450 – LIMEIL BREVANNES a fait assigner Monsieur [S] [Y] et Madame [L] [C], copropriétaires du lot 31 dans ledit immeuble, devant le Président du tribunal judiciaire de Créteil statuant selon la procédure accélérée au fond afin de :

– condamner solidairement Monsieur [S] [Y] et Madame [L] [C] au paiement de :

– 3 274,76 € au titre des charges de copropriété et des appels de travaux impayés arrêtés au 3ème trimestre 2024, outre les intérêts au taux légal capitalisable à compter de l’assignation ;

– 1 298,00 € au titre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965;

– 870,00 € au titre des frais de poursuite ;

– 3000,00 € à titre de dommages et intérêts ;

– 2672,60 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

– dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été entendue à l’audience du 14 janvier 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 23 AVENUE DE VERDUN – 94450 – LIMEIL BREVANNES a maintenu ses demandes conformément à son acte introductif d’instance.

Monsieur [S] [Y] et Madame [L] [C], régulièrement assignés par actes déposé à l’étude, ne sont ni comparants ni représentés.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la partie représentée a été avisée que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer, d’une part, aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, d’autre part, aux charges relatives à l’entretien des parties communes.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements courants de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’article 19-2 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2.

Au cas présent, il est versé aux débats une lettre recommandée avec accusé de réception du 3 juin 2024 mettant en demeure Monsieur [S] [Y] et Madame [L] [C] de régler la somme de 3 602,47 € au titre des charges de copropriétés dues au 23 mai 2024, suivant décompte annexé à cette mise en demeure arrêté au 23 mai 2024.

Cette mise en demeure précise qu’à défaut de règlement dans le délai de 30 jours, les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourront être mise en œuvre rendant exigibles les provisions à échoir évaluées à la somme de 555,14 euros.

Cette mise en demeure est restée infructueuse et le demandeur produit les pièces justifiant le bien fondé de sa créance, à savoir :

– un relevé de propriété,

– le contrat de syndic,

– les procès-verbaux des assemblées générales des 16 décembre 2021, 8 septembre 2022, 5 décembre 2022, 15 juin 2023 et 19 juin 2024 ayant approuvé les budgets des exercices de 2020 à 2023 et le budget prévisionnel de l’exercice 2024 et 2025 ainsi que les fonds travaux,

– les appels de fonds sur la période du 1er janvier 2023 au 30 septembre 2024,

– l’historique du compte de copropriétaire arrêté au 27 août 2024,

Il convient de condamner solidairement Monsieur [S] [Y] et Madame [L] [C] au paiement de la somme de 3 274,76 € au titre des charges de copropriétés dues au 27 août 2024 avec intérêts au taux légal courant à compter du 7 novembre 2024.

Par ailleurs, la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 7 novembre 2024, date de l’assignation formulant cette prétention pour la première fois.

En outre le syndicat des copropriétaires est fondé à réclamer le paiement de la somme de 259,60 € au titre des provisions sur charges et cotisations au fonds travaux devenues exigibles sur la base du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale du 15 juin 2023 pour l’exercice 2024.

Le surplus de la demande sera rejeté comme insuffisamment justifié au vu des pièces produites.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le demandeur n’établit en rien l’existence d’un préjudice distinct de celui représentant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts. La demande formée de ce chef sera rejetée.

Sur la demande relative aux frais

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 23 AVENUE DE VERDUN – 94450 – LIMEIL BREVANNES fait état des frais suivants :

– 23,63 euros au titre des frais d’affranchissement,

– 126,52 au titre des frais de relance,

– 270,00 au titre des frais bancaires,

– 209,85 euros au titre des mises en demeure,

– 240,00 euros au titre de la constitution du dossier pour l’avocat.

Concernant les frais exposés par le syndicat des copropriétaires et dont il réclame le paiement, il résulte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, commandement, et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, seront imputables au seul copropriétaire concerné.

Ainsi, d’une part, les frais d’affranchissement et les frais bancaires ne sont pas listés par cet article. Ces demandes sont donc rejetées.

D’autre part, les frais de mise en demeure, à hauteur de 209,85 euros, et les frais de relance, tels que prévus dans le contrat de syndic à hauteur de 108,00 euros, ne sont pas contestables.

Enfin, la constitution du dossier pour l’avocat ne se justifient qu’en cas de diligences exceptionnelles. La diligence exceptionnelle s’entend d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir. La constitution et la transmission du dossier, comportant certes les appels de fonds et les procès-verbaux d’assemblées générales, ne sauraient être qualifiées de diligences exceptionnelles. Les frais d’avocat sont par ailleurs inclus dans l’indemnité versée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi, par application des dispositions susvisées et de celles de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 23 AVENUE DE VERDUN – 94450 – LIMEIL BREVANNES est fondé à réclamer le paiement des frais nécessaires pour recouvrer les sommes dues à hauteur de la somme de 317,85 euros.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Monsieur [S] [Y] et Madame [L] [C], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’équité commande d’allouer au syndicat des copropriétaires 23 AVENUE DE VERDUN – 94450 – LIMEIL BREVANNES la somme de 1 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire susceptible d’appel assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [Y] et Madame [L] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 23 AVENUE DE VERDUN – 94450 – LIMEIL BREVANNES la somme de 3 274,76 €, avec intérêts au taux légal courant à compter du 7 novembre 2024, au titre des provisions et des cotisations du fonds travaux dues au 27 août 2024,

ORDONNE la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter de la demande à cette fin formée le 7 novembre 2024, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [Y] et Madame [L] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 23 AVENUE DE VERDUN – 94450 – LIMEIL BREVANNES la somme de 259,60 € au titre des provisions sur charges et cotisations au fonds travaux devenues exigibles sur la base du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale du 15 juin 2023 pour l’exercice 2024,

REJETTE le surplus de la demande,

REJETTE la demande au titre des dommages et intérêts,

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [Y] et Madame [L] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 23 AVENUE DE VERDUN – 94450 – LIMEIL BREVANNES la somme de 317,85 € au titre des frais,

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [Y] et Madame [L] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 23 AVENUE DE VERDUN – 94450 – LIMEIL BREVANNES la somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

RAPPELLE que cette décision a autorité de chose jugée et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 11 février 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT,