MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 18 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/01454 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WLKG

CODE NAC : 72I – 0A

AFFAIRE : S.D.C. de l’ensemble immobilier sis au 46/46 BIS AVENUE PARMENTIER – 94120 FONTENAY SOUS BOIS pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet MAHAUT-GIRARD C/ [P] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

LE PRESIDENT : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

Syndicat des corpropriétaires de l’ensemble immobilier sis au 46/46 BIS AVENUE PARMENTIER – 94120 FONTENAY SOUS BOIS, agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, le Cabinet MAHAUT-GIRARD, SAS immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° B 389 558 511, dont le siège social est sis 22 avenue de Stalingrad – 94120 FONTENAY SOUS BOIS

représenté par M^e Marie-Odile GENEFORT, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 258

DEFENDEUR

Monsieur [P] [M] né le 27 Mai 1971 à CONGO, demeurant chez Madame [U] [T], 46 avenue Rabelais – 94120 FONTENAY SOUS BOIS

non représenté

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Débats tenus à l’audience du : 17 Novembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 18 Décembre 2025

Jugement rendu par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 45/46 bis avenue Rabelais à Fontenay-sous-Bois (94120), représenté par son syndic la société Mahaut-Girard, a fait assigner M. [P] [M], copropriétaire des lots n°36 et 74 dans cet immeuble, devant le Président du tribunal judiciaire de Créteil statuant selon la procédure accélérée au fond afin de le condamner au paiement de :

—  9 819,75 € au titre des charges de copropriété et des appels de travaux impayés pour la période du 1 janvier 2020 au 30 septembre 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2024, date de la première sommation de payer, et jusqu’à complet paiement;

—  905,71 € au titre des frais de poursuite ;

—  2000 € à titre de dommages et intérêts ;

—  2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été entendue à l’audience du 17 novembre 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 45/46 bis avenue Rabelais à Fontenay-sous-Bois (94120), représenté par son syndic la société Mahaut-Girard, a maintenu ses demandes conformément à son acte introductif d’instance.

La partie défenderesse, régulièrement assignée par acte déposé à l’étude, n’a pas constitué avocat.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer, d’une part, aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, d’autre part, aux charges relatives à l’entretien des parties communes.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements courants de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’article 19-2 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2.

Au cas présent, il est versé aux débats un commandement de payer (antérieur d’un mois à la délivrance de l’assignation) signifié à M. [P] [M] le 27 juin 2025 et le mettant en demeure de régler la somme de 10 387,47 € au titre des charges de copropriétés dues par M. [P] [M] au 2 septembre 2025, suivant décompte annexé arrêté au 2 septembre 2025.

Cette mise en demeure précise qu’à défaut de règlement dans le délai de 30 jours, les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourront être mise en œuvre rendant exigibles les provisions à échoir.

Cette mise en demeure est restée infructueuse et le demandeur produit les pièces justifiant le bien fondé de sa créance, à savoir :

— un relevé de propriété,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 1 décembre 2020, 18 juin 2021, 16 mai 2022, 13 juin 2023, 18 juin 2024 et 16 juin 2025 ayant approuvé les budgets des exercices 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 et le budget prévisionnel de l’exercice 2025 ainsi que les fonds travaux,

— les appels de fonds sur la période du 1er janvier 2020 au 20 septembre 2025,

— l’historique du compte de copropriétaire arrêté au 2 septembre 2025,

Il convient de condamner M. [P] [M] au paiement de la somme de 9819,75 € au titre des charges de copropriétés dues par lui au 2 septembre 2025 avec intérêts au taux légal courant à compter du 10 octobre 2025, date du commandement de payer.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il résulte du relevé de propriété versé aux débats, qui indique que M. [P] [M] dispose d’une adresse fiscale au Congo (Brazzaville), que le défendeur n’est pas occupant du bien objet de la présente décision.

Il y a donc lieu de considérer que sa mauvaise foi est constituée, en ce qu’il est susceptible de retirer des revenus locatifs d’un bien pour lequel il ne s’acquitte pas de ses charges de copropriété, et qu’il aurait, en tout état de cause, la possibilité de vendre afin de solder sa dette.

Dès lors, M. [P] [M] sera condamné à payer la sommes de 800 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 45/46 bis avenue Rabelais à Fontenay-sous-Bois (94120), représenté par son syndic la société Mahaut-Girard, à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande relative aux frais

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 45/46 bis avenue Rabelais à Fontenay-sous-Bois (94120), représenté par son syndic la société Mahaut-Girard, fait état des frais suivants :

—  350,71 € au titre des frais du commandement de payer des 5 avril 2024 et 27 juin 2025,

—  315 € au titre des frais de mise en demeure,

—  240 € au titre des frais de constitution du dossier pour l’huissier de justice.

Concernant les frais exposés par le syndicat des copropriétaires et dont il réclame le paiement, il résulte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, commandement, et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, seront imputables au seul copropriétaire concerné.

Si les frais de commandement de payer à hauteur de 350,71 € et de mise en demeure à hauteur de 315 €, ne sont pas contestables, en revanche, la constitution du dossier pour l’huissier ne se justifie qu’en cas de diligences exceptionnelles.

La diligence exceptionnelle s’entend d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir.

La constitution et la transmission du dossier, comportant certes les appels de fonds et les procès-verbaux d’assemblées générales, ne sauraient être qualifiées de diligences exceptionnelles.

Ainsi, par application des dispositions susvisées et de celles de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 45/46 bis avenue Rabelais à Fontenay-sous-Bois (94120), représenté par son syndic la société Mahaut-Girard, est fondé à réclamer le paiement des frais nécessaires pour recouvrer les sommes dues à hauteur de la somme de 665,71 €.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. M. [P] [M], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’équité commande d’allouer au syndicat des copropriétaires sis 45/46 bis avenue Rabelais à Fontenay-sous-Bois (94120), représenté par son syndic la société Mahaut-Girard, la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire susceptible d’appel assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

CONDAMNE M. [P] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 45/46 bis avenue Rabelais à Fontenay-sous-Bois (94120), représenté par son syndic la société Mahaut-Girard, la somme de 9 819,75 €, avec intérêts au taux légal courant à compter du 10 octobre 2025, au titre des provisions et des cotisations du fonds travaux dues au 2 septembre 2025,

CONDAMNE M. [P] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 45/46 bis avenue Rabelais à Fontenay-sous-Bois (94120), représenté par son syndic la société Mahaut-Girard, la somme de 800 € à titre des dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [P] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 45/46 bis avenue Rabelais à Fontenay-sous-Bois (94120), représenté par son syndic la société Mahaut-Girard, la somme de 665,71 € au titre des frais,

CONDAMNE M. [P] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 45/46 bis avenue Rabelais à Fontenay-sous-Bois (94120), représenté par son syndic la société Mahaut-Girard, la somme de 1 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 18 décembre 2025.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT