TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

N° RG 25/52155 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7GTD

AS M N° : 2

Assignation du :

10 Mars 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 19 juin 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

Madame [N] [T]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Michael BELHASSEN, avocat au barreau de PARIS – #D0305

DEFENDERESSE

S.A.R.L. LA ROCHE

[Adresse 1]

[Localité 5]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 22 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Par acte sous seing privé en date du 29 juillet 2021, Mme [T] a donné à bail commercial à M. [X], agissant en son nom personnel ou pour toute autres société qu’il constituera avec communication par courrier recommandé des statuts enregistrés ainsi que de l’extrait K-bis dans les trente jours suivant l’immatriculation, des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 7], pour une durée de neuf années à compter du 1er août 2021, moyennant un loyer annuel de 35 160 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d’avance.

La société La roche dont le gérant est M. [X] a été immatriculée le 23 juin 2021 et a pour siège social le [Adresse 2].

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [T] a fait délivrer à la société La roche qui s’est substituée à M. [X], par acte de commissaire de justice en date du 27 janvier 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur une somme de 29 500 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté le 8 janvier 2025.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, Mme [T] a, par acte de commissaire de justice en date du 10 mars 2025, fait assigner la société La roche devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, aux fins de voir, au visa de l’article L. 145-41 du code de commerce :

«  CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 29 juillet 2021 entre Mme [N] [T] et la SARL LA ROCHE à compter du 27 février 2025.

CONDAMNER la SARL LA ROCHE à verser à titre provisionnel à Mme [N] [T] une somme de :

-29.000 €uros aux titres des loyers et charges impayés, mois de février 2025 inclus, outre intérêts légaux à compter du 27 janvier 2025

ORDONNER que la SARL LA ROCHE (RCS [Localité 6] 900 728 072) libère les lieux loués, de corps et de biens et de tous occupants de leur chef et qu’à défaut et suivant la notification du commandement d’avoir à libérer les lieux à eux délivré, il sera procédé à leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

ORDONNER que les meubles se trouvant dans les lieux loués soient remis aux frais de la personne expulsée en un lieu, qu’elle désigne, qu’à défaut, ces meubles peuvent être entreposés en un autre lieu approprié et que si la personne expulsée ne les retire pas dans le délai imparti, les meubles peuvent être vendus, sur autorisation du Juge de l’Exécution.

CONDAMNER la SARL LA ROCHE à verser une indemnité d’occupation mensuelle égale montant des loyers et charges contractuellement applicables majorés de 50%, à compter du 27 février 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

CONDAMNER la SARL LA ROCHE à verser à la Mme [N] [T] une somme de 2.000 €uros sur le fondement de l’article 700 du CPC.

CONDAMNER la SARL LA ROCHE aux entiers dépens dont le coût du Commandement de payer du 27 janvier 2025. "

L’assignation a été dénoncée à la société Sogelease, créancier inscrit sur le fonds de commerce, par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2025.

A l’audience qui s’est tenue le 22 mai 2025, Mme [T], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance et les motifs y énoncés.

Bien que régulièrement assignée à l’étude, la société Le roche n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué par décision réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 27 janvier 2025 par Mme [T] à la société La roche pour avoir paiement de la somme de 29 500 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 8 janvier 2025.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. En outre, le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

La lecture du décompte produit arrêté au 28 février 2025 permet de constater que la défenderesse n’a pas soldé en intégralité les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 27 février 2025.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

o Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la fin du bail, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, Mme [T] sollicite une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en principal, charges et taxes en sus, augmenté de 50 %, en application du bail.

Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

o Sur la demande relative à l’arriéré locatif

Mme [T] sollicite la condamnation de la société La roche au paiement d’une provision de 29 000 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 28 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2025.

Toutefois, il ressort des décomptes versés aux débats que, le 7 août 2024, a été facturée la somme de 15 000 euros au titre d’un rappel sur loyer impayé. Or, il n’est versé aucune pièce permettant de justifier la facturation d’une telle somme qui apparait, en conséquence, sérieusement contestable.

La société La roche sera, par conséquent, condamnée au paiement, par provision, de la somme non sérieusement contestable de 14 000 euros (29 000 – 15 000) au titre loyers et charges impayés arrêtés au 28 février 2025 (échéance du mois de février 2025 incluse).

Il sera, par ailleurs, prévu que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance du commandement de payer, soit du 27 janvier 2025, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes accessoires

La société La roche, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Par suite, elle sera également condamnée à verser à Mme [T] une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et la résolution de plein droit du bail liant les parties à la date du 27 février 2025 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société La roche et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 7], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société La roche à compter de la résiliation du bail, soit du 28 février 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons, par provision, la société La roche à payer à Mme [T] la somme de 14 000 euros au titre des loyers, charges, accessoires arriérés arrêtés au 28 février 2025 (échéance du mois de février 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2025 ;

Condamnons la société La Roche aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Condamnons la société La roche à payer à Mme [T] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes de Mme [T] ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 19 juin 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ