TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 28 JANVIER 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 25/01050 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2AHC

N° de MINUTE : 26/00054

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE “FOND D'[Localité 16] 3” SIS [Adresse 4] [Localité 13] [Adresse 17], représenté par son syndic en exercice, la société [Localité 12] [Localité 11] SEC HABITAT, société d’économie mixte de logement et d’aménagement de la ville de [Localité 15]

[Adresse 7]

[Localité 9]

représentée par Maître [Z], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

C/

DEFENDEUR

Monsieur [I] [J]

[Adresse 1]

[Localité 8]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 19 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [I] [J] est propriétaire du lot n°22 de l’immeuble FOND D'[Localité 16] 3 sis [Adresse 2] à [Localité 14] (93).

Par acte de commissaire de justice du 7 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble FOND D'[Localité 16] 3 sis [Adresse 2] à [Localité 14] (93), représenté par son syndic en exercice, la société [Localité 14] Habitat, société d’économie mixte de logement et d’aménagement de la ville de [Localité 14], a fait assigner Monsieur [I] [J] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER Monsieur [I] [J], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble «FOND D'[Localité 16] 3» sis [Adresse 3] [Localité 14] représenté par son Syndic en exercice la société [Localité 14] HABITAT, la somme totale de 20.599,18 euros, correspondant à :

—  20.569 18 euros à titre principal, charges arrêtées au 7 octobre 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 novembre 2023 qui porteront également intérêts conformément à 1' article 1343-2 du Code Civil ;

—  30 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;

CONDAMNER Monsieur [I] [J], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble «FOND D'[Localité 16] 3» sis [Adresse 5] [Localité 11] [Adresse 17], représenté par son Syndic en exercice la société [Localité 13] SEC HABITAT, la somme totale de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER Monsieur [I] [J], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble «FOND D'[Localité 16] 3» sis [Adresse 6]. représenté par son Syndic en exercice la société [Localité 12] [Localité 11] SEC HABITAT, la somme totale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

CONDAMNER Monsieur [I] [J], aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [I] [J], propriétaire d’un lot au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle pas celles-ci. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [I] [J] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée le 16 novembre 2023 est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [I] [J] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 20 mai 2025 et fixée à l’audience du 19 novembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 28 janvier 2026.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [I] [J];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 26 novembre 2018, 3 décembre 2019 et 11 avril 2023 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2017, 2018, 2020 et 2021 ainsi que les budgets prévisionnels 2019 et 2023 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 21 mars 2023 au 20 mars 2026.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Il sera relevé que le syndicat des copropriétaires vise en pièce n°6 de son bordereau de pièces annexé à l’assignation du 7 janvier 2025 « Procès-verbaux des assemblées générales » sans plus de précision, ne permettant ainsi pas d’établir quels sont les procès-verbaux qu’il a entendus verser aux débats au soutien de ses demandes et qui ont été notifiés au défendeur défaillant. Or, en l’état des pièces versées, seuls les procès-verbaux des assemblées générales des 26 novembre 2018, 3 décembre 2019, 11 avril 2023 sont transmis.

Dès lors, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier de l’approbation des comptes de l’exercice 2019 ainsi que du budget prévisionnel de l’exercice 2024, les demandes au titre de la régularisation de charges de 2019 (1 087,36 euros) et des appels de fonds de provisions sur charges courantes 2024 (2 431,10 euros), aucune demande n’étant formée à l’égard des appels de provisions de fonds de travaux ALUR 2024, seront rejetées.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er avril 2019 et le 7 octobre 2024, dont il est valablement justifié, a été de 17 050,72 euros tandis qu’aucune somme n’a été portée au crédit du compte copropriétaire sur cette même période.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [I] [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 17 050,72 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 7 octobre 2024, appel provisionnel de charges courantes du mois d’octobre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 16 novembre 2023, date de la mise en demeure notifiée à Monsieur [I] [J], sur la somme de 16 802,54 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

La capitalisation est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765).

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 30 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 16 novembre 2023.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date. Or, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 30 euros au regard de sa pièce n°3 correspondant à des relances des 16 juillet 2019, 19 août 2019, 15 juillet 2021, 18 janvier 2022, 7 février 2022 et 16 février 2022, soit à des actes antérieurs au 16 novembre 2023.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, Monsieur [I] [J] n’a procédé à aucun paiement de ses charges de copropriété entre le 1er avril 2019 et le 7 octobre 2024 ; ce qui occasionne nécessairement un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant particulièrement significatif, Monsieur [I] [J] a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [I] [J], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [I] [J] sera condamné aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, étant au demeurant relevé qu’il n’est justifié à ce titre que de la somme de 1 122 euros.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [I] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble FOND D'[Localité 16] 3 sis [Adresse 2] à [Localité 14] (93), représenté par son syndic en exercice, la société [Localité 14] Habitat, société d’économie mixte de logement et d’aménagement de la ville de [Localité 14], la somme de 17 050,72 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 7 octobre 2024, appel provisionnel de charges courantes du mois d’octobre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2023 sur la somme de 16 802,54 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble FOND D'[Localité 16] 3 sis [Adresse 2] à [Localité 14] (93), représenté par son syndic en exercice, la société [Localité 14] Habitat, société d’économie mixte de logement et d’aménagement de la ville de [Localité 14], de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [I] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble FOND D'[Localité 16] 3 sis [Adresse 2] à [Localité 14] (93), représenté par son syndic en exercice, la société [Localité 14] Habitat, société d’économie mixte de logement et d’aménagement de la ville de [Localité 14], la somme de 1 000 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [I] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble FOND D'[Localité 16] 3 sis [Adresse 2] à [Localité 14] (93), représenté par son syndic en exercice, la société [Localité 14] Habitat, société d’économie mixte de logement et d’aménagement de la ville de [Localité 14], la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [J] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 28 janvier 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT