Tribunal Judiciaire de Paris, Charges de copropriete, 7 mai 2025, n° 23/10787

TJ Paris 7 mai 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que les copropriétaires n'avaient pas contesté les comptes approuvés et étaient donc redevables des charges impayées.
Accepté
Droit aux intérêts légaux en cas de retard de paiement
Le tribunal a jugé que les intérêts étaient dus à compter de la délivrance de l'assignation, conformément à l'article 1231-6 du code civil.
Rejeté
Préjudice financier dû à l'inexécution des obligations
Le tribunal a estimé que le syndicat n'avait pas prouvé l'existence d'un préjudice distinct du retard de paiement.
Rejeté
Frais nécessaires au recouvrement de créance
Le tribunal a jugé que les frais demandés n'étaient pas justifiés comme étant nécessaires au recouvrement.
Accepté
Responsabilité des défendeurs dans la procédure
Le tribunal a statué que les défendeurs, ayant succombé dans leurs demandes, devaient supporter les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, charges de copropriete, 7 mai 2025, n° 23/10787
Numéro(s) :	23/10787
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Pierre AMIELAlexandre SECK
Cabinet(s) :	MSL AVOCATS
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble sis [ Adresse 1 ] réprésenté par syndic

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Expéditions exécutoires à:

— M^e Pierre AMIEL

— M^e Alexandre SECK

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/10787

N° Portalis 352J-W-B7H-C[Immatriculation 4]

N° MINUTE :

Assignation du :

14 août 2023

JUGEMENT

rendu le 07 Mai 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] réprésenté par syndic, le Cabinet AGENCE ETOILE (SAS CIPA)

[Adresse 6]

[Localité 7]

représenté par M^e Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0235

DÉFENDEURS

Madame [E] [I]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Monsieur [X] [P] [I]

[Adresse 5]

[Localité 8]

représenté par M^e Alexandre SECK de l’AARPI MSL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0586

Décision du 07 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/10787 – N° Portalis 352J-W-B7H-C[Immatriculation 4]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 20 Mars 2025

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [X] [I] et Mme [E] [I] sont propriétaires en indivision du lot de copropriété n°70 d’un immeuble situé au [Adresse 3].

Par lettre recommandée avec avis de réception du 30 mai 2023, le conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure M. [X] [I] et Mme [E] [I] de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 7.627,45 euros.

Par exploits de commissaire de justice signifiés le 14 août 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] a fait assigner M. [X] [I] et Mme [E] [I] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 21 décembre 2023.

Dans ses dernières écritures notifiées par avoir électronique le 22 mai 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et .es articles 35, 36 et 63 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, de :

— condamner l’indivision [I] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] la somme en principal de 7.987,80 euros (dont 150,50 euros au titre des frais nécessaires), montant des arriérés de charges arrêté au 2ème trimestre 2024 inclus, sous réserve d’actualisation ;

Décision du 07 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/10787 – N° Portalis 352J-W-B7H-C[Immatriculation 4]

— la condamner au paiement des intérêts légaux sur la somme de 8.016,51 euros à compter de la délivrance de l’assignation ;

— la condamner au paiement de la somme de 2.500 euros, à titre de dommages et intérêts et de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— la juger irrecevable et en tout état de cause mal fondée en sa demande reconventionnelle ou de déduction de certaines sommes des montants dont elle reste redevable ;

— juger n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir nonobstant toutes voies de recours, et, en tant que de besoin, ordonner ladite exécution provisoire ;

— la condamner en tous les dépens, lesquels comprendront le coût de la sommation de payer délivrée le 26 avril 2023, dont distraction au profit de M^e Pierre AMIEL, Avocat à la Cour, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 20 mars 2024, M. [X] [I] et Mme [E] [I] demandent au tribunal, au visa des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1303 du code civil, de :

— fixer la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, arrêtée au 01.07.2013, à la somme de 7.910,01 euros au titre des charges de copropriété ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble à régler à M. [X] [I] et Mme [E] [I] la somme de 2.514,94 euros au titre de l’enrichissement sans cause ;

— ramener à de plus justes proportions la condamnation à une éventuelle indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 04 septembre 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 20 mars 2025 lors de laquelle les parties ont précisé que la demande de condamnation de l’indivision [I] s’interprétait en une demande de condamnation de M. [X] [I] et Mme [E] [I]. La décision a été mise en délibéré au 07 mai 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

Décision du 07 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/10787 – N° Portalis 352J-W-B7H-C[Immatriculation 4]

MOTIFS DE LA DECISION

Par application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des demandes figurant dans le dispositif des conclusions des parties et non de celles figurant dans les seuls motifs.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [K] [I] et Mme [E] [I] sont propriétaires du lot de copropriété n°70 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 19 avril 2017, 04 octobre 2017, 30 mars 2018, 26 mars 2019, 29 janvier 2021, 06 janvier 2022, 08 juin 2023 et 14 mars 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes du 1er octobre 2015 au 30 septembre 2023, fixé les budgets prévisionnels du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes excepté pour l’assemblée du 14 mars 2024 ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 22 mai 2024.

M. [X] [I] et Mme [E] [I] sollicitent à titre reconventionnel que le syndicat des copropriétaires soit condamné à lui régler la somme de 2.514,94 euros au titre d’un enrichissement sans cause en ce qu’ils ont réalisé des travaux sur les parties communes à leur frais pour ce montant le 19 avril 2017 aux fins de remise aux normes d’un collecteur de vidange des eaux usées.

Sur ce ;

Aux termes de l’article 70 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Il existe en l’espèce un lien insuffisant entre la demande de paiement de charges et la demande reconventionnelle en contestation formée par M. [X] [I] et Mme [E] [I].

La demande de M. [X] [I] et Mme [E] [I] tendant à condamner le syndicat des copropriétaires à leur régler la somme de 2.5141,94 euros au titre de l’enrichissement sans cause est donc irrecevable.

Il résulte de l’examen des pièces versées qu’ont été facturées, outre les charges proprement dites, les sommes suivantes :

—  44 euros au titre d’une mise en demeure en date du 03 juin 2021,

—  106,50 euros au titre d’une « remise dossier huissier » en date du 26 novembre 2021,

—  220 euros au titre de « suivi dossier avocat recouvrement » en date du 21 juillet 2023.

Soit un total de 370,50 euros représentant des frais de recouvrement. Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [X] [I] et Mme [E] [I], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur au 10 avril 2024 inclus de 7.987,80 – 370,50 euros soit 7.617,30 euros et non 7.987,80 euros au titre des charges courantes impayées comme le réclame le syndicat des copropriétaires.

Ainsi la demande de M. [X] [I] et Mme [E] [I] tendant à fixer la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, arrêtée au 01.07.2013, à la somme de 7.910,01 euros au titre des charges de copropriété sera rejetée.

En application de l’article 1231-6 du code civil, au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 14 août 2023, date de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 370,50 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance qui se décompose comme suit :

-44 euros au titre d’une mise en demeure en date du 03 juin 2021,

-106,50 euros au titre d’une « remise dossier huissier » en date du 26 novembre 2021,

-220 euros au titre de « suivi dossier avocat recouvrement » en date du 21 juillet 2023.

Décision du 07 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/10787 – N° Portalis 352J-W-B7H-C[Immatriculation 4]

Il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des frais de mise en demeure exposés le 03 juin 2021, ni enfin des frais libellés « remise dossier huissier » ou « suivi dossier avocat recouvrement »

En outre, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [X] [I] et Mme [E] [I] de leurs obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que M. [X] [I] et Mme [E] [I] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges – leur compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès 2017.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [X] [I] et Mme [E] [I] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [X] [I] et Mme [E] [I], qui succombent, supporteront les dépens de l’instance dont distraction au profit de M^e Pierre AMIEL, Avocat à la Cour, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La sommation de payer délivrée le 26 avril 2023 n’est pas versée aux débats ainsi la demande tendant à ce que les dépens comprennent le coût de cette sommation qui n’est pas justifiée sera rejetée.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.500 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, compte tenu de la nature du litige, il n’y a lieu d’écarter l’exécution provisoire, de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [K] [I] et Mme [E] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 7.617,30 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 14 août 2023 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DECLARE irrecevable M. [K] [I] et Mme [E] [I] en leur demande reconventionnelle tendant à condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble à leur régler la somme de 2.514,94 euros, au titre de l’enrichissement sans cause;

DEBOUTE M. [K] [I] et Mme [E] [I] du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE M. [K] [I] et Mme [E] [I] aux entiers dépens de l’instance avec autorisation donnée au conseil du syndicat des copropriétaires de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu de provision ;

REJETTE la demande tendant à inclure dans les dépens le coût de la sommation de payer délivrée le 26 avril 2023;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 9] le 07 Mai 2025

La Greffière La Présidente