MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 18 Mai 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00217 – N° Portalis DB3T-W-B7K-WU7E

CODE NAC : 72I – 0A

AFFAIRE : S.D.C. LE CLOS DE LA FERME 13 RUE DE MANDRES -1 6 RUE PAUL DOUMER – 94520 PRIGNY SUR YERRES C/ [B] [P] [S]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

LE PRESIDENT : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

LE GREFFIER:

Lors des débats : Madame Valérie PINTE, Greffier

Lors du délibéré : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

SYNDICA DES COPROPRIETAIRES LE CLOS DE LA FERME SIS13 RUE DE MANDRES -1 6 RUE PAUL DOUMER – 94520 PRIGNY SUR YERRES, représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA SENART GATINAIS, inscrite au RCS d’ EVRY-COURCOURONNES sous le n° 413 426 479, dont le siège social est sis 22 rue du Général Leclerc – 91000 CORBEIL ESSONNES

représenté par M^e Jennifer POIRRET, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEFENDEUR

Monsieur [B] [P] [S] né le 30 Novembre 1986 à CRETEIL (94), demeurant 13 Rue de Mandres – 94520 PERIGNY SUR YERRES

non représenté

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Débats tenus à l’audience du : 14 Avril 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : 18 Mai 2026

Jugement rendu par mise à disposition au greffe le 18 Mai 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 5 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Clos de la Ferme » sis 13 rue de Mandres – 16 rue Paul Doumer à Perigny-sur-Yerres (94520) a fait assigner Monsieur [B] [S], copropriétaire des lots n°10, 55, 67 et 114 dans ledit immeuble, devant le Président du tribunal judiciaire de Créteil statuant selon la procédure accélérée au fond afin de le condamner au paiement de :

—  3 657,96 € au titre des charges de copropriété et des appels de travaux impayés arrêtés au 1er novembre 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;

—  1 180,24 € au titre des provisions sur charges non encore échues au titre de l’exercice 2026 ;

—  3 259,01 € au titre des frais de poursuite ;

—  1 500 € à titre de dommages et intérêts ;

—  2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été entendue à l’audience du 14 avril 2026 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Clos de la Ferme » sis 13 rue de Mandres – 16 rue Paul Doumer à Perigny-sur-Yerres (94520) a maintenu ses demandes conformément à son acte introductif d’instance.

La partie défenderesse, régulièrement assignée par acte déposé à l’étude, n’a pas constitué avocat.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer, d’une part, aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, d’autre part, aux charges relatives à l’entretien des parties communes.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements courants de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’article 19-2 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2.

Au cas présent, il est versé aux débats une lettre recommandée avec accusé de réception (antérieure d’un mois à la délivrance de l’assignation) du 24 octobre 2025 (reçue le 28 octobre 2025) mettant en demeure Monsieur [B] [S] de régler la somme de 1 252,20 € au titre des charges de copropriétés dues par Monsieur [B] [S] au 1 octobre 2025, suivant décompte annexé à cette mise en demeure arrêté au 1 octobre 2025.

Cette mise en demeure précise qu’à défaut de règlement dans le délai de 30 jours, les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourront être mise en oeuvre rendant exigibles les provisions à échoir évaluées à la somme de 1180,24 euros.

Cette mise en demeure est restée infructueuse et le demandeur produit les pièces justifiant le bien fondé de sa créance, à savoir :

— un relevé de propriété,

— le contrat de syndic,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 12 décembre 2023, 16 octobre 2024 et 28 avril 2025 ayant approuvé les budgets des exercices 2023 et 2024 et les budgets prévisionnels des exercices 2025 et 2026 ainsi que les fonds travaux,

— les appels de fonds sur la période du 1er juillet 2023 au 31 décembre 2025,

— l’historique du compte de copropriétaire arrêté au 1 novembre 2025,

Il convient de condamner la partie défenderesse au paiement de la somme de 3 657,96 € au titre des charges de copropriétés dues par Monsieur [B] [S] au 1 novembre 2025 avec intérêts au taux légal courant à compter du 28 octobre 2025.

En outre le syndicat des copropriétaires est fondé à réclamer le paiement de la somme de 1 180,24 € au titre des provisions sur charges et cotisations au fonds travaux devenues exigibles sur la base du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale du 28 avril 2025 pour l’exercice en cours 2026, le syndicat des copropriétaires ayant réclamé en vain le paiement du 1er appel de cet exercice.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le demandeur produit au débat un jugement du 15 novembre 2016 rendu par le tribunal de proximité de Sucy-en-Bry, lequel condamne Monsieur [B] [S] pour non paiement des charges de copropriété.

Ainsi, il établit l’existence d’un préjudice distinct de celui représentant du retard dans les paiements et montre l’existence d’une mauvaise foi du défendeur justifiant l’allocation de dommages-intérêts distincts.

Dès lors, Monsieur [B] [S] sera condamné à payer la sommes de 800 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Clos de la Ferme » sis 13 rue de Mandres – 16 rue Paul Doumer à Perigny-sur-Yerres (94520) à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande relative aux frais

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Clos de la Ferme » sis 13 rue de Mandres – 16 rue Paul Doumer à Perigny-sur-Yerres (94520) fait état des frais suivants :

—  158,79 euros au titre des frais de la sommation de payer,

—  186 euros pour mise en demeure,

—  390 euros pour constitution du dossier pour l’huissier de justice,

—  2 150 euros pour constitution et suivi du dossier pour l’avocat,

—  374,22 euros pour constitution d’hypothèque.

Concernant les frais exposés par le syndicat des copropriétaires et dont il réclame le paiement, il résulte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, commandement, et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, seront imputables au seul copropriétaire concerné.

Si les frais de mise en demeure, tels que prévus au contrat de syndic à hauteur de 57 euros, et les frais afférents à la sommation de payer ne sont pas contestables, en revanche, la constitution du dossier pour l’avocat et l’huissier ne se justifient qu’en cas de diligences exceptionnelles.

La diligence exceptionnelle s’entend d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir.

La constitution et la transmission du dossier, comportant certes les appels de fonds et les procès-verbaux d’assemblées générales sur une période de trois années, ne sauraient être qualifiées de diligences exceptionnelles.

Les frais d’avocat sont par ailleurs inclus dans l’indemnité versée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, les frais relatifs à la constitution d’hypothèque ne sont pas inclus dans ceux indemnisés au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Ainsi, par application des dispositions susvisées et de celles de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Clos de la Ferme » sis 13 rue de Mandres – 16 rue Paul Doumer à Perigny-sur-Yerres (94520) est fondé à réclamer le paiement des frais nécessaires pour recouvrer les sommes dues à hauteur de la somme de 215,79 euros.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Monsieur [B] [S], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’équité commande d’allouer au syndicat des copropriétaires « Le Clos de la Ferme » sis 13 rue de Mandres – 16 rue Paul Doumer à Perigny-sur-Yerres (94520) la somme de 1 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire susceptible d’appel assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

CONDAMNE Monsieur [B] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Clos de la Ferme » sis 13 rue de Mandres – 16 rue Paul Doumer à Perigny-sur-Yerres (94520) la somme de 3 657,96 €, avec intérêts au taux légal courant à compter du 28 octobre 2025, au titre des provisions et des cotisations du fonds travaux dues au 1er novembre 2025,

CONDAMNE Monsieur [B] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Clos de la Ferme » sis 13 rue de Mandres – 16 rue Paul Doumer à Perigny-sur-Yerres (94520) la somme de 1 180,24 € au titre des provisions sur charges et cotisations au fonds travaux devenues exigibles sur la base du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale du 28 avril 2025 pour l’exercice en cours 2026,

CONDAMNE Monsieur [B] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Clos de la Ferme » sis 13 rue de Mandres – 16 rue Paul Doumer à Perigny-sur-Yerres (94520) la somme de 800 € à titre des dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [B] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Clos de la Ferme » sis 13 rue de Mandres – 16 rue Paul Doumer à Perigny-sur-Yerres (94520) la somme de 215,79 € au titre des frais,

CONDAMNE Monsieur [B] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Le Clos de la Ferme » sis 13 rue de Mandres – 16 rue Paul Doumer à Perigny-sur-Yerres (94520) la somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires,

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 18 mai 2026.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT