TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 12]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/2059

N° RG 25/02082 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JNJ5

Section 2

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 25 novembre 2025

PARTIE REQUERANTE :

Monsieur [X] [G]

né le 27 Juin 1957 à [Localité 7] (SUISSE) (04016)

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Véronique SCHOTT de la SELAS LEXARES AVOCATS, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 84

Madame [I] [G]

née le 02 Janvier 1964 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Véronique SCHOTT de la SELAS LEXARES AVOCATS, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 84

PARTIE REQUISE :

Monsieur [F] [C] [N] [H]

né le 23 Septembre 1985 à [Localité 13] – [Localité 10] (PORTUGAL)

demeurant [Adresse 2]

non comparant, mais était présent à l’appel du rôle

non comparant, ni représenté

Madame [K] [R] [U] [H]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Maxime SPAETY, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Patricia HABER greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 25 novembre 2025, par délibéré avancé

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 09 octobre 2025

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 juin 2011, Monsieur [X] [G] et Madame [I] [G] (ci-après les époux [G]) ont consenti un bail d’habitation à M. [F] [N] [H] et Mme [K] [U] [H] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 800 euros et d’une provision pour charges de 119,69 euros.

Par actes de commissaire de justice du 7 février 2025, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2 271,55 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [F] [N] [H] et Mme [K] [U] [H] le 28 février 2025.

Par assignations du 31 juillet 2025, les époux [G] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [N] [H] et Mme [K] [U] [H] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2 529,86 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 10 juillet 2025,1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.Ils demandent également au juge d’ordonner la restitution des clés par les locataires sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du huitième jour suivant la signification de la décision.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er août 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 9 octobre 2025, les époux [G] sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance. Les époux [G] considèrent enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [F] [N] [H], régulièrement cité, présent lors de l’appel des causes mais parti pendant l’audience et non plus présent ni représenté au moment où le dossier a été évoqué, et Mme [K] [U] [H], régulièrement citée, n’a pas comparu ni personne pour la représenter.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande

Les époux [G] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 7 février 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 271,55 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 avril 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les époux [G] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Les époux [G] sont déboutés de leur demande tendant à voir ordonner la restitution des clés par les locataires sous astreinte, le recours éventuel à la force publique étant suffisant pour assurer l’exécution de la décision.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, les époux [G] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 juillet 2025, M. [F] [N] [H] et Mme [K] [U] [H] leur devaient la somme de 2 529,86 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [F] [N] [H] et Mme [K] [U] [H] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme aux bailleurs, à titre de provision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 968,15 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 avril 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux demandeurs ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [F] [N] [H] et Mme [K] [U] [H], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de les époux [G] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 juin 2011 entre les époux [G], d’une part, et M. [F] [N] [H] et Mme [K] [U] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 11] est résilié depuis le 8 avril 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [F] [N] [H] et Mme [K] [U] [H], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [F] [N] [H] et Mme [K] [U] [H] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [F] [N] [H] et Mme [K] [U] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 968,15 euros (neuf cent soixante-huit euros et quinze centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 8 avril 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [F] [N] [H] et Mme [K] [U] [H] à payer aux demandeurs la somme de

2 529,86 euros (deux mille cinq cent vingt-neuf euros et quatre-vingt-six centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 10 juillet 2025,

DEBOUTE les époux [G] de leur demande tendant à voir ordonner la restitution des clés par les locataires sous astreinte,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE solidairement M. [F] [N] [H] et Mme [K] [U] [H] à payer aux demandeurs la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [F] [N] [H] et Mme [K] [U] [H] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 7 février 2025 et celui des assignations du 31 juillet 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 novembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Président