N° RG 25/09332 – N° Portalis DBX6-W-B7J-3B6H

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

28C

N° RG 25/09332 – N° Portalis DBX6-W-B7J-3B6H

Minute

AFFAIRE :

[N] [K] veuve [S], [E], [T] [S], [H], [G] [S] épouse [A]

C/

[J] [S]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : Maître Nathalie TARAVEL-HAVARD de la SELARL CABINET TARAVEL FOGLIA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 16 DECEMBRE 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré :

Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente,

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente,

Madame Naouel TAHAR, Juge,

David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 2 décembre 2025 conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Naouel TAHAR, magistrate chargée du rapport, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte dans son délibéré.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2026. Le délibéré a été avancé au 16 décembre 2025.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEURS :

Madame [N] [K] veuve [S]

née le [Date naissance 5] 1943 à [Localité 21]

[Adresse 18]

[Adresse 3]

[Localité 11]

Monsieur [E], [T] [S]

né le [Date naissance 1] 1967 à [Localité 20] JAPON

[Adresse 4]

[Localité 13]

N° RG 25/09332 – N° Portalis DBX6-W-B7J-3B6H

Madame [H], [G] [S] épouse [A]

née le [Date naissance 2] 1966 à [Localité 15]

[Adresse 19]

[Adresse 12]

[Localité 17] – PAYS BAS

Tous trois représentés par Maître Nathalie TARAVEL-HAVARD de la SELARL CABINET TARAVEL FOGLIA, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDEUR :

Monsieur [J] [S]

né le [Date naissance 2] 1966 à [Localité 16]

[Adresse 18]

[Adresse 3]

[Localité 10]

Défaillant

EXPOSE DU LITIGE

M. [Y] [S] est décédé le [Date décès 8] 2008 à [Localité 14], laissant pour lui succéder Mme [N] [K], son épouse, et leurs trois enfants communs M. [E] [S], M [J] [S] et Mme [H] [S] épouse [A].

Les héritiers sont propriétaires en indivision d’un bien immobilier situé [Adresse 7], consistant en une maison d’habitation, cadastrée Section LD n° [Cadastre 9].

Par acte notarié en date du 28 août 2012, Mme [N] [K] a fait donation de la moitié de la pleine propriété du bien immobilier à ses trois enfants, de telle sorte qu’elle est propriétaire à hauteur de la moitié en pleine propriété, et usufruitière à hauteur de l’autre moitié, les trois enfants disposant d'1/6ème chacun de la nue-propriété.

Mme [N] [K], M. [E] [S] et Mme [H] [S] souhaitant vendre le bien indivis et disposant d’une promesse d’acquisition ont adressé un premier courriel à [J] [S] le 28 mai 2025 puis un second par leur conseil le 13 juin 2025 afin d’obtenir son consentement. Ce dernier n’a répondu à aucune des demandes.

Par ordonnance du Président du tribunal judiciaire rendue sur requête le 29 octobre 2025, Mme [N] [K], M. [E] [S] et Mme [H] [S] ont été autorisé à assigner à jour fixe M [J] [S].

Par acte du 13 novembre 2025, [J] [S] a été assigné à jour fixe devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d’habilitation à la vente du bien immobilier indivis.

Par assignation valant conclusions notifiées par voie électronique le 14 novembre 2025, Mme [N] [K], veuve [S], M. [E] [S] et Mme [H] [S] demandent au tribunal, au visa des articles 815-4 du code civil et 840 du code de procédure civile, de :

DÉCLARER la demande formulée par Mme [N] [K] veuve [S], M. [E] [S] et Mme [H] [S] épouse [A] recevable et bien fondée ;

HABILITER Mme [N] [K] veuve [S] à représenter son fils, M [J] [S] afin de procéder à la signature de l’acte authentique de vente de l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 14] à M [O] [V], dans les conditions fixées par la promesse de vente du 06 mai 2025 ;

ORDONNER que les fonds correspondants à la quote-part revenant à M [J] [S] soient séquestrés entre les mains de Maître [F] [X], notaire associé de la SCP [M] [X], [O] SAINT-SAËNS ET [F] [X], à Bordeaux ;

CONDAMNER M [J] [S] à verser à Mme [N] [K] veuve [S], M. [E] [S] et Mme [H] [S] épouse [A] une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER M [J] [S] aux entiers dépens, en ce inclus le coût du procès-verbal de constat en date du 22 août 2025 (580 euros).

M [J] [S], cité par procès-verbal 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

***

MOTIVATION

— Sur la demande d’habilitation en vue de la vente du bien indivis

Au soutien de leurs prétentions, Mme [N] [K], M. [E] [S] et Mme [H] [S] font valoir qu’ils bénéficient depuis le 06 mai 2025 d’une promesse d’acquisition de l’immeuble par M [O] [V] pour un montant de 432 000 euros ; que [J] [S] avec lequel ils ne sont plus en contact depuis trois ans et dont la dernière adresse connue était celle de sa mère à [Localité 14], n’a répondu à aucune des demandes des 28 mai, 13 juin et 11 juillet 2025 en vue de finaliser la vente, qu’il demeure injoignable. Ils précisent avoir réitéré leur acceptation et leur décision d’agréer à la promesse d’achat du bien indivis, que par ailleurs, le promettant a renouvelé son intérêt à l’acquisition dudit bien pour lequel il a obtenu un financement bancaire ; qu’il y a urgence à conserver le bénéfice de cette promesse d’acquisition.

Ils font également valoir que selon le procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 22 août 2025 et le dossier de diagnostic technique, l’immeuble classé F est en mauvais état, que des travaux importants devraient être réalisés, notamment en matière d’isolation, d’électricité et de traitement pour supprimer l’exposition au plomb ; qu’aucun des demandeurs n’est en capacité financière de réaliser de tels travaux en vue de le louer et qu’il est nécessaire dans l’intérêt de l’indivision de vendre rapidement le bien, étant précisé que le futur acquéreur est conscient de l’ampleur des travaux à réaliser.

Réponse du tribunal

En application de l’article 815 du code civil : « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision. »

Aux termes de l’article 815-4 du code civil : « si l’un des indivisaires se trouve hors d’état de manifester sa volonté, un autre peut se faire habiliter par justice à le représenter, d’une manière générale ou pour certains actes particuliers, les conditions et l’étendue de cette représentation étant fixées par le juge. »

En l’espèce, il convient de rappeler que l’indivision est ancienne puisqu’elle remonte au décès de M [Y] [S] le [Date décès 8] 2008.

Il ressort des pièces versées aux débats que [J] [S] a quitté le domicile de sa mère, dernière adresse connue, en fin d’année 2023 et aurait retiré son courrier pour la dernière fois durant l’été 2024 ; malgré des recherches au niveau administratif, aucune autre adresse n’était relevée. Il est constant que la réitération de 3 courriels en date des 28 mai, 13 juin et 11 juillet 2025, à la seule adresse connue, en vue de finaliser la vente du bien indivis, n’a pas été suivie d’effet ; que cet indivisaire ne peut être joint parce qu’il ne répond pas, il est ainsi caractérisé qu’il est hors d’état de manifesté sa volonté.

En l’espèce, il résulte de la promesse d’achat en date du 06 mai 2025 que M [V] a manifesté sa volonté d’acquérir le bien immobilier indivis pour un montant de 432 000 euros ; qu’il déclare avoir obtenu un financement bancaire et réitère son intention de finaliser la vente, à l’instar des demandeurs.

Il ressort du procès-verbal de constat dressé le 22 août 2025 par Maître [P] et du dossier de diagnostic technique que le bien indivis est inoccupé et n’est pas entretenu. Son inoccupation entraîne un risque significatif de moins-value en cas de mauvais entretien (, les murs intérieurs se dégradent, présence de termites, exposition au plomb) ou pire en cas de squat. Il est démontré que le bien nécessiterait la réalisation de travaux importants pour être loué et remplir les critères d’un logement décent eu égard au renforcement des contraintes pesant sur les propriétaires en la matière. Ainsi pour être remis en location, le bien devrait comporter au minimum certains éléments d’équipement et de confort telle qu’une installation électrique aux normes. Il devrait également respecter un critère de performance énergétique et ne devrait pas comporter de risques pour la santé et la sécurité du locataire. Or tel n’est manifestement pas le cas au vu des photographies versées aux débats. Les demandeurs, n’ayant pas les capacités financières pour faire face à de tels travaux, le bien ne cessant de se dégrader, il est nécessaire dans l’intérêt de l’indivision de procéder à la vente définitive du bien indivis.

Ainsi que le soutiennent les demandeurs, l’absence de [J] [S] met en péril l’intérêt commun. Il convient d’y remédier en autorisant dès à présent la vente du bien indivis, en habilitant Mme [N] [K], veuve [S] à représenter son fils. A l’issue des opérations de vente, le notaire procédera à la répartition du prix en fonction des droits de chacun.

— Sur les demandes annexes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens seront supportés par M [J] [S], partie perdante. Il y a lieu de préciser que le coût du procès-verbal de constat en date du 22 août 2025 ne sera pas inclus dans les dépens.

Au regard du contexte familial, l’équité commande par ailleurs, de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

HABILITE Mme [N] [K], veuve [S] à représenter son fils, M [J] [S] afin de procéder à la signature de l’acte authentique de vente de l’immeuble situé [Adresse 6] [Localité 14], cadastré Section LD n°[Cadastre 9], à M [O] [V] dans les conditions fixées par la promesse de vente du 06 mai 2025,

ORDONNE que les fonds correspondants à la quote-part revenant à M [J] [S] soient séquestrés entre les mains de Maître [F] [X], notaire associé de la SCP [M] [X], [O] SAINT-SAËNS ET [F] [X], à Bordeaux,

CONDAMNE M [J] [S] aux entiers dépens,

REJETTE la demande de Mme [N] [K] veuve [S], M. [E] [S] et Mme [H] [S] épouse [A] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est signée par Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT